부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다.
부동산은 돈하고 연결된다. 부동산은 투기세력을 만들고,졸부들을 양산하고,경기회복을 지연시키는 역할을한다. 21세기 들어서서는 1-3차 산업보다는 서비스 산업이나, 첨단산업, 아니면 일하지 아니하고 입으로 먹고사는 시대로 변모해 가고 있는 것이다. 캥거루족 실업자는 양산되고, 기업이나 사회는 임시직 직장인을 양산한다. 또한 수익이 넉넉하지 못한 사람들도 주5일 근무에 맞는 생활 패턴으로 가고있으며,부동산도 그런 방향으로 흐르는 전환기라 할 수 있다.
그런 와중에 정부는
부동산 값 물가상승율 만치 상승이상은 방관하지 않겠다 했으며,그게 10.29대책으로 나왔으며,그후 별별강구책이 나오고 있다. 2월초 강공책,4월에도 5월에도,그리고 종합부동산세,리모델링 규제,재건축 규제 등 갖가지 부동산 정책이 나오고 있으며,이 사이 정부의 부동산 통계는 엉터리로 2004년 10말 70만 가구의 집이 남아돌고 있으며,아파트 1억5천만원- 2억5천만원 짜리가 전세 3천만원-5천만원으로 하락하는 역전세란이 수도권에서 부터 천안 아산에 이어 부산까지 상륙할 채비을 갖추고 있다. 그래도 부동산 활성화 보다는 규제 정책이 다시 나올 예정이다.
행정천도는 2001년 7월 대선의 공약이었으며,2003년 말경 행정천도법이 건교위,법사 위에 이어 국회서 통과되었다. 기고자는 행정수도가 아닌 행정천도,천도라 국내서 최초로 누차 강조했으며,대통령도 2004년 1월말드디어 천도라 명명했다. 고로 행정천도권의 부동산은 투기와 투자 양갈래로 급상승하고 있으며,지역에 따라2-5배이상 급상승햇다.
노무현 당 만들기는 3김정치에서 보아온 쾌재이다. 맹주에 맹주 노릇 실천에 실천을 거듭하고 있다. 그는 온갖 수단을 동원해 5천년 역사상 세계 역사상 가장 치졸한 방법으로 정치 생명을 연장하려 하고 있다. 4월 선거 끝나면 선거 결과에 의해 누수현상 아니면 대변혁이 이승만,박정희시절 이상 소용돌이 치리라 여겨진다.그런 결과가 잠시나마 탄핵에 휩싸이기도 했다. 그 판핵이 열우당을 제1당으로 만들었으나 정치 경제 사회는극과 극의 시대로 더 나아가고 있다.
부동산 정책은 세금으로 인해 도저히 국민들이 살수 없는 시대로 만들고 있으며,400조원에 달하는 주택자금융자,1인당 300만원이 넘는 세금에 허리띠을 졸라메도 살수 없어 해외로 기회만 주어지만 나갈려는 나라 사정과 국민의 정서다.더욱이 경제는 파판날 지경이며,국가 부채는 기하급수적으로 불어나고 있다. 극과 극의세상이며,2003년 11월부터 투기세력만이 부을 더 챙기는 세상으로 가고있으며,지방의 토지나 바다나 강옆 부동산은 씨가 마을 정도로 거래되었으며,폭등도하고,가까운 사람들 끼리 소송도 일어나고 있다. 돈의 굶주림이라 표현해야 할 것 같다.
집값과 전셋값 안정에 대한 강력한 의지는 부동산 값의 안정이며,역전세난이다.
