(1347) 일본 주택시장 거래줄고, 경매 늘어 시장 침체는 진행 중 (일본한인신문) 세계 금융위기가 본격화된 2008년 10월부터 12월 사이에 일본의 부동산 거래액이 전년 동기에 비해 약 80%감소했다. 전체 부동산 거래액도 절반 정도에 그쳐 부동산 거래액은 약 2조8천억엔으로 최근 10년 사이에 가장거래가 활발했던 2007년 약 5조6천억엔에 비해 절반 수준으로 급감했다. 2007년 상반기까지만 해도 도쿄와오사카, 나고야 등 3대 도시권을 중심으로 분양이 활기를 띠었으나 미국발 금융위기로 인한 세계적인 주가동반폭락이 계속되면서 소비자의 심리 위축과 융자환경의 악화로 분양이 부쩍 줄고 있다. 주택 판매가 둔화되고있어 2008년 분양아파트 전국 발매호수가 버블 붕괴 직후인 지난 1992년 이래 16년만에 10만호를 밑돌았다.
한국에는 매년 2만 3천가구 이상이 경매 당하고, 일본서는 주택대출금을 갚지 못한 집이 6만가구가 경매당한다.일본본의 경매건수가 경제 악화로 늘고 있는 것이다. 경매ㄴ느 눈높이 낮추어 살지 않은 사람들로 무리한융자와 은퇴하거나 실직 등으로 원리금을 상환할 능력이 없어 파산한 경우다. 일본이나 한국이나 실업자 증가와 무리한 대출은 가정 파판의 시발점이 되는 것은 매한가지다, 선진국이라는 일본도 서민들의 주택대출 부담이 가중되고 있으며,한ㄱ구은 사상최대의 가구당 대출과 국가 부채는 나라 전체을 극빈층르로 몰아넣고있다.
주택 경기 침체는 가전 등 내구 소비재의 수요에도 영향이 파급되기 때문에 주택론감세 연장 및 확충 방안을내 놓았으나 헛수고다. 일본주택 시장은 2006년에도 나타났는데 정부가 대응책을 세우지 않아 미국의 주택과금융시장 침체에 직격탄을 맞은 것이며,한국의 현정부 3년간과 크게 다르지 않고 있다. 일본도 정치권 정쟁으로 대한민국과 주택정책의 대책없는 정책은 똑 같다. 일본의 2008년 9월의 아파트시장 동향은 2007년 동월대비 53.3%가 감소한 2천427호다. 오사카를 중심으로 하는 긴키권도 44%가 줄어든 2천47호에 불과했다.
도쿄 등 수도권의 경우 아파트 분양호수가전년도 실적을 밑돌기는 13개월 연속으로, 특히 하락폭이 50%를 넘기는 1996년 10월 이후 약 12년만에 처음이며, 실제 어느 정도 팔렸는지를 보여주는계약률은 수도권이 60%,긴키권이 62%로 두 지역 모두 호불황의 기준선인 70%에 못미쳤다.
판매 부진은 높은 분양가에다 미국의 금융위기와 주가 등락으로 소비자들의 구매의욕이 한층 위축되고 있고각 은행도 주택융자에 신중한 태도로 변했기 때문에 수도권에서는 미분양 아파트가 1만호를 넘는 높은 수준을유지하고 있어 주택업체 각사의 자금난을 압박하고 있다. 일본에서는 최대 종합금융사 오릭스가 침체에 빠진일본 부동산 업계에 구원투수로 나서 100억엔(약 997억원) 가량의 증자를 통해 일본 최대 아파트 분양업체인조인트 코포레이션을 자회사로 삼기로 해 최근 자금조달 불능으로 도산이 잇따르고 있는 일본 부동산 업계에신용도를 높여줌으로써 잔뜩 움츠러든 금융기관들이 부동산 기업 대출을 활성화하기 위한 것이었었다.
