대출받아 집 사기 보다는 보금자리 주택에
강남권인 버블새븐지역과 경부선 축,보금자리 주택,한강조망권에서 내집마련은 40조원의 토지보상금이 플리는 2010년에 일시적 집값상승이 나타날 것이나,보금자리주택과 위례신도시 청약은 적극적으로 2012년까지도전하여야 할 것이다. 보금자리 주택은 청약하고,한강조망권과 한강조망권은 주택값 하락시 토지보상이 플리는 시기보다 한발 앞서 투자함이 좋으나 언제든지 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾을만한 뱃장이있는 경우만 투자함이 좋다. 기존의 주택마련은 주택보급율이 2010년에는 서울도 100%가 되어 전국에서 주택이 부족한 지역은 없으며,2012년 전후는 전국적으로 주택보급율이 115%가 넘아 공급 과잉사태가 갈수록나타나기 때문이다. 강남권은 한국 부동산 시장의 흐름을 좌우하고,6%이하의 금리는 호재지만,가계수입감소,국민소득 감소,실업자 증가,현정부 3년차인 2010년 2월 25일 이후는 과거 정부보다 더 빨리 정부버블이 올 가능성이 높아지고 있다. 경기 침체라는 악재가 투자자들의 자금고갈이 내집마련을 꺼리게 하는 시기가 될 것이나 무릎에서 구입할 시기는 대부분이 주택시장에서는 끝났으며,미래 가치로 토지투자나 청약밖에 없다. 지난 2년간 아파트 공급은 정부의 50만가구을 무색케하여 2008년 37만가구,2009년말에도 35만가구로 줄지만 미분양아파트는 2년연속 사상최대가 될 전망이다. 총부채상환비율 규제가 확대되면서 기존 주택시장 시세가 약보합세로 돌아섰다. 기존의 아파트값이 높고,건설사들의 분양가가 높아 수요자들은 보금자리 주택의 분양으로 몰리고 있는상황에서 내집마련 수요들이 저금리에도 통장에 잔고가 없어 멈칫거리고 있으나 토지보상금이 2010년 40조원이 풀릴 경우 투기자금으로 일부 지역에 몰릴 가능성이 높아져 이들 지역의 주택값 상승은불보듯 뻔하다. 금융위기 거치며 실질소득이 감소했지만,주택가격 서울을 중심으로 올랐으나 경기도는 20%이상 하락한 상태다. 경기둔화가 지속될 것으로보이는 가운데 1년 이상 끌어온 기업 구조조정이 본격화되면실업률 증가로 이어져 중산층 이하 서민들의 내집마련은 2012년이후나 늦으면 2015년 이후가 될 것이다. 침체된 부동산 시장 상황에서 급매물이 속출하며, 가격을 끌어내리는 상황이 아파트 시장서 나타날 가능성이높고,강남권 재건축 단지는 투기지역 해제 보류가 매물이 등장하고 있지만 매도자들은 가격을 올리고,매수자들은 싼 물건도찾기 힘들 정도로 실업률이 증가하고 있다. 매수자들은 낮은 가격에도 거들떠보지도 않고 있으나 구입시기을분명히 챙기고 있는 축은 토지보상을 받은 사람들과 투기자본 일부다.
재건축 아파트의 거래 공백이 더 계속된다면 가격이 하락할 수도 있으나 시세는 형성될 것이다. 매도자와 매수자는 힘겨루기에 들어간 상황이며,매수자들은 경제 위기설에 관망하고 있는 반면 매도자들은 투기지역 해제에 대한 기대감이나 토지봉상금 40조원에 대한 상승의 기대가 만만치 않다. 경제 불황으로 구입을 꺼려하거나 구입할 돈이 없어 국민임대주택이나 장기전세주택 및 전세로 더 살고 싶어할 정도로 시장 침체가 이어지고 있어 매수자들의 고민이 깊어지고 있다. 주택값이 바닥을 쳤는지,좀 더 빠질지 예측이 어렵다. 집을 팔사람은 대출 금리가 떨어진데다 강남권이 투기지역에서 풀리면 강남 3개구를중심으로 가격 상승세가 확산될수있다는 생각에 호가를 낮추지 않고 있다. 반대로 집을 살 사람들은 실물경제가나빠질 경우 가격이 추가 하락할까봐 매수를 주저한다. 강남권의 아파트값은 실제로 바닥인지, 아닌지 확신을갖지 못하고 망설이는 사람이 대부분이다. 투기지역에서 풀리면 대출이 자유로워지고,금리도 낮기 때문에 매수자들이 늘어날 것나 중산층과 서민층은 더 지켜봐야할 것이다. 내집마련 할 사람은 여유자금이 충분한 사람들이며,실수요자며,일시적호가 상승은 2015년까지 4차례 정도는 나타날 것이다. 내집마련으로 시세보다 싼 매물은 사도 좋지만 오른 가격에 추격 매수 할 필요는없다. 서두르지 말고 경제상황을 지켜보고 판단해도 늦지 않으며,융자을 20%이상받을 사람은 2012년,아니면2015년 이후 구입시 큰 손해는 없을 것이다. 우리나라 70%이상의 지역의 70%이상의부동산이 30-300%정도 고평가 되어 있다는 것 부정할 사람은 없다. 장기적으로 보더라도 집값은 안정될 수밖에 없는 것은 인구는 줄고,주택보급율은 높아 수요는 둔화되고 있다.
주택을 새로 구입하는 수요의 80%를 차지하는 35~50세 인구가 줄어들고 있는 현실까지 감안하면 기본적으로 수요는 감소 할 것이다. 주택공급이 세계 어느나라보다 대량 공급돼 왔다. 서울 집값은 소폭이나마 상승세는 서울 인구 집중현상이다. 서울 신규주택공급과 입주물량은 부족하다. 보금자리주택이 공급되지만 전국에서 수요자가 나타나는 서울지역의 주택수요를 만족시키기는 힘들 것이다. 세계 금융 불안으로 인해 본격적으로 바닥을 치고 있는 여타 아파트와 비교해 본다면 가격 하락폭은 미미한 수준이지만 초급매까지 일부지역서나타나고,고분양가로 분양한 아파트는 반값 아파트로 등장하고 있다. 경기악화로 매물이 쌓여 금융자산폭탄을 맞은 사람들이 급매로 내놓고 있다. 지방과 경기도 변두리와 인천의 아파트 활성화는 시간이 필요하다. 보금자리주택 공급으로 수도권 내 신도시와 택지지구는 입지가 떨어졌다. 분당 신도시만한 물량이 매년보금자리주택으로 쏟아지는 상황에서 서울 이외는 가격의 조정을 받을 수밖에 없다. 지방은 지난 3년간 공급이 대폭줄거나 분양하지 않아 일부지역서는 미분양아파트가 줄고있으나 이들 지역은 주택보급율이 125%가넘어 가격상승은 미미 할 것이다. 대출받아 내집을 마련하는 시기는 2012년 이후,더 늦춘다면 2015년 전후가 적기이다. 부동산시장에서도 주택공급 패러다임이 바뀌고 있으며,내가 설계하는 주택으로 바뀌어 나가고 있다. |
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