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박종석 |
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재테크 수립으로 성공한 부동산투자을 |
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재테크 수립으로 성공한 부동산투자을
집이 남아도는 시대에서는 투기는 사라지고 투자만 있을 뿐이다. 격변기 부동산시장은 조그마한 호재에도오르내림이 있으나 대부분이 투기세력이나 갖은자들의 매도을 위한 언론 프레이에 불과한 시장이 연속된다. 부동산이 오를 가능성이 없어 자산 가치가 없는 부동산은 매도후 투자성 매물로 갈아타야 할것이다. 그런데도언론이나 비전문가 및 연구소들은 거래가 수개월째 끊겼는데도 투자지역,과거의 호재지역에 대한 대대적 매도을 위한 광고에 열을 올리는 것이다. 아파트와 주택 등 일부지역이나 부동산을 제외하고는 오르고 있다고엉터리 통계 내 놓는다. 1천가구 아파트에서 2-3개도 거래되지 않은 아파트의 통계는 통계도 아닌 것이다.최소한 단지내에서 5% 정도는 거래되어야 진정한 통계인 것이다. 반값 아파트나 분양가 상한제로 인해 택지개발지구나 신도시 및 대단지 아파트 분양이 가장 투자성 높고 안정된 재테크가 될 가능성이 높아졌으나 건설사들은 이걸 이용해 고분양가로 건설사 배만 채웠으며, 내집마련할 사람들은 지난 2년간 계약한 아파트 반 정도가 해지하고 픈 아파트들로 건설사와 정부에 의해 농락당한 것이다. 융자가 많은 수도권 외곽부터 부동산버블이 찾아올 가능성이 높아진 가운데 보유한 부동산의 재편이 불가피하다. 2012년 전후 3차 매도를 고려한재테크 전략을 수립하는 시기다. 정책의 변화는 시장의 흐름과 분위기를 선도적으로 전환시켜 재테크시장은돈의 흐름을 바꾸는 결정적 요인이 된다. 청약시장과 미분양 아파트,건설사의 부도,부동산 규제완화,거래중단이 주택시장의 급격한 변화를 이루어 투자지역과 투자하지 않아야 할지역으로 재편되고 있으며,2012년까지 유지 될 것이다. 현제의 부동산시장은 2012년 전후 3차 부동산 전환기의 시발점인 재편의 기초단겡르 축적하는 시기로 단계적 전환기인 것이다. 무주택 실수요층의 내집 마련자들은 최대한 청약에 힘써야 할 것이며,다주택보유자들은보유자산의 재정립을,1주택자들은 투자성 부동산이냐 갈아치워야 할 부동산이냐을 판단해대처해야 할 것이다. 피가 붙을 단지만 청약을 하게되고,기존 주택은 호가가 낮아진 주택으로 갈아타야 할 것이며,무주택 실수요층은 호가가 낮은 매물이나 권리금이 붙지 않은 입주권 중에서 장래의 가치가 큰 택지개발지구나 신도시 및 대단지 아파트에 초점을 맞추어야 할 것이다. 이것 아니면 돌아가야 하는 시장의 흐름이다. 시세차익보다는 장래의 가치 즉 하락시에 하락하지 않는 부동산의 선택이다. 좀 여유가 있는 분들은 공동주택이 80%가넘는 시대에 대비한 전원주택이나 시내의 변두리 조망권 있는 단독주택지, 토지을 구입해 놓아야 할 것이다.
