재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야
재건축 시장 안정대책으로 투자환경이 크게 달라질 전망이다. 이에 따라 투자자들은 단지별 조건을 세밀하게검토한 후에 매도와 매수 여부를 결정해야 한다. 소형평형 의무건설 비율(60%)의 도입으로 현재까지 사업계획승인을 받지 못한 단지들은 기대수익 하락이 불가피 할 것으로 보인다. 특히 대형 평형위주의 건축계획을세우고 확정지분제 방식을 채택한 단지들은 큰 타격을 받을 전망이다. 조합원 분양권 전매금지 조치는 조합설립인가를 받은 단지와 사업승인이 난 단지에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 이들 단지는 단타 매수세력이 사라짐에 따라 거래중단으로 인해 금융비용 리스크가 대폭 커지게 된다. 매수우위 시장으로 바뀌면서 가격 하락도 불가피 할 것으로 보인다.
지역 사업승인 사업승인신청 조합인가 조합인가신청 안전진단통과 안전진단이전
서울시 28,699 7,377 49,048 8,852 16,623 33,035
경기 13,122 11,404 40,815 1,553 16,631 14,224
인천 15,745 -6,647 340 -510
계 57,566(22%) 18,781(7%) 96,510(36%) 10,745(4%) 33,254(13%) 47,769(18%) 적용 1회 전매가능(172,857세대) 조합인가 후 전매금지(91,768세대)
조합설립인가 때까지 거래를 자유롭게 할 수 있지만 소형평형 의무건설 비율이 적용됨에 따라 사업수익성 하락은 불가피해질 것으로 보인다. 1대1 재건축을 추진하고 있는 중층 단지들은 평수 늘리기가 불가능해 짐에따라 기대수익이 크게 떨어질 전망이다. 대치동 은마의 경우 기존계획안에 따르면 34평형 조합원이 40평형을 받을 수 있지만 제도가 바뀜에 따라 34평형 밖에는 갈 수 없기 때문이다. 소형평형 의무건설비율이 불리하게만작용하지는 않을 전망이다. 기존 건축계획안에서 소형평형 비율을 높게 책정한 단지들은 사업수익성 하락이별로 없을 것이다. 광명시 하안주공본1단지는 전체 건립가구수 가운데 소형평형 비율을 70%로 책정했기 때문에 이번 조치의 영향을 받지 않는다.
그동안 조합설립인가 단지는 안전진단이나 설립인가 요건 등 도시 및 주거환경정비법의 까다로운 규제를 받지 않는다는 점에서 각광을 받아 왔지만 이번 조치로 내년부터 분양권 전매가 금지되고 소형평형 의무건설비율이 적용되는 등 이중고를 겪게 된다. 조합설립인가 단지들은 거래 가격이 고점을 형성하고 있었기 때문에평형 조정이 이뤄지면 실망 매물이 쏟아질 가능성이 높다. 평형 조정을 둘러싸고 시공사나 조합원간의 갈등을겪을 경우 사업추진이 늦춰질 공산이 크다는 점도 적지 않은 리스크이다.
조합설립인가를 받은 주요단지로는 강남구에서 청실, 진달래1~3차, 개나리4차, 개포주공1단지이고 송파구에서는 잠실주공1, 가락시영단지 등이다. 서초구에서는 반포주공2~3단지, 한신1차, 삼호가든 1~3차 등이다. 분양권 전매는 할 수 없게 되지만 소형평형은 늘려 짓지 않아도 되기 때문에 기대수익 하락에 따른 손실은 크지않을 것으로 예상된다. 이미 이주에 들어간 단지의 경우는 이주비로 금융비용을 상쇄할 수 있기 때문에 타격이 덜 할 것으로 보인다지만 사업승인 초기단계인 단지는 입주때까지 4~5년 정도 투자자금이 묶이기 때문에금융비용 리스크가 적지 않을 전망이다. 매수세력이 사라지면서 매수우위시장으로 바뀌게 되면 거래가격은현재보다 10% 정도 하향 조정될 가능성이 높다. |
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