(133)한.미.일 주택시장 닮은듯 하면서도 닮지않은 한국주택
집값 하락에 금융 위기가 발생한 미국 경제가 일본식 장기 불황 모델의 전철을 밟고 한국에 바톤을 이어줄 가능성이 높다는 국내외 진단이나 부동산태평양은 한국에는 세계 어느나라보다 주택시장의 담보대출에 대해서는 안전하다. 외국의 선진국은 대체로 주택담보 대출이 70-90%이나 한국은 2004년부터 단독주택은 40%내외,공동주택인 아파트는 60%이하로 대출 규모을 인하해 제1금융권 대출은 세계 어느나라보다 안전하나 기업에대한 신용대출로 부실하다. 제2-3금융권 융자는 정부의 책임이 아닌 개인적 담보다 부동산태평양이 1990년부터강조한 분양가나 매가의 20%이하, 금액으로는 5천만원 이하을 지키지 않은 한탕주의자들의 망해도 쌀 재테크였었다.
경기 부양을 위한 저금리 정책과 금융기관의 도덕적 해이에 의한 부실 대출, 집값 급락에 의한 금융 위기 발생은 일본과 미국이 닮은꼴이나 한국은 세계에서 오직 1개국 뿐이라 할 수 있는 투기국으로 대한민국 주택은 70%이상 지역서 70%이상의 주택이 20-40%정도 고평가 되어 있으며, 토지는 30-300%고평가 되어 호가가 낮아져야 할 것이며, 정상적인 부동산 구입하지 못한 것은 전문가을 만나지 못했거나 1년에 20만원 이하의 정보비도 아까워 수천만원에서 수억을 내팽깨치는 얼치기 투자자의 고정관념에서 비롯된 것이다. 정보란 갖은자에게는 무한대지만 돈이 없는 사람에게는 휴지에 불과하며, 소문으로 정보 가치만 상실하게 되는 것이다.
호가가 높은 주택과 버블새븐지역에서 시작된 집값의 호가 급락은 강북이나 수도권에서 지방으로 이어지고있다. 일본식 버블 붕괴에 대한 경각심이은 미국이나 유럽, 동남아로 이어지고 있으며,한국은 주택에 대한 불안감 정도만이 감돌고 있다. 2010년까지 호가가 낮아질 경우 버블새븐지역과 도시내의 중심가로 재개발이나 뉴타운 개발지부터 주택값이 미미하게라도 2015년까지 상승할 것이나 2015년이후는 주택보급율이 115%을 넘어주택에 대한 상승은 20년간 사라질 것이다.인구의 감소,주택보급율의 115%로 주택에 대한 재테크가 아닌 내집마련이며, 주5일 근무로 인해 도시근교의 개발 가능한 부동산만이 일본처럼 상승할 뿐이다. 3%지역의 3%의 부동산만이 장기간 투기는 지역적,부동산 테마에 따라 20년 이상 이어진다는 것이다.
일본과 미국의 부동산 가격이 급등한 근본 요인은 저금리 정책과 주택 담보대출의 70-90%의 무리한 융자 때문이었다. 일본은 경기부양을 위해 1985년 정책금리를 5%에서 1987년 2.5%까지 인하해 일본의 무역수지 흑자가 큰 폭으로 늘어나자 미국 등은 이를 견제하기 위해 일본에 엔고 정책을 요구해 초저금리 정책을 통한 경기부양 정책을 선택했으나 저금리 대출을 통한 투기가 성행하면서 집값이 지역적으로 2-5년 사이 2-5배까지급등하면서 부작용이 속출하자 일본은 부동산 가격 안정을 위해 저금리 정책에서 고금리 정책으로 바뀌어 1990년 8월에 6%로 인상과 대출 규제, 고세금 정책으로 부동산 가격이 급락해 1/3토막에서 1/10토막까지 송두리채 망가진 것이다. 도쿄 고급주택지의 3.3㎡ 당 가격은 250만엔에서 1990년에는 1100만엔까지 급등했지만 91년 말에는 450만엔까지 하락 부동산가격 급락에 따른 은행은 담보상실로 가계 부도는 금리을 다시 내렸지만주택가치 하락으로 백약이 무형지물이 되고 말았다. (부동산태평양 홈피 www.realer.co.kr)의 "버블.금융과 국내외"에 버블에 대한 금내외상황 글 아주 많이 실려있슴
미국 집값 급등의 직접적인 원인은 초저금리 정책과 주택가격의 70-90%에 이르는 무리한 담보다. 미국은 경제 전반에 대한버블 붕괴와 주택버블, 선거에 대한 버블에 경기침체까지 격고 있어 경기부양을 위한 저금리 정책으로 초저금리로 주택시장에 돈이 몰리면서 건설 경기가 활황을 이뤄 주택값이 상승하면서 주택을 담보로 한 대출을 받아 소비를 늘리는 국민들이 늘어나 내수 경기도 호황이었다. 특히 한국인이 있는 곳에는 주택투기가 만연했으며,버블새븐 지역의 한국인들이 우너정 투자에 나서 세계 각국의 부동산 투기을 부채질 했다.대표적인 국가가 미국.일본.중국.호주.베트남 등 한국인이 살고 있는 곳에 부동산 투기,버블에 대한 위험국이아닌 나라는 없을 정도다.일본처럼 고금리,저금리,고금리,저금리 정책을 미국이나 선진국도 애용하고 있으며,그 애용은 경제버블,주택버블.사회버블이라는 부익부 .빈인빈 나라을 만들고 있다.