향후 시장 장세와 정책 변화가 가져올 시장변화을 미리 예측해 대형 아파트에서 중형 아파트로의 전환이 필수적이다. 요지간한 중산층은 요지간한 수입으로 중대형 아파트 보다는 자신의 능력에 맞는 30평형대의 중형평형으로 갈아타 세금에서 탈피하거나 조금 내는 보유세 아파트을 선택하여야 할 것이다. 보유세부담이 없는중형평형이 몸값이 높아지면 인기 평형으로 등장하는 반면 대형은 청약 부진 현상이 심화,평형 불균형 상태가 될 것이다. 청약 가점제에서 무주택기간이 짧고 부양가족이 적어 불이익이 예상되는 신혼부부 등 젊은층이 대거 중소형 청약이나 호가가 낮아질시 청약을 포기하고 내집마련 시장에 뛰어들 것이다. 30평대 이하 아파트는 수요가 몰리는반면 30평대 후반은 3순위까지도 청약이 미달되어 미분양 아파트 선착순 게약하는 사례가 늘고 있다. 주거면적의 대 전환과 쾌적하고 살기 좋은 아파트을 고령화 시대 대비 선호하는 현상이 곳곳에서 나타나고 있다. 부동산시장이 시장상황을 흔들고 있으나 단지적적 현상이나 계층간의 격차가 더 벌어지는 사회로 변하고 있다. 부동산은 정보에 의해 전문가 진단을 받아 토지는 최유효이용과 개발을, 아파트는 대단지나 조망권 위주로 수익을 목표로 투자한다. 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처를 찾아야 한다. 부동산은 너도 남고 나도 남는 투자를 하여야 한다. 정보에 의한 투자로 투자성 높은 부동산은 매도하지 않는게 좋으나 투자성 부동산은 전 국토의 3%에서 전 국민의 의 3%이하만이 소유하고 있으며,3%에도 미치지 못한게부동산이다. 전문가가 아니면 자신의 부동산에 평가작업도 여간 어려운게 부동산이다. 현제의 가치보다는 미래의 가치를 보고 재테크 전략을 수립하는게 좋다. 부동산시장 침체가 장기화될 조짐을 보이고 있는 가운데버블이라는 단어 수시 나온다. 집을 사겠다는 이들은 미동도 않는 반면 언제,어떻게 매도하여야 할까`하는다주택자들과 투자성 없는 부동산보유자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 재테크 전략과 매도시점을 찾지 못하는사람들이 많아지는 추세다. 다주택자들은 높은 값으로 주택을 매도하는 방법과 매도 시기을 찾지 못해 고민하는 사람들이 늘고 있다. 거래가 없는 시장,하락기 시장에서는 팔 물건을 정해 과감하게 배팅해야 할 것이다. 양도소득세 무서워 할 필요없다. 어차피 매도할 부동산은 양도차익이 덜난 매물이다.
가치없는 매물 5천만원 싸게 매도해 투자성 매물로 2억을 벌면된다. 간단한 부동산 기법을이용못하는 사람들은 대체로 내성적이거나 남을 믿지 못하는 사람들,내것만 아는 사람들이 태반이다. 가치없는 부동산 10개보다 가치있는 부동산 1개가 더 좋다는 기본 상식도 없는 사람들이다. 보유 부동산에 대한 미래 가치를 따져보고 투자가치가 없는 물건은 과감히 매도해야 한느게 부동산 시장의 정석이며,정설이다. 연립,빌라,상가.오피스텔,아파트경우 가구수가 적거나 추후 재건축에 따른 자산가치 상승이 어렵다면 매도를 하여야 할 것이다. 이런 부동산 소유하고도 양도소득세 걱정하지 않는다, 수년이 지나도 부동산값이 오르지 않는다는 사람들은 재테크 "재"자도 모른 사람들이다. 과거를 돌아보고 재테크 전략을 수립하여야 하며,과감한 매도나 매수가 필수다. 서울 북한산 인근의 풍치지구 단독주택이나 지방 평야지대의 땅,문화재나 성곽지구,비행장 주변,군부대 주변의 대로변이 아닌 부동산으로 개발 재료가 없거나 불명확한 곳에 투자 목적으로 보유한 물건은파는 게 낫다. 수도권 외곽 지역도 신도시 입주물량이 풀리는 2012년을 전후해서는 가격이 하락할 수 있다는 점도 다주택자들이 염두에 둬야 할 것이다. 2012년은 주택보급율이 서울서도 113%가 넘는 분기점이다. 집 걱정하지 않아도될 시점이 2012년 전후이며,임대 아파트 2017년까지 정부는 340만 가구 짖는다하니 반만 믿어도대체로 2백만 가구 짖는다. 선진국형 주택보급율 달성할 날 머지 않았다. 매도할 사람들인 다주택자들이나 투자성 없는 부동산소유자들의 가장 큰 관심은 매도 시기로 가능한 4월말 공시가격 발표 및 6월1일 종부세나재산세 과세 기준일 등에 따른 부동산 시장의 움직임을 고려해야 한다. 4월30일 발표할 예정인 주택 공시가격은오를 것이다.공시가격의 변화에 따른 세부담 증가로 매수자들은 더욱 매수를 꺼리게 되고,매도자들은 다급해져 부동산시장의 수급이 더욱 경직 될 것이다. 매도시기 조절 필수적이다. 융자가 많을수록 초기 매도가 좋다. 과감한 베팅 필수적이다. 시장에 많은 매물이 나오기 전에 적절한 가격을 산정해 남들보다 빨리 매매하는것이 현명하다. 재테크수립으로 팔기로 마음을 먹었다면 수요자들이 호감을 가질만한 시기에 매도하는게 좋다. 세입자가 있는 상태에서 집을 내놓게 되면 집을 매도하기가 어렵고 제값받기 어려우니 세입자 이주후 집안을 깨끗하게 정리해,집이 넓게 보이게 하는 것도 집을 빨리팔수 있다. 증여나 임대사업자로의 전환도 있으나 가장 중요한 키포인트는 투자가치다. 보유가치가 있다면 공시가격이 더 오르기 전에 자녀에게 증여하다 |
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| 일시 : 2015-12-21 [12:33] / IP : 27.119.39.206 |
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