일본은 부동산 거품이 꺼지면서 혹독한 시련을 2006년에도 주택만은 겪었으며, 2007년 잠시 쉬었다가 2008년미국주택 시장과 금융권부실로 침체는 2010년에도 이어지고 있다. 도쿄 도심에서 최고급 주택가로 이름난 히로오 가든힐스의 30평짜리아파트는 1985년 1억엔 하던 것이 ２년 사이에 무려 ９억엔까지 폭등은 저금리에다 개발정책으로 돈이 많이풀린 상황이 지금 한국의 강남권과 재건축,재개발 아파트 폭등과 비슷했었다. 당시 일본인들은 모두 부동산 불패신화를 믿었다. 버블이 시작해 하룻밤 사이 땅값이 배가 됐다. 부동산을 샀고은행도 돈을 빌려줬으나 일본 정부는 금리인상과 대출총액제라는수단을 꺼내들었고 1991년을 정점으로 부동산 거품은 꺼지기 시작했다.
금융긴축을 시행한 순간 적정 수준을상회한 부분이 뻥하고 터지기 시작해 도쿄 도심은 1/10까지 땅값이 떨어졌다. 10년 동안 부동산가격은 한해도 멈추지 않고 내려가면서 주택은 최고 ６０％, 상업지는 80％ 폭락했다.9억엔까지 치솟았던 히로오 가든힐스 ３０평형은 １억 ８０００만엔까지 거래됐었다. 가계자산에서 차지하는 부동산비율이 무려 89％에 달하고 주택담보대출이 급증하는 등 거품붕괴 직전의 양상이 나타나기 시작했다. 일본의 부동산 정책이 실패한 배경에 대해 주택공급보다는 기득권층을 부유층으로 보고 세금과 수요억제로 집값을 잡으려는 이념이었으며, 한국의 부동산 시장과도 비슷하며, 2010년 현제 한국의 부동산도 30%내외하락했으나 아파트는 더 값이 내릴 가능성이 높을 정도로 구입을 회피하고 있으며,신혼도 장기전세주택을 더선화한다.
부동산 과열을 우려한 미국 등은 금리 인상을 통해 적극적인 진화에 나섰으나 콜 금리를 동결하는 등 저금리 유지에만 관심을 쏟다보니 일본식 거품붕괴라는 최악의 시나리오마저 고개를 들었다. 뒤늦게 금리를 올리면부동자금이 은행예금으로 흡수되고, 부동산에 들어있는 돈이 갑자기 늘어난 이자 비용 때문에 급격히 빠져 나올 수있다. 이는 곧 집 값과 부동산 담보가치 하락으로 이어지고, 돈을 빌려준 금융회사들은 채권 부실에 직면하게 된다. 결국 경제는 부실 채권과 소비 위축으로 일본처럼 10년 넘게 지속되는 장기침체의 늪에 빠질수도 있다.
일본 은행들이 주택 감정가의 120%까지 구입자금을 빌려준 데 비해 한국은 평균 50% 가량으로 낮다. 부동산거품이 금융 부실로 전이될 위험이 상대적으로 한국은 제1금융구너은 없으며, 제 2-3금ㅇ유권 대출이 문제로떠오르고 있는 것은 12%나 캐피탈은 30%대, 제도권 금융은 40%대로 높다. 일본의 부동산 투기는 주택.빌딩.토지 등 모든 부동산에서 나타났다. 거래 건수도 감소했다. 일정 규모 이상의 거래는 상장기업이 관련되는 것이 대부분으로, 통계에 표시되지 않은 중소·영세기업의 거래도 비슷한 추세를 보였다. 부동산 거래는 특히 미국의 리먼 브러더스 증권사의 파산 이후 자금조달 환경이 급격히 악화된 이후 급감하면서 거액의 차입금을 토대로 단기간에 부동산을 전매하는 부동산 유동화 비즈니스를 해온 기업 등이 잇따라 도산했으며 지금도 진행형이다. 출처;www.realer.co.kr 기고자,박 종석
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