언론기고





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박종석
한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로
한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로
한국 부동산은 전국 40-60% 지역에서 40-60%주택에 거품이 끼여있으며, 토지도 40-60%지역에서 40-300%의 거품이 끼여있다. 토지는 시세의 3배이상도 높은 값의 형성이 이루어졌거나 고가인 경우 흔하다. 가격 조정은 나타날 것이며, 지방에서 부터 수도권 외곽, 그리고 수도권 중심부 까지 거품제거 현상이 나타나고 있다. 2000년이후 재건축바람이 분 재건축 단지, 그때부터 분양한 모든 아파트는 40-60%의 거품이다. 고분양가는 건설사에 따라 다르겠지만 90%이상 배이상 높은 분양가로 분양했다. 

위와 같은 거품이 끼어 있지만 1990년대 일본의 버블과는 차이가 난다. 일본의 버블은 시장경제의 원칙에 의한 버블이었지만 우리의 버블은 투기꾼들과 정부 고위직 조작에 의한 버블이라는 것이다. 이때 금융기관들은이미 고금리로 원금은 대체로 회수한 단계서 매가의 60%정도로 금융기관에는 폭락이 올지라도 아무 문제가없으나, 환란 전 가구당 부채가 1-3천만원에서 2006년 가구당 부채는 1-3억으로 늘었다는것이다.

서민들의 고융자는 이미 경매시장에서 어느 정도 소화된 상태로 그들은 극빈자로 추락한 상태다. 앞으로 6개월 정도에서 부채가 많은 사람들은 대체로 경매시자에서 걸래낼 것으로 보여 금융권 탁겨은 크지 않을 것으로 예측해 본다. 한국의 부동산 거품은 붕괴 가능성이 없거나 설령 있다고 하더라도 지방아파트 시장에서 나타난다. 지방의 건설은 수급조절을 건교부나 지자체 및 건설사들이 2002년이후 하지 못했다. 고분양가에 공급과잉현상이다.

실제 지방부동산은 구옥이나 지하방은 비어있는 상태로 공급이 과잉되었으며, 이로 인해 미청약, 미계약, 미입주 상태가 나타난 것이다. 지역적 하락은 있어도 폭락에는 없을 것이다. 가계발 금융불안은 있어도  은행은 고금리로 이미 대응을 마친 상태이다. 일본은 거품 형성기(1979~1990년)에 주택 가격이 360% 가량 상승한 반면 한국은 최근 5년간 상승률이 40%에 불과해 거품이라 할 수없다. 유동자금이 현정부 들어 4백조원으로 시작해 5백조원으로 3년간 1백조원 어떻게 보면 3백조원으로 시작해 5백조원으로 2백조원이 늘어난 상태이나 그들이 동원 가능한 자금은 7백조원에서 1천조원으로 늘어난 상태로 언제든 부동산 값이 하락시 시장에 뛰어들 준비가 된 상태로 버블에는 문제가 없으며, 고평가 된 가격의 20%정도의 조정장세에 머물것이라는 진단을 해 본다. 

일본은 거품 붕괴로 인한 1차 피해자가 기업과 은행으로 신용 경색과 고용 불안을 야기시켰지만 한국은 가계이나 경매시장서 어느정도 소화된 상태이며, 2007년 초봄까지는 가계의 정리가 이루어질것이다. 또한 매가의90%이상의 금융자금으로 부동산 시장에 뛰어들었기 때문에 가구당 자기자본이 미미한 상태서 투기로 보아,가구의 자산감소는 별로 없었다는 것이다. 버블이 온다하여도 자기자본이 부족한상태의 폭락은 버블이 아닌개인적인 가구문제라 할수 있다. 

가구나 금융권이나 큰 문제 없으며, 더군다나 환란시 쓰러져간 건설사들 현정부 들어 기사회생한 것은 고분양가로 충분한 사업자금 만들어준 현정부와 개미 부동산 투자자들에게 고마워해야 할 것이다. 거이 꺼진다 해도금융회사, 건설사, 가계 모두 피해는 미미 할 것이다. 해외 부동산 버블충격이 발생하는 경우가 온다 하여도우리나라 부동산 투자의 노하는 해외시장과 다르므로 100%문제 발생이 없을 것이나 미국, 일본, 중국 경제의 심각한 타격이 올시만 우리에게 경제에 대한 한파는 클 것으로 보인다.

부동산 시장은 해외 부동산 시장과는 차원이 다르다는 것이다. 절대 한국에는 부동산 폭락은 없으며, 지역적으로 가격 조정이 올 것이며, 그 조정은 10-30%정도 될 것으로 보이나 이것도 2007년 초봄까지 나타나지 않을시 2015년까지 미미하게 올 것으로 보여 피부로 느끼는 부동산 가격의 하락은 없는 상태서 투기는 일어나지않을 것이란 것을 국민들 대다수가 피부로 느끼는 감이 올 것이다. 

보유세,개발부담금과 2007년부터 높아지는 1가구 2주택에 대한 중과세로인해 기대 수익률의 하락이 오히려금융상품에 대한 수요를 높여 시중자금이 연금, 보험, 주식형 수익증권 시장 등으로 자산 재분배 현상이 나타날것이라는 낙관적인 시나리오가 실현될 가능성도 있다. 국내 및 해외 경기가 둔화되면서 부동산 가격이 급락하고 은행의 경영 안정성도 크게 저하될 가능성은 크지 않다. 우리나라 부동산은 국민들에게 어떤 경우의 난관이 오더라도 헤쳐나갈 지혜를 환란에서 배웠으며, 거래세 인하로 인해 부동산 시장은 안정을 찾을 수 있을 것으로 보인다.

신도시나 행정도와 년말부터 풀려나는 공공기관 이전지 등에서 보상이 나갈시 유동자금이 너무 많다는 것이다. 그 유동자금은 2007년 초봄 까지 조정된 부동산 시장에서 2007년 여름부터는 대선을 앞두고 어느정도 상승으로 만회할 것으로 보인다. 

美 부동산시장, 39% 거품이다. 미국 주택시장에 버블이 형성됐다는 우려가 갈수록 높아지고 있다. 미국만이아니라 한국인이 사는 세계각국이 부동산 거품 논란이 일고 있다. 미국,일본,중국이 더한다. 한국도 40-60%지역서 40-60%의 주택이, 토지도 40-60%지역서 30-300%의 거품이 낀 것으로 여긴다. 이에 미국의 주택시장이지나치게 과대평가됐으며, 미국의 71개 주택시장을 조사한 결과, 중간 판매 가격을 기준으로 2006년 1.4분기에 39%의 거품이 발생한 것으로 평가됐다. 

판매가격과 소득, 과거 가치를 기준으로 한 것으로 이는 64개 시장을 대상으로 2005년 4.4분기 조사했을 당시, 36%의 과대평가가 있었던 것에서 거품 정도가 늘어난 것이다. 지역별로는 캘리포니아와 플로리다가 과대평가 정도가 높은 상위 20개 지역 중 17개 지역을 포함하고 있다.    

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일시 : 2016-02-27 [07:18] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석588
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석524
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석438
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석430
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1415
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1391
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1740
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1389
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1454
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1609
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1362
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1569
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1220
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1784
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1398
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1354
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1552
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1807
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1487
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1346
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1861
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1542
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1340
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1379
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1490
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1368
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1286
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1241
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1894
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1676
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1278
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1287
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1523
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1168
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1191
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1638
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1386
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4608
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1548
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1619
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석961
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1462
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1520
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1308
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1236
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1258
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1162
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1256
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1534
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1734
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1301
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3704

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