언론기고





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박종석
매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장
매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장
3·30대책 이후 버블논란, 보유세 납부, 금리인상, 개발부담금, 다주택자 2007년부터 중과세 등으로 주택 시장에서 매수세가 실종되면서 집을 팔려는 다주택자들이 있다. 집값 하락이 대세로 굳어지는 상황에서 보유세·양도세 등 세금 압박이 가시화되고 있어 급하게 처분하려고 매물은 내놓는 물건이 있으나 급한 매물이지 급매물은 아니라는 것이다. 급급매물은  매물은 빨리 매도하고자 하는 매물이지 가격 자체가 싼 급매물이 아니라는것이 정확한 분석이다. 

급매물이란 구입후 중도금 치르기 전에 다른 매수자가 자신이 더 비싼값에 구입 할 수 있는 매물이 진짜 급매물인 것이다. 매도자의 입장에서는 급매물이지만 매수자의 입장에서는 최소한 20%이상 고평가 된 가격이란것이다. 보통 1억에 5백만원, 5억에 5천만원, 10억에 1억,2 0억에 2억정도 거품이며, 고평가 된 주택이라는 것은 삼척동자도 다 알고 있는데 급매물이라하니 시장 우습게 보는 다주택자들이나 그런말 하는 중개업소 있다면 처음부터 싯가에 대한 것만은 다시 공부하여야 할 것이다.

시장 여건은 여의치 않으며, 코방귀만 뀔 뿐이다. 시장이 매수자 중심으로 돌아선지 오래고, 버블 붕괴 경고에이어 6월 8일에는 콜금리가 0.25% 올라 매수 심리가 더욱 얼어붙고 있으며, 7월에는 개발부담금 시행,9월에는재산세, 12월에는 종합부동산세 납부하여야 하는데 은행권 융자도 옥죄기 시작했다. 시장 보는 눈이 없어도
너무 없는 것이다. 이러한 상황을 반영하듯 부동산 매물 중개 인터넷 사이트와 현지 업소에는 급급매물이 나오고 있으나 급한 매물이지 급매물은 전혀 아니라는 것이다. 

급급매물은 급매물보다 짧은 기간에 매도를 원하는 주인들이 급매물보다도 수천만원 더 싸게 내놓은 물건을말하나 어디까지나 시장의 급매물이 아니라는 것이다. 최근 용인 보정동에 있는 36평형 주상복합을 중개업소에 내 놓은 속셈은 하반기 매물이 쏟아질 경우 시기를 놓칠 수도 있어 서둘렀다는 것이다. 시기는 잘 잡았으나급매물은 아니라는 것이다. 급한 매물은 시장에 내 놓은지 최소한 3시간 정도면 계약서가 써 진 상태다. 그 정도 매물은 중개업소 고객 10여명은 항상 대기하고 있으며, 중개업소 고객이 연락이 안 될 경우 주위 중개업소연락해 3시간이면 충분히 매도되며, 3일안에 배액이상 배상해 줄테니 전매하라 할 정도의 매물이 급매물인것이다. 

이정도도 이해못하거나 시장 파악 못한다면 초보일 뿐이다. 현재 매수세가 거의 없는 점을 감안해서 가격도주변시세보다 5000만원 낮췄지만 어디까지나 매도자가 원한 가격이지 매수자의 원한 가격은 그런 매물도 20%정도 고평가 되엇다는 것이며, 시장가로 움직이려는 전환기 부동산 시장이 형성되는 중이다. 주택보급율103%가 넘을시 지역적으로 나타나는 현상이며, 2006년 12월이면 104%, 2008년 주택보급율은 107%가 된다. 시장의 재편이 나타나고 있으며, 우리나라 부동산 시장도 과거의 매도자 시장에서 매수자 시장으로 전환되는 과정이다.

어디까지나 주택보급율에 의한 전환기지 세금인상, 버블논쟁, 개발부담금, 양소득세 중과세로 인한 전환기가아니라는 것이며, 주택보급율에 의한 간접적인 영향 정도라 할 수 있다. 통상적으로 매도자 위주의 시장에서는 5000만원이면 급매물로 취급되지만, 매수자 위주의 시장은  이보다 더 파격적으로 값을 내린 시장만이 급급매물이며, 매가에 따른 30%정도는 되어야 매수자 위주의 시장의 급매물 시장가격이라 할 수 있다.

다급한 집주인들이 내놓은 매물 흔하지 않게 찾아볼 수 있다. 일산은 2007년부터 양도세 등 부담이 다주택자들이나 이사를 하려는 사람들이 급매로 집을 내놓고 있으나 시간이 촉발 할 수록 가격 하락폭은 커져 1억원안팎으로 값을 내린 물건도 종종 나오고 있다고 하나 현제의 가격 배 정도 내려야 진정한 급매물이라 할수 있다.현제의 시장 가격은 아파트 부녀회의 조작 가격만큼도 내린 가격이 아니라는 것으로 시장이 결론 내린관계로매수자 위주의 시장에서는 거래가 될 수 없는 가격인 것이다..

