언론기고





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박종석
부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래
부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 
부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 아닌가 싶다. 정부의 5.23 대책에 이어 9.5 조치가잇따라 발표되면서 재건축 시장이 심하게 요동을 치고 있다. 재건축 후 분양에 이어 소형주택 의무공급 비율확대와 조합원 지위 전매금지 등의 직격탄을 맞은 일부 단지의 경우 시세보다 몇 천만원이 싼 급매물이 속출하고 있는 실정이다.

2004년부터는  서울.5대 신도시.과천 등 6개 지역의 1가구 1주택 비과세 요건이 3년 보유 1년 거주에서 3년 보유 2년 거주로 강화될 예정이면서 이를 피하기 위한 양도세 매물도 출하가 줄 이을 것으로 전망되고 있다. 대책 발표 후 잠시 주춤거리다 다시 가격이 상승하며, 지금껏 계단식곡선을 그려왔던 강남권 재건축 아파트 값이 이번에는 과연 어떻게 움직일지 관심이 모아지고 있다.

뭐니 뭐니 해도 이번 조치로 가장 큰 타격을 입은 아파트는 강남권 중층 단지다. 소형주택 의무공급 비율 60%이상 확대는 사실상 이들 단지로 하여금 재건축을 추진하지 못하도록 하는 것이나 다름없기 때문이다. 소형주택 의무공급 비율 적용 대상을 1대 1 재건축 단지에까지 확대 적용했는데 이렇게 되면 사업 자체를 추진하지 못하게 된다. 소형 평수의 대형 노후 재건축 단지도 사정은 크게 다르지 않다. 저밀도지구를 제외하고는 대다수가 2종 일반주거지로 지정됐다. 용적률 감소로 인해 수익성 하락이 불가피하고, 조합원 지분 전매 역시제한을 받는 등 여파에서 벗어날 수가 없는 상황이다.

서울 강남권 시장은 팔자문의가 쇄도하고 있다. 9.5 조치 여파에 이어 내년부터 강화될 양도세를 피하기 위해손절매를 하려는 매도인이 늘고 있다. 수천만원씩 내려서 내 놓아도 살 사람이 없는 실정이며,이런 하락세는장기화 될 가능성이 높으며, 부동산 버블이 행정수도 지역 발표전 오지 않나 하는 생각이 들 정도의 침체기이다. 구입 할 사람은 없고 관망 그 자체이다. 금년 4-10월 사이 급매물 구입에서 2004년 4-10월사이로 조정햇다. 단 급급매물은 내집마련으로 집을 구하는 것이 좋으며, 분양 아파트 보다는 임대 아파트을 분양받고,가능한 아파트 보다는 단독주택을 권해왔다.

매도자는 매도시기을 잡지 못하고 있는 상황인반면 매수자는 느긋한 분위기다. 재건축 아파트 값이 더 떨어지기를 기다리며 관망세로 돌아섰다. 매물을 찾는 매수 문의는 뚝 끊겼다. 상황이 이런 가운데 재건축 시장의향후 전망에 대해서는 의견이 양분돼 있다. 가격 하락이 일시적 현상으로 그칠 것이라는 주장과 본격적인 하락국면에 진입 했다는 분석이 팽팽히 맞서고 있다. 급매물이 나오고 있으나 현재는 소형 평형 확대로 인해 대형아파트를 배정 받는 게 불가능 하다는 정도로 인식하고 있다. 고강도 정책이 미칠 여파에 대해 잘 모르고있는것 같다. 시간이 갈수록 용적률 강화, 후 분양제, 소형주택 의무공급 비율 확대, 조합원 지분 전매금지 등의조치가 위력을 발휘하면서 가격이 더 하락 할 수 있다.

급매물 출현에 따른 시세 하락 현상은 반짝 현상으로 그칠 가능성이 높다. 재건축 단지를 팔고 다른 곳에 투자 할 대체상품이 없는 데다 갖고 있으면 언제간 돈이 되겠지라는 인식이 팽배해 있다. 수익률 측면에서 보면메리트가 많지 않으나 서울의 택지난, 주택시장에서 강남권의 위치 등을 고려해 볼 때 손절매에 나서는 투자자가 그리 많지 않을 것이라는 분석도 나오고 있다. 내집마련은 2004년으로 미루는 것이 좋다는 기고는 이미한바 있다. 급급매물 위주로, 내집마련으로 주택을 구하거나 테마상품 또는 지역별 부동산 구입이 좋다.

팬션부지, 실버타운부지, 테마건물 부지, 신도시나 택지개발예정지구 주위구입, 도로, 지하철.전철이 드러설지역의 선투자, 행정수도권 위주의 투자가 가장 현실성있는 투자상품이다. 21세기 부동산은 보유가 아닌 최유효이용과 개발에 있다. 보유 보다는 수익 위주로 구입해야 한다. 투기가 아닌 투자 상품 위주로 구입해야한다. 부동산은 어떤 재테크 상품보다 돈이 더 된다. 사업시행 인가를 받은 단지의 경우 조합원 지분 전매가 1회에 한해 가능하고, 소형주택 의무비율은 물론 후 분양제 적용을 받지 않는다. 때문에 이들 단지의 경우 상대적으로 가격이 더 오를 가능성이 많고, 결국 이로 인해 현재의 가격하락 장세는 그리 오래가지 못할 것이라는주장이다.   

부동산 투자자라면 3이라는 숫자 그냥 지나갈수 없는 숫자다. 양도소득세 기준이 3년이며, 토지의 종합부동산 기준이 3억원이다. 재산세의 3억이하는 전년대비 5%인상이다. 위와같이 3이라는 숫자는 부동산에서 뗄라야 뗄수 없는 숫자이기도 하지만 내집마련을 하려는 실수요자는 3이라는 숫자는 좋은 숫자이다.

읽히 알고있는 분양3일, 분양 후 3개월, 입주 전 3개월, 입주년 3년안이 투자성이 가장 좋다. 이게 분양아파트의 오름세이다. 또한 입주후 7-12년사이가 가장 시세가 낮으며, 입주 15년후부터 재건축 바람으로 서서히 오르기 시작하는게 아파트 등 공동주택의 생리이다

서울이나 지방이나  수도권이나  입주 3년 전이며, 전세 만기 끝나는 2년 후 매도가 투자성 가장 높다. 양도소득세 아끼려다 더 많은 손해 보는 경우 흔하다. 이런 아파튼느 매도하고 이런 주기 전후 매수가 타이밍이다. 입주 3년이 지나면 1가구1주택 양도세 비과세(서울, 5대 신도시 등은 3년 보유기간 중 2년 거주) 요건을 갖춘매물이 일시적으로 늘어나기 때문에 상대적으로 저렴한 물건을 고를 수 있으나 그 1년전에 매도후 재테크 노하우 갖은 사람들은 분양받거나 분양권을 구입하는게 정석이다. 서울이나 지방,수도권에서 입주 3년이 아니되는 아파트 많다. 투자라면 시기을 피하는게 시기이며, 흐름이며, 기회이다.  

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일시 : 2016-02-22 [07:14] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석508
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석452
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석358
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석356
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1337
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1341
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1670
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1335
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1382
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1547
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1298
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1505
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1164
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1733
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1322
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1290
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1482
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1741
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1415
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1276
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1783
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1466
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1268
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1313
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1418
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1294
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1220
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1177
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1834
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1614
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1210
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1203
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1469
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1092
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1124
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1542
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1318
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4540
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1472
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1544
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석881
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1384
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1448
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1242
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1080
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1190
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1088
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1182
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1450
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1670
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1233
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3638

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