내집마련은 보금자리 주택과 강남권 대단지에
내집마련은 가장 많이 하락한 지역과 주택에서 투자하여야 할 것이다. 분양물량이 적고,입주물량이 적은 수도권 대도시 공략이 재테크의 지름길이다. 지방은 집이 남아돌아 분양아파트 보다는 전원주택이나 토지 구입이 현명하다. 지난 2년간 택지개발후 아파트 분양한 지역의 청약은 하지 않는게 좋으며,이들 지역 입주시 대부분이 도농지역으로 집이 남아도는 지역으로 투자성이 낮다. 소문난 잔치 먹을것 없다. 건설사들의 신규 아파트 분양 물량이 20만가구 내외에,입주예정 물량도 20만가구나 미분양 아파트는 크게 줄지 않은 반면 경기침체와 투자 심리 위축에 따른 집값 하락 우려는 진행형이다. 실수요자들은 자신의 자금동원 능력과 부동산시장 변화를 주시하면서 초저가 매물을 중심으로 내집마련 전략을 세워야 할 것이나 지난 2년간 가장 많이 하락한 지역의 아파트가 내집마련 지역이나 주택이 될 것이다. 주택가격이 점차 떨어지고 있는 현실을 호도하고 집값이 급등하고 있다는 인상을 심어줘 부동산시장의 혼란을 더욱 가중의 중심지는 건설사들이 아파트 분양시 분양가의 2-3% 광고비로 책정해 언론과 얼치기 전문가 동원해 청약시 프레미엄 붙을 것이라 하여 경쟁율은 높지만 계약률은 60%에도 미치지 못한 경우가 태반이며,심지어는 몇백가구 분양의 단지에 몇명도 청약하지 않은 단지가 수두룩하는 청약시장이 지속되고 있다. 집이남아돌아 주택보급율이 113%에 이르고,지난 2년간 50만가구 공급에도 매년 12만가구 이상 미공급이었지만 미분양아파트는 지난 연말 15만가구가 넘어섰으며,미계약분을 합하면 20만가구가 넘는데도 청약율만 높으면미분양아파트 계약자들이 나타나기에 30개월동안 공사하는 동안의 계약자들을 예상해 미분양아파트 통계조차 메기지 못하게 보고하지 않고 있다. 2006년말 최고점 이후 강북.경기도 일부지역은 주택값상승지역도 나타났지만 2008년은 약보합세,2009년은 강남권이외는 대체로 약세엿는데도 숨기는 시세가 여전했었다.
집이 남아돌고,주택보급율이 113%인 상태서 충분한 공급물량이며,공급 부족은 아니다. 부동산경기의 장기침체와 미국발 금융위기의 여파가 지속되고 있으며,50만가구 아파트 공급은 2008년에도 37만가구,2009년에도 38만가구, 2010년에도 40만가구 이하가 될 것이나 집은 부족하지 않고 남아돈다, 공급측면에서 새로운 변수는 보금자리주택공급으로 입지가 우수하고 분양가가 민간보다 낮은 공공주택 공급돼 청약 경쟁이다.집값폭등의 진원지인 버블세븐은 물론 강북 주택시장의 블루칩이었던 노원.도봉.강북도 하락세를 면치 못하고 있다. 경매 낙찰가율도 사상 최저치로 추락했고,양도세.종부세 등 세제개편 이후 혜택을 보지 못한 매물이 쏟아지면 기존 아파트들의 급락 현상도 배제할 수 없다. 집값 하락이 계속될 경우 분양아파트는 분양물량이 감소하지만 경기 침체로 청약수요심리 위축이 계속되고있어 청약 경쟁은 치열하지 않을 전망이며,일부 유망지역은 청약수요가 여전히 집중될 가능성이 높아 내집마련계획 세울 때 고분양가에 당하지 않아야 할 것이며,투자지역은 보금자리 주택과 2012년에 분양할 송파신도시 이외는 별로 없으며,송파 분양가가 1400만원 정도라면 투자성은 높을 것이며,프레미엄도 억대 붙는 아파트가 될 것이다. 