1;2003년 7월부터 시행되는 재건축 규제강화
1;2004년부터 2005년 사이 시행될 양도세 및 보유세 대폭적 인상
1;각종 새로운 규제
1;임대주택 의무화 및 리모델링 면적 제한
1;보유세 신설 및 각종 종합 부동산 세금정책
1;민노당과 열우당의 부유세 신설에 대한 미련
1;정부 경제팀들의 엉터리 예측과 통계
10.29대책이후 대부분의 지역서 안정세를 유지하기 보다는 거래중단이 이어지고 있다. 투기지역이나 투기세력이 지나간 지역과 일부 지역의 값 상승은 왔으며,투기세력은 400조원과 그들이 동원 가능한 1천조원으로지역적,테마적,공간적,시간적으로 투기을 더 부추기며,정부는 토지에 대한 투기장화 만들 가능성이 강하게 보인다. 정부의 부동산 정책은 국토의 균형개발, 지방자치화, 행정천도로 인해 지방 부동산의 값 상승에 맞추고있다.
서울 및 수도권과 지방 부동산 값의 차이을 최대한 줄이려 하는 정책이며,기고자도 먼 훗날 부동산 값의 격차을 줄이려 하는 정책이 꿈이었으며,누차 많은 사람들에게 이야기 했다. 2003년도까지 3년간 아파트시장의가격상승과 10.29 대책이 나오게 했던 재건축아파트는 서울 및 수도권지역 재건축아파트의 대부분이 하락후상승했으며,지금은 재건축의 규제로 약보합세이다. 아니 폭등한 부동산 1-2억사이로 하락했지만 아파트 분양가는 오르고 있어,재건축 아파트나 분양아파트 30%이상 하락해도 하락이 아니며,지난 3년간 부동산(재건축,분양아파트 및 공동주택류)값은 1-3배 가까이 상승했기에 그 이상 하락해야 한다. 이로인해 아파트 짖는아파트 부지는 졸부들만 양산하게 했다.
전세가격도 2000년부터 짖기 시작한 공동주택의 과다물량으로 2003년 중반부터 입주물량이 늘면서 편균이상 가격을 유지됐던 약세 기조가 강남권과 재건축 단지 주위 및 일부 학군이 좋은 몇 지역을 빼고는 보합 후 하락세로 돌아섰다. 공동주택의 경우 매매가와 전세가격의 하락세가 2003년부터 2008년까지 유지되어야 하나 2006년 대선을 앞두고 일시적으로 가격상승이 나타날 가능성이 아주 높다. 전반적으로 부동산은 2004년 4월 중순이후 매매가는 대부분 하락안정세가, 전세가는 약세가 지속되리라 여긴다.
입주가 시작되엇어도 불이 켜지지 않은 아파트 계속 늘고 있으며,미분양아파트 2004년 4월중순이후 재차 늘어나고 있으며,정부는 8월 5만가구 이상을 잡으나 10월 현제 10만가구 정도 되리라 여긴다. 이는 청약 아파트로 건설사들이 계약 아파트로 간주하고 부풀린 통계을 내 놓고 있기 때문이다.
대선을 앞두고 현 정부의 누수현상이 2005년 이전 부터 일어날 가능성이 높기 때문에 2005년은 투기세력이준비 기간을,2006년은 수년간 움추렸던 투기꾼과 떳다방,복부인들이 다시 기지개을 펴고 지금보다 더 지능적으로 나타날 가능성이 아주 높다. 현제의 유동자금 400조원은 2005년경에는 500조원 이상이 될 것이며,그들이 동원 가능한 금액은 현제의 900조원 이상에서 1200조원 이상이 될 가능성 아주 높다. 그런데 몇년간 금고속에이자 1푼없이 놓어둔 투기자금을 2006년도에도 그냥 두고 볼 투기꾼들이나 재력가들은 없을 것이다.
부동산 값의 하락세가 유지될 가능성은 대다수 국민들이 예상하고 있다. 특히 금리하락으로 인한 모기지론이 활성화 되고,임대주택을 분양아파트의 35%정도을 짖는다면 부동산 값의 안정은 더욱 확실하며,특히 주택의 안정은 더 확실하다 여긴다. 2004년 봄은 4.15선거와 대통령의 탄핵으로 투기지역이나 투기 대상 부동산이나타났으며,이것도 지역적 시간적 공간적으로 더 극성을 부렸으며,4.15선거는 중부권의 급상승을 부채질햇으며,더 상승이 이어질 것이다.
