언론기고





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박종석
서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이
서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 
간간히 재개발.재건축사업이 우선시공협상대상자를 소나기으로 선정해 시장교란과 혼란의 대상으로 떠 오르고 있다. 재건축 강남권의 아파트들은 현제 2억 내외 고평가 된 상태며, 2억이라는 추가부담금 돈을 보충하기위해서는 최하 5년 이후에나 재건축을 해야하며, 재개발도 수년후 공사을 해야 수익이 나리라 여겨진다. 그런데 건설사들은 앞다투어 시공사로 선정되었으며, 건설사들은 수년후 혹은 10년후라도 사업권을 포기하지 않으려 발버둥칠게 뻔 것이다. 

재건축 아파트는 10-15년 사이가 황금성이 높다
재건축아파트에 혈안이 되어잇다.투기단속도 재건축 아파트를 기준으로 한다.재건축아파트는 10년에서 15년 사이 재건축 바람이 불지 않을때 시작하는게 가장 안전하고,돈을 많이 보태준다.물론 구입 요령은 재건축에서 많이 다루었으니 생략하고,단속도 구입한지 2년 미만의 매매에서만 단속한다.

재건축  단속지역도 역으로 생각하면 기고자 글에서 읽은데로다. 인기있는지역에 토지가격이 높고, 분양가가 높으며, 대단지인 곳이다. 대체로 재건축아파트는 대지지분에 의한 90-170%을 무상으로 준다. 분양가가 높은곳은 170%을 주지만, 분양가가 낮은곳은 90%이다. 

20평의 대지지분을 갖고 있다면
분양가가 1500만원인 아파트단지에서는 20평x170%=34평을 분양 받아 5억원짜리 아파트를 소유하게 되나
분양가가 1400만원인 아파트단지에서는 20평x160%=32평을 분양받아 4억4천8백만원의 아파트을
분양가가 1300만원인 아파트단지에서는 20평x150%=30평을 분양받아 3억9천만원의 아파트을
분양가가 1200만원인 아파트단지에서는 20평x140%=28평을 분양받아 3억3천6백만원의 아파트을
분양가가 1000만원 아파트단지에서는    20평x135%=27평의 아파트를 분양받아 2억7천만원의 아파트를
분양가가 900만원인 아파트 단지에서는 20평x130%=26평의 아파트을 분양받아 2억3천4백만원의 아파트을
분양가가 800만원인 아파트단지에서는  20평x120%=24평의 아파트을 분양받아 1억9천2백만원의 아파트을
분양가가 700만원인 아파트 단지에서는  20평x110%=22평의 아파트를 분양받아 1억5400만원 짜리 아파트를 
분양가가 500만원인 아파트 단지에서는 20평x95%=19평의 아파트를 무상으로 받아9500만원의 아파트를 소유하게 된다. 그래서 강남의 아파트을 선호하고, 분양가가 높아야 한다, 대지각격이 많아야, 인기가 있는 대단지여야 등을 외친다.   

시장혼탁과 조합과 주민, 주민과 건설사들의 법정 다툼이 일어날 것은 너무나 뻔한 일인 것이다. 너무 큰 혼란이  우려되고 있다. 사업 시공사로 선정된 건설업체는 엄격히 말해 법적 근거를 갖는 시공사는 아니기 때문이며, 시공사들은 업체마다 수십억의 돈을 조합과 주민들에게 뿌렸으리라 여겨진다. 조합설립인가를 받지 못한상태에서 선정된 시공사는 조합인가 후 재시공사선정의 절차를 밟아야 한다. 우선권은 없는 셈이다. 법정 다툼이 일어날 것이며, 건설사는 뇌물을 상납했기에 더 그럴 것이다.

대부분의 단지가 조합설립인가를 받지 못한 단지라는 점이 이후 분쟁의 소지를 안고 있다. 시공사 선정은 조합설립 인가 후에만 가능하기 때문이다. 선정된 재개발.재건축 시공사는 조합원의 의도에 따라 언제든지 뒤바뀔 수 있는 구조이다. 주민들이 조합장만 갈아 치우면 그만인 것이다. 더구나 조합인가 후 시공권 경쟁입찰에다른 건설업체가 뛰어들 경우 상황은 더욱 혼탁해질 것이다.

