언론기고





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박종석
재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야
재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야
재건축 시장 안정대책으로 투자환경이 크게 달라질 전망이다. 이에 따라 투자자들은 단지별 조건을 세밀하게검토한 후에 매도와 매수 여부를 결정해야 한다. 소형평형 의무건설 비율(60%)의 도입으로 현재까지 사업계획승인을 받지 못한 단지들은 기대수익 하락이 불가피 할 것으로 보인다. 특히 대형 평형위주의 건축계획을세우고 확정지분제 방식을 채택한 단지들은 큰 타격을 받을 전망이다. 조합원 분양권 전매금지 조치는 조합설립인가를 받은 단지와 사업승인이 난 단지에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 이들 단지는 단타 매수세력이 사라짐에 따라 거래중단으로 인해 금융비용 리스크가 대폭 커지게 된다. 매수우위 시장으로 바뀌면서 가격 하락도 불가피 할 것으로 보인다.

지역      사업승인   사업승인신청    조합인가   조합인가신청  안전진단통과   안전진단이전 
서울시     28,699        7,377            49,048        8,852              16,623           33,035 
경기        13,122       11,404           40,815        1,553               16,631           14,224 
인천        15,745      -6,647                340         -510 
계      57,566(22%)   18,781(7%)    96,510(36%) 10,745(4%)    33,254(13%)    47,769(18%) 적용 1회 전매가능(172,857세대) 조합인가 후 전매금지(91,768세대) 

조합설립인가 때까지 거래를 자유롭게 할 수 있지만 소형평형 의무건설 비율이 적용됨에 따라 사업수익성 하락은 불가피해질 것으로 보인다. 1대1 재건축을 추진하고 있는 중층 단지들은 평수 늘리기가 불가능해 짐에따라 기대수익이 크게 떨어질 전망이다. 대치동 은마의 경우 기존계획안에 따르면 34평형 조합원이 40평형을 받을 수 있지만 제도가 바뀜에 따라 34평형 밖에는 갈 수 없기 때문이다. 소형평형 의무건설비율이 불리하게만작용하지는 않을 전망이다.  기존 건축계획안에서 소형평형 비율을 높게 책정한 단지들은 사업수익성 하락이별로 없을 것이다. 광명시 하안주공본1단지는 전체 건립가구수 가운데 소형평형 비율을 70%로 책정했기 때문에 이번 조치의 영향을 받지 않는다. 

그동안 조합설립인가 단지는 안전진단이나 설립인가 요건 등 도시 및 주거환경정비법의 까다로운 규제를 받지 않는다는 점에서 각광을 받아 왔지만 이번 조치로 내년부터 분양권 전매가 금지되고 소형평형 의무건설비율이 적용되는 등 이중고를 겪게 된다. 조합설립인가 단지들은 거래 가격이 고점을 형성하고 있었기 때문에평형 조정이 이뤄지면 실망 매물이 쏟아질 가능성이 높다. 평형 조정을 둘러싸고 시공사나 조합원간의 갈등을겪을 경우 사업추진이 늦춰질 공산이 크다는 점도 적지 않은 리스크이다. 

조합설립인가를 받은 주요단지로는 강남구에서 청실, 진달래1~3차, 개나리4차, 개포주공1단지이고 송파구에서는 잠실주공1, 가락시영단지 등이다. 서초구에서는 반포주공2~3단지, 한신1차, 삼호가든 1~3차 등이다. 분양권 전매는 할 수 없게 되지만 소형평형은 늘려 짓지 않아도 되기 때문에 기대수익 하락에 따른 손실은 크지않을 것으로 예상된다. 이미 이주에 들어간 단지의 경우는 이주비로 금융비용을 상쇄할 수 있기 때문에 타격이 덜 할 것으로 보인다지만 사업승인 초기단계인 단지는 입주때까지 4~5년 정도 투자자금이 묶이기 때문에금융비용 리스크가 적지 않을 전망이다. 매수세력이 사라지면서 매수우위시장으로 바뀌게 되면 거래가격은현재보다 10% 정도 하향 조정될 가능성이 높다.
일시 : 2016-03-05 [07:32] / IP : 27.119.39.206
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석394
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석356
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석282
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석278
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1233
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1241
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1580
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1291
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1286
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1463
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1160
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1417
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1084
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1633
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1238
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1208
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1406
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1679
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1343
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1188
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1674
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1376
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1176
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1213
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1328
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1228
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1146
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1104
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1758
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1536
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1110
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1140
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1403
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1024
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1042
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1476
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1244
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4456
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1398
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1470
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석797
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1320
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1382
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1178
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1024
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1134
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석1000
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1106
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1366
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1584
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1171
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3564

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