분당 서현동은 5000만원이상 내린 급매물인 많지만 매수세는 없어 집주인들이 골머리를 앓고 있다지만 일산에서는 1억5천만원 내린 가격이 정상가며, 1억5천 더 내린 가격이 급매물이라는 것이다. 꼭대기층으로 조망권이 탁월한 현대아파트 32평형도 6억1000원에나왔으나 5억선이 정상가격인 것이다. 5억5천만원에 거래되어도구입가에서 2억정도 오른 가격이며, 물가상승률보다는 더 많이 오른 가격이며, 정상가인 것이다. 

시장을 보는눈이 어두워도 너무나 어두운 것이며, 매도자 위주의 시장 가격에서 지금도 벗어나지 못한 시장은어찌보면 과도기로 정상으로 보아야 할 것이나 10월 이후는 매도자들도 조금 느끼는 시장가격 알 수 있을 것이다. 매수자들은 10월 15일부터 12월 15일 사이 구입이 현명한 판단의 가격에 매수 할 수 있을 것이다. 거래없는 시장으로 시장이 얼어 붙어 급매물도 안 팔리고 있다하는 전문가가 있다면 건설사에서 강의로 투자자들생각하지 못한 전문가들로 세상보는 눈이 돈으로 만 보는 전문가들일 것이다.

투자자는 지금도 안중에 없는 전문가들인 것이다. 그들의 자녀들은 얼치기 전문가들로 부터 배운 것은 투기나돈의 노예 이상 되지 못할 것이다. 어디까지나 시장의 흐름에 의한 전문가, 시장에 적극적으로 움직이는 지헤가 부족한 전문가들인 것이다. 흐름을 타는데 과거의 흐름에만 치우쳐 있는 전문가들로 시대에 낙오자가 될뿐이다. 지식이나 이론의 시대에 따라 변한다. 그 시대를 쫏아가지 못한다면 조기에 명퇴당 할 것이다. 특히 입주권을 가진 주택 소유자는 다주택에서 벗어나기 위해 값을 더 내리려서라도 팔아달라는 문의가 많다고 하나입주권 가격은 피가 붙었다면 40%이상 고분양가에 입주권 피라면 상상도 못 할 정도의 고평가 된 가격으로매수한다면 그건 불 껴안고 불구덩이에 들어간 꼴인 것이다.

1천가구 이상 대단지 미분양 아파트 전국에 널려있다. 대단지 2-4천 값 내려 매도한 건설사 수두룩한데 피붙은 매물 구입할 사람은 특정지역 몇군데 빼고 없을 것이다. 건설사들도 분양가 이하로 매도하는 시장 분위기잘 읽는데 부동산 전문가들이라 하면서 언론에 한마디씩 하는 전문가들 시장보는 눈이 매수자인 투자자들만도 못한 것인지, 건설사들로 부터 뇌물 먹고 그런말 하는건지 이해가지 않는다.

정해진 시간안에 매물을 처분하기 위해서는 나름의 요령이 필요하며, 요령이란 시장을 매도자시장이냐, 매수자 위주의 시장이냐만 판단하면 된다. 요즘 언론에 한마디씩 하는 전문가들 대부분이 아직도 매도자 입장의시장을 보는 경향이 많으며, 그들 명퇴당할 시간 얼마남지 않은 것으로 보인다. 시대 흐름을 타야 할 것이며, 매도자들은 시세차익에 대한 욕심을 줄여 매도가격을 낮춰야 한다. 

급하게 팔기를 맘 먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한번 더 낮춰 매도가 이루어져야 할 것이다. 세입자가 비어있는 상태에서 매도하는 게 좋으며, 전세 만기일이 많이 남은 경우 매수자들이 꺼려하며, 매도가도 상당히 낮아진게 과거나 현제의 시장가격이다. 세입자가 없는 상태에서 장판이나 도배를 새로 하거나 거실이나 방안의불필요한 물건을 치우면 집이 넓어 보이고 훤해 보여 빠른 시간안에 매도하가 되는 효과도 볼수가 있다. 진정한 급매물이라면 몇군데 동시에 내 놓아야한다. 이때 그날 매도 될 것이며, 중개업소 고객은 항상 급매물 구입자는 투자목적으로 대기중이다.