정부도 중부권 위주의 정책을 펴고 있음을 피부로 느끼게 하고 있으며,타지역의 개발은 투기세력이나 투자세력에게는 쇠귀에 경읽기 정도다. 하락의 주요 요인으로는 현제 발휘 된 재건축의 강화,각종 세금인상,신고지역지정,보유세 강화,부유세 신설,주택보급율 103%이상,공급물량 증가을 보면 90년 초 같은 일부지역과 테마부동산을 제외하면 상승 할 가능성이 별로 없는 악재라 여길 수있다.
경기회복과 모기지론 도입이 불안요인이 될 수 있다고 일부 얼치기 전문가들은 말하지만 금리 6%대의 금리로 모기지론을 말하는 사람들은 부동산을 모르는 사람들이다. 현제 담보대출이 5%인데 6.7%대의 장기 모기지을 이용할 바보가 어디 있겠는가이다. 이로 인해 모기지의 금리가 하락중이며,담보대출도 5%이하로 곧 조정될 것이다. 3년씩 융자해 주는 담보대출을 3년마다 갱신하면 된다. 그런데 6%대의 금리을 써 가며,모기지을 이용한다는 것은 말도 아니된다. 초기에는 모기지는 성공할 가능성 있으며,임대주택은 아직도 분양아파트에 짖눌려 2-5년간은 빛을 보기 힘들 예정이다. 허나 우리나라 부동산도 임대 아파트나 모기지 아파트 등에 선진국형 부동산 정책으로 변모해 가는 과정이라 할 수있다.
모기지는 분명 금리가 3-4%대로 하락시 한국실정에 맞으며,그때부터 모기지가 활성화 된다. 경기가 살아날시 부동산 값의 상승도 예견하지만 우리나라 경제는 세계 경제와 따로놀고 있으며,부동산도 따로 놀 가능성이 다분하다. 일본의 부동산이 상승시 우리나라 부동산은 버블이 온다고 누차 강조했다. 일본 부동산과 우리나라 부동산은 반대로 움직인다는 것이다. 고로 모기지나 경제 기류의 상승은 하향안정 기조를 꺾기는 역부족이어서 올해말의 주택시장의 하락의 연속은 대세로 여겨진다.
2005년도에 이어 2007년 또는 그 이상도 하락이 예측된다. 역전세란은 수도권 위주에서 전국적 현상이 2005년도 부터 올 것이다. 이건 매년 50만 가구의 공동주택 신축은 더욱 부동산 경기을 나쁘게 만들며, 건설사들은 국내 부동산 보다는 5년 정도는 해외 부동산에 눈을 돌려야 하며, 발빠른 건설사들은 해외 건설시장을 이미 노크한 상태다.
서민들의 내집마련기회를 늘리기 위해 서울2차 동시분양부터는 무주택 우선공급물량을 75%까지 확대조치가 시행되고 있으며,주택거래신고제가 4월말부터 도입 되었으며,재건축개발이익 환수의 확대,주택거래허가제,토지거래허가제 확대,부동산공개념,각종 규제의 더 많은 규제 등 대책도 있다. 이들이 모두 실현 된다면 부동산 경기 및 일반 경기의 침체가 더욱 확산 될 것이다.
주택시장이 안정되면서 투자처를 잃은 투기꾼들이나 떳다방,복부인들은 400조원의 투기자금을 토지시장으로 돌리면서 강남 대체지나,재건축 아파트,분양아파트에서 개발되는 신도시나 행정천도권 뉴타운부지,바다옆,실버타운 부지,그린벨트 해제지나 해제 될 지역에 돈을 쏫아부을 가능성이 다분하며,수시 그런 현상 나타날 것이다. 2003년 11-12월 투기세력은 그들 지역을 지나갔으며,그들 뒷 치닥거리 그 후속타자들이 했으며,소액투자자들만 국세청 리스트 단속에 걸려들었다.