건설업체가 무더기 시공우선권을 따낸 이유는 일단 시장 선점부터 하자는 것이며, 수익은 뒤로 하고 있는 것이다. 현제의 재건축 아파트들의 시세로는 고평가 되었는 것을 주민들이나 건설사 모두 알고 있으며, 5년 이상 더 기다려야 하고, 지금과 같은 부동산 상승이 이루어지지 않으면 모두 패가망신 당하는 것이다. 조합인가까지는 아직까지 많은 시간이 있기 때문에 조합추진위관리만 잘하면 시공권을 따내는 것은 훨씬 유리하다는판단이나 넌센스인 것이다. 건설업체가 가지고 있는 재건축, 재개발 노하우를 활용, 사업추진도 정비관리 전문업체보다 빨리 진행할 수 있다고 하나 전문성이 없는 건설사는 수십억의 손해을 보고 그만 둔 경우가 흔해빠진게 재개발.재건축 사업장인 것이다.

재건축 주민과 건설사,조합 모두 허점 투성이 재개발 재건축인 것이다. 시공권을 보장 받기 위해서는 조합 설립의 인가를 받은 조합이 토지 등 소유자 2분의1 이상의 동의를 얻어 시공계약을 체결한다. 다른 건설업체가소위 작업을 할 경우 혼탁가능성이 커질 수밖에 없는 셈이다. 조합추진위 유지비가 많이 드는 것은 아니기 때문에 이후 시공사 선정의 우선권을 갖기 위한 전략 중 하나라고 하나 자본주의 사회는 먹고 먹히는 사회라는것을 너무나 모르는 처사인 것이다.

대다수의 재건축단지의 경우몇개 건설사가 무더기로 지나치게 선점에 치우쳤다는 이야기 마져 제기되고 있는형편이며, 돈 없이 그렇게 많은 시공사 선정이 되지 않았으리라 여긴다. 충분히 검찰 고소고발 사건이 일어날소지가 있는 것이다. 일부 재건축 단지의 경우 준공연도가 30년은 고사하고 20년에도 훨씬 못 미치는 곳까지있어 재야 세력이나 시민단체가 지나쳤다는 평가를 하고 있다.종세분화는 물론 지구단위계획 등이 최종 확정되지 않은 상태에서 허용 용적률 이상의 조건을 제시, 이후 갈등의 소지도 안고 있는 상황이다. 

재개발은 물론 재건축 총회에서 시공사가 제시한 조건은 시가 가지고 있는 기본 방침과 많은 차이를 보이고있다. 사업추진 과정에서 상당한 마찰은 불가피 할 것이다. 이러나 저러나 임대는 나가지 않으며, 매가 대비 임대가는 계속 유지하고 있을때 과연 재개발지역이나 재건축 아파트을 보유한 가정, 이미 시공사가 선정된 지역의 재개발 재건축 주민들이 재산가치을 할 수 있을지 다시한번 재고해 보아야 한다. 

이러다간 환란 후 건설사쓰러지지 않을 회사 10여곳에 불과햇는데 그런날이 오지 말라는 법은 없으며, 아파트들이나 재개발 지역의부동산 환란때와 비슷한 가격 가지 말라는 보장 없는 것이다. 우리는 부동산 버블 눈앞에 두고 있으나 그걸 1-27년 사이 일본인들이 느끼는 버블을 불구경하고 있는 것이다.참으로 안타까운 재개발.재건축 시장이며, 건설사들이며, 투자자들인 것이다.  

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일시 : 2016-02-22 [07:16] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석608
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석542
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석462
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석450
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1433
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1413
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1756
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1407
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1480
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1631
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1390
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1585
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1234
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1800
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1418
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1393
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1570
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1821
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1507
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1364
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1879
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1566
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1358
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1395
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1514
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1392
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1306
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1263
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1920
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1700
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1300
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1309
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1567
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1190
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1223
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1720
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1404
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4626
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1568
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1641
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석985
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1484
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1538
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1334
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1276
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1278
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1184
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1282
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1554
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1756
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1325
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3722

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