중개업소에 중개수수료외에 인센티브를 제공하면 더 빨리 매도딘다. 법정 수수료외에 별도로 수고료를 제시하면 업소측에서도 더 적극적으로 매도에 나설 것이다. 법정 수수료보다 누이좋고 매부 좋으면 된다. 중개 과대 수수료는 민법상은 합의로 걸리지 않으나 중개업벙상만 문제가 된다. 물론 급한 매물 잘 중개해 주면 보람도 있을 것이다. 시장 흐름도 어느정도 탈 줄 알아야 할 것이다. 융통성 있는 인간미가 필요하다. 다주택자들인 부자들 융통성은 이때가 적기며, 중개업소도 한번이나 두번정도로 만족하여야 할 것이며, 법의 테두리안에서 움직여야 할 것이다.

집값이 하향 안정세를 보인다고 하지만 급매물은 아직까지 정확한 답변은 없다. 환란때도 초기에는 급매물이 없었다. 주식도 이혼하고 자살할 정점 도달해야지 구입 찬스다. 우리나라 증시로는 정확히 420포인트까지하락해야 구입찬스며, 그날은 370선까지 하락했다고 420선이 종가다. 급매물도 아직은 10월 15일 까지는 급하지 않다. 급매물이 10월 15일 이전은 전국에서 주택으로 하면 10개 미만이며, 이걸 구입한다는 것은 행운이다.

금매물은 보통 사람에게 돌아가지 않는다. 요즘 급매물 구입이란 주택복권 3위 당첨 정도는 어렵다. 많지는않지만 단지별로 하나둘씩 나오고 있다는  사람이나 전문가 언론, 연구소 등에서 있다면 이는 부동산학을 연구한 사람이 아닌 경제학이나 건축 및 법학 공부한 사람들의 판단이나 생각에 불과하다. 그는 부동산 알려면 10년이상 더 공부한 후 그런 말 해야 할 것이다. 

급매물은 하반기 주택시장 변수로 작용할 수 있는 가장 큰 요소 중 하나다. 2006년 대폭 강화된 주택보유세가하반기부터 본격 부과됨에 따라 세금에 부담을 느낀 다주택자들이 비인기 지역의 소형 평형 아파트부터 우선처분에 나설 것이나 한국사람 생리가 아닌 부동산학적 심리는 당해야 시장에 내 놓는다. 행여나 오를까하는기대심리가 어떤 시장경제 물건보다 부동산이 높기 때문이다. 급매물 등장은 실수요자에게는 저렴하게 내집을마련 할 수 있는 기회가 되지만 요즘 급매물은 호가에 의한 호가만 낮은 매물이며, 호가 자체가 40%이상 하락하여야 우리나라 부동산 시장의 급매물이다.

1억에 5백만원, 5억에 5천만원, 10억에 1억, 20억에 2억정도가 거품으로 가정 할시 40%내외가 거품이라는 것이다. 가격이 저렴하다고 할시 현제의 가격은 고평가 10%정도 저렴한 가격으로 무턱대고 매물을 잡았다가는손해를 보는 수도 있어 얼마나 더 하락 할지  꼼꼼히 따져봐야 한다. 급매물이라 해도 급하게 계약하기보다는언제부터 나온 매물인지, 주변 여건은 어떤지, 싸게 매물로 나온 이유는 뭔지, 아파트에 문제는 없는지 등을차분하게 살펴봐야 하며, 현제는 시장 분석기간이며, 9월이후 구입할 분석, 10월이후 구입할 시점 조절 기간이다. 

급매물은 다급한 매도자가 내놓는 경우가 대부분이지만 시장상황이 나아져 숨통이 조금만 트여도 금방 사라지는 단점이 있기 때문에 적절한 매물을 선점하고 알맞은 매수시점을 잡기 위해서는 남보다 노력해야 하나 급매물이라면 중개업소에서 잡아 전매하거나 등기후 전매하여도 남는다. 요진간한 단골 고객이 아닐시 급매물주지 않는다. 단골중개업소 없다면 ㅂ버정 수수료 보다 급매물 가격의 10%정도 수수료 주어도 될 것이다.

급매물을 점검할 때는 서류문제 없을시 매가 낡아채듯 채야한다. 법정 수수료이하 받아도 처분하고 보는 것이며, 다른 중개업소가 채가기 전에 계약성사 시켜 버린 것이 중개업소다. 뀌어야 보배가 바로 이런데서 나온말이다. 시세보다 싸게 나오는 급매물은 빨리 거래된다. 평상시 내집마련에 미련이 있다면 중개업소와 친분을쌓아두면 급매물이 나올 때 재빨리 연락해주는 경우도 있다. 아무리 급매물이라 해도 가격 하락폭에는 한계가있을 수 있다.