지금도 투기는 여전하며,정부나 언론은 그들에게 기회을 자주 주면서 투기에 동업하고 있다. 규제와 개발정책을 동시에 쓰면서 개발에 더 무개을 둔 정책은 서민들 이외는 그들에게 호기인 것이다. 분양시장의 침체로건설사들은 분양가 인하을 더 과감히 단행하고,서울과 수도권,대도시권에서 미분양 사태가 발생하여 자금력이 부족한 건설업체는 건설경기의 경착륙과 부도의 우려가 있다.
일부 건설사들은 분양을 포기하거나,분양 아파트을 임대 아파트로 전환하고 있으나 그것 마져도 시원치 않다. 이것도 일시적 미봉책이 여전하며, 양갈래로 능력에 따라 수익과 마감을 동시에 일으키고 있다. 재치만이능사인 부동산 시장이라고 여긴지 동탄 2차분양은 평당 30만원 이상 올려 청약으로 아주 저조했으나 그들에놀아난 비전문가들은 계약도 불사 할 것이나 가능한 1채도 계약하지 않아야 정부나 건설사들 정신 차린다. 분양가 30%이상 하락해도 건설사 수익 100%남는다.
화폐개혁이 현실화되어 화폐가치가 떨어지거나 화패개혁이 일어날 가능성은 2004년도에는 없다. 아니 현 정부 통치기간은 없다고 자부한다. 화폐개혁이 나타날시 분명 100/1로 줄이는 정책이 맞을 것이다. 강남 빅3 아파트에 대한 수요는 강남권 재건축을 일시에 추진하지 않는 이상은 다시 살아나 가격반등이 이뤄질 수 있다는 관측은 하지 않아도 되며,화패개혁이 일어나도 부동산과 따로 놀 가능성이 금리 하락과 같이 별개가 된다.부동산과 금리하락,부동산과 화패개혁하고는 아무 상관 관계가 없다는 것을 분명히 한다.
화폐개혁에 부동산 값이 오른다 하는 것은 얼치기 전문가들, 연구소들이 할 것이며,수년간 그들 경제 예측하나도 맞지 않았다는 것은 모두가 아는 사실이며,이미 언론에도 수회 기고되었다. 시간이 가면 갈수록 정부의누수현상,2004년 1월말부터 집권당과 정부는 악수을 수시 두고 있으며,그건 대통령이 말이 줄어들었다는 것이며,60살이 되도록 해외 한번 못 나간 대통령은 해외 여행이나 하면서 소일하고 있다. 그게 그 증거이다.
그들의 배반과 악수가 얼마나 무서운지을 그들은 이승만,박정희,전두환 정권을 되세겨야 할 것이다. 선택의잘못은 빨리 깨우쳐야 한다. 2006년 4월 선거후 대 풍랑이 예견된다. 2007년 대통령 선거도 악수가 예견된다.부동산 정책도 허점,부작용은 필연적으로 나타나기 마련이며,강력한 부동산 규제책이 필요하고,나오기 마련이지만 한번 하락한 부동산 주택가격을 상승시키기에는 공급물량 과다로 역부족이다. 이 같은 부동산 상황을면밀히 검토한 후 부동산 투자 후속대책을 마련해야 한다. 정보,분석,그리고 유능한 컨설턴트의 지도이다.
마지막으로 부동산 입주물량은 넘쳐나고 분양이 지속될시 일부지역을 제외하고는 투자성이 그들 아파트 입주시 없어진다는 것이다. 버블에 대한 이야기가 2004년 4월 중순이후 급속히 나타나고 있으며,중국의 경기가퇴로에 있어 우리에게 적잖은 영향 미치리라 여긴다. 중국에서 인도네시아나 인도.베트남 및 후발 동남아로옮겨가고 있다. 세계는 갈수록 미궁의 세계로 치닫고 있으며,그 미궁의 세계 어디로 튈지 모르는 21세기에 우린 살고 있다. 이와같이 경기나 부동산 모두 극과 극의 대치 예상된다. 국제 살인범 미국의 부시도 재선을 위해 뛰고 있다. 며칠 지나면 미국 및 세계 각국의 정치 경제 사회 환경이 변 할 것이다. |
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