미분양아파트의 경우 전매제한이완화된 점을 감안,주요 신도시와 서울 뉴타운 인기지역이라도 대부분이 도농지구서 입주시 입주하지 않을 집들이다. 건설사들이 적체된 미분양을 처분하기 위해 분양가를 인하하거나금융혜택을 늘릴 가능성이 높으나 40%이상싸지 않으면 구입 할 필요 없다. 무리하게 매수할 필요는 없으며,가능한 통장에 잔고을 늘리는 재테크 전략이중요하다. 초저가 매물을 중심으로 내집마련 전략을 짜야 할 것이다. 가격이 많이 떨어진 강남이나 입주물량이 폭주하는 판교 등 수도권 주변 공략이다. 초저가 매물의 거래가 성사되고 이후 호가상승으로 소강상태를 보이는 현상이 반복이다. 상승과 보합이 수차례 나타날 것이므로 현혹되어서는 아니되며,섣부른 추격매수보다는 경제 상황을 보면서 대응해도 늦지 않다. 입주가 몰린 수도권에서 잔금 납부가 어려운 매물이 쏟아질 것이며,경기가 살아난다면 주택거래 비수기가 매수타이밍이 될 수 있다.
아파트 실거래가 지수를 작성해 공개하기 시작했으나 주택가격 지수는 회원 부동산 중개업소들의 호가에 근거한 지수인데다 신규 입주물량이 일정한 시점에 한꺼번에 표본에 잡히는 등의 문제점으로 인해 현실의 주택가격을 정확히 반영하지 못하고 있다. 주택 거래량이 급감하면서 주택시장이 침체기에 접어든 이후로는 호가위주의 가격지수가 거래되는 주택 가격과 괴리가 심하다. 실거래가 지수는 주택시장 상황에 따라 가격의 진폭이 크다. 투기심리를 부추기는 방향으로 주변 아파트 가격을 띄우기 위해서나 주변 아파트 단지 주민들의압력 때문에라도 실제 체결되는 아파트 가격보다 높은 호가를 유지해 주변 아파트 소유자들이 요구하는 매도호가에 가까운 가격이다. 수요위축으로 인해 집값이 떨어질 것이라는 예측이 많았다. 규제완화 대책에도 불구하고 부동산경기가 살아나지 않고 있어 규제완화만으로는 정상화되기가 어렵고 경기회복,수요회복 등과맞물려 여러가지 상황이 좋아지면 주택시장 회복에 들어갈 것이다. 금리는 낮아지고 있으나 경기부진과 가계수입의 감소가 여유자금이별로 없는 상태서 투자하지 못하고 있다. 미분양아파트가 조금만 줄어든다면 거래가회복될 것이나 보금자리주택이 2012년까지 공급되고,2012년부터는 위례신도시와 동탄2기신도시 공급과 동시에 2009년에 보급한 보금자리주택 입주시는 입주지역과 그 주변의 주택가격은 본격적 하락도 예상된다. 주택시장이 침체에 접어들면서 거래량이 급감하면서 호가보다는 20% 싼 급매물 위주로 거래가 체결되는 경우가대부분이며,강북이나 지방과 경기도 변두리지역과 중부권은 주택거래가 없는 경우가 많았으며,강남권위주의거래가 2009년 1년동안 지속되었으며,소수만이 청약시장에 뛰어들었다. 강남구뿐만 아니라 수도권 주택들의실거래가 떨어지면서 거래가 끊기고 있으며,지방도 매한가지 양상이다. 주택시장 침체기에 소형 아파트는거래가 이루어졌고,가격도 강세를 나타냈다. 미분양 물량 통계는 건설사가 조작하는 통계다. 건설업체가 신고하는 수치를 집계해 발표다. 주택가격이 점차 하락하고 있다. 연구소나 전문가들은 조작된 시장을알려 시장의 혼란을 가중시키고 있다. |
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