가격이 바닥까지 떨어지기를 기다렸다가는 오히려 좋은 매물을 놓치는 수도 생기기 때문에 무릎에서 매입한다는 생각을 할 필요가 있다. 믿는 중개업소라면 전화 받은 즉시 전화 받은 곳서 입금하여야 할 것이다. 그런후 중개업소서 계약하여야 할 것이다. 오직 믿음 뿐이다.     
일시 : 2017-05-27 [09:39] / IP : 112.187.28.215
Total : 52건
52 신도시 생태환경 수립과 저탄소 녹색도시 조성 ()박종석392
51 부동산도 살아 움직이는 생물이다. ()박종석356
50 부동산시장 강남·북 아파트 값 좁혀지나 ()박종석282
49 부동산과 금리는 부동산에서 통하지 않는다. ()박종석278
48 주택공급 실적과 주택보급률 및 1인가구 급속증가 ()박종석1231
47 매수자 위주의 급매물 아닌 매도자 위주의 시장 ()박종석1241
46 장래성 있는,수익이 가능한 부동산 구입해야 200년간 ()박종석1580
45 짜투리땅도 황금알을 낳는다. ()박종석1291
44 재건축 아파트 수익성 단지별로 분석후 투자해야 ()박종석1284
43 낙후된 강북 균형발전지구나 시범단지에 황금알 따로 있다 ()박종석1461
42 부동산 미궁의 세계로 치닫고 있다. ()박종석1160
41 종부세 강남권 부동산시장 흔들지 못한다. ()박종석1417
40 부동산 투자와 개발은 수익을 목표로 투자한다 ()박종석1084
39 )대한민국 부촌 1번지 성북동에서 중심축 이동 중 ()박종석1631
38 부동산 태평양의 투자 흐름과 본격적 재편 ()박종석1236
37 주택 재테크는 재개발지 대단지 중심가에서 ()박종석1208
36 부동산 리노베이션 모험과 투자수익의 대명사 ()박종석1406
35 한국 부동산 거품은 일본과 다른 지역적 거품으로 ()박종석1679
34 강남은 하늘나라, 대한민국의 천당,세계의 부동산 특구 ()박종석1343
33 양도세완화의 문제점과 해결방안0k ()박종석1188
32 부동산 시장 2010년 분석과 2011년 부동산 시장 예측 ()박종석1672
31 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1376
30 서울 재건축·재개발 투자성도 없는데 왜 그리 많이 ()박종석1176
29 부동산 하락 오래 갈 가능성 높아진 가운데 버블 상태 도래 ()박종석1211
28 거품논쟁과 금리 및 부동산값 전쟁 세계적 현상 ()박종석1326
27 부동산 금리인상은 집값 하락과 거래 중단으로 ()박종석1228
26 한국 주택가격 수도권 상승,지역적 버블 상태로 ()박종석1146
25 집값으로 판단하는 부동산 세금과 혜택 ()박종석1102
24 2007년 종부세 대상 아파트 늘고, 신고납부서 부과납부로 ()박종석1756
23 부동산 하락시 가장 큰 타격을 받을 부동산은 바로 이 ()박종석1536
22 홍콩과 영국 집값 하락 1단계 지났는데도 불안만 키워 ()박종석1110
21 암울한 부동산경제 슬픈 자화상 깡통 아파트 ()박종석1138
20 2010년말까지 토지 구입만 하면 미래가 보인다. ()박종석1401
19 토지는 아무나 투자하지 못하며,오르고 있고, ()박종석1024
18 아파트분양 확 바뀌어 ()박종석1042
17 각국 금리인상,한국의 가계부채 증가,이자제한법 이자율 제한 ()박종석1476
16 부동산 경기 변동을 예측하는 방법! ()박종석1242
15 하늘를 찌르는 초고층 건물 두둥실 ()박종석4456
14 행정수도 아닌 천도시 수십조원의 수익이 난다. ()박종석1398
13 강남과 삼성은 한국의 베버리힐스로 키워야 ()박종석1470
12 주거개념 확확 바뀌고 있다. ()박종석795
11 정치판의 흙백논리와 같이 부동산도 겉잡을 수 ()박종석1318
10 부동산 바뀐 정책과 규제지역 다 읽으면 돈 보인다 ()박종석1382
9 부동산의 직접투자,간접투자 방식의 노하우 ()박종석1178
8 도시행정론 참여정부 부동산정책 ()박종석1024
7 세계화을 위한 부동산 프로젝트 파이낸스 ()박종석1132
6 불황이라는 것 느끼게 할려면 3/1은 하락하여야 ()박종석998
5 내집마련 급매물 아니면 늦으면 늦을 수록 좋다 ()박종석1106
4 재테크 전략과 부동산시장 전망 ()박종석1366
3 부동산은 일반 경기와 다른 관점서 분석,평가,예측해야 한다. ()박종석1584
2 갈피 못잡는 부동산 시장 정부 정책이 관건 ()박종석1169
1 인생 역전극을 노리는 부동산 투기에서 투자로 ()박종석3562

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