금리 상승은 주택수요가 위축, 거래금감, 고금리, 가계수입 감소로 주택가격은 급락할 것이며, 이로인한 주택담보 부실은 불보듯 뻔한 단어을 투자자들과 국민들에게 심어 줄 것이다. 미국 20개 대도시의 집값 지수 하락은 2001년 집계가 시작된 이래 최대 낙폭은 당연한 귀결이 될 것은 뻔한 것이다. 한국도 IMF로 고금리와 불황 속에 빠졌던 부동산 경기부양을 위해 부동산 규제 완화, 저금리 정책으로 2000년 10월 5.25%에서 2004년 11월 3.25%로 기준금리가 인하로 부동산 담보대출이 급증해 2002년부터 2008년까지 부동산 가격은 60-100%상승한 폭등이었다. 토지는 5배이상도 상승하고,주택류도 많게는 3배 이상도 올랐다. 집값 급등의 원인이 저금리 정책 때문이며, 정부는 전국 곳곳을 혁신도시.관광도시.행정도시.기업도시에 지방화 세계화의 명분으로전 국토을 투기장화 부자들의 세상을 만들어 버리니 상류층은 없고 졸부들만 득실거린 지난 5년이었다.
집값 급등으로 재건축 규제,분양권 전매 제한.종부세,양도소득세인상,투기단속의 명목으로 세금과 과태료 등을 천문학적으로 거두어들였다. 한국은 차떼기 당에서 양치기소년에서 기준금리가 5.25%로 인상되고 고정담보 대출 금리가 10%대를 육박하면서 주택수요 급감, 거래감소, 주택가격 하락, 버블에 대한 불안, 경제불안,사회 혼란은 강부자, 고소영, SYK와 숨소리까지도 거짖말쟁이 2MB(2메가바이트)라는 신조어까지 만들어 냈다. 나 개인보다는 국가을 먼저 생각하여야 할 것이며, 우리는 미래을 거대한 꿈을 먹고 살아야 하며, 200년간신나고 즐겁게 한세상 살아야 할 것이다. 전문가 다운 전문가, 투기아닌 투자만이 나라 경제,국민경제 부강시킬 수 있을 것이다.
더 넓고,비싼 아파트를 담보대출을 끼고 구입한 경우 옛집은 팔리리 잖아 대출금리는 치솟아 매달 이자만 150만원 가량을 지불한다. 금융권의 주택담보대출 잔액이 300조원을 넘어서고, 은행 고정금리형 주택담보대출최고금리가 10%를 돌파해 이자 폭탄 우려 현실화하다. 서울 강북지역을 중심으로 주택가격 상승과 주택거래가 활발해 담보대출이 꾸준히 늘어나고, 고금리 갈수록 더 유지다. 신한은행, 국민은행, 우리은행, 기업은행등의 금리가 10%에 육박했다. 은행채 금리가 글로벌 금융위기에 따른 시중은행들의 유동성 우려로 급등했으며, 은행은 신용대출 금리도 인상해 가계수입이 줄고 고금리로 힘든 서민가계에 큰 부담이 됐으나 정부.여당은 부익부 빈익빈 정책만 내 놓고 있다. 증시급락과 부동산 가격 정체로 가계자산가치는 크게 떨어지고 물가상승으로 실질소득 증가율은 낮은 상황에서 주택대출 금리가 상승하면 가계의 상환능력이 떨어져 불안요인이될 소지가 크다. 금융권의 유동성 경색 현상이 지속돼 2010년까지도 크게 개선되기는 어려워 대출금리 상승세가 장기화할 것이며 기존 대출자들에게 상당한 충격을 줄 수 있기 때문에 당국이 통화 공급 확대나 금리 인하 등 신축적인 유동성 정책을 펼 필요가 있다 |
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