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박종석 |
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아파트 소음측정 기준과 분양원가 공개, 분양가 상한제 |
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$(1138) 아파트 소음측정 기준과 분양원가 공개, 분양가 상한제
수도권 및 투기과열지구 민간택지에서 분양원가 공개대상 아파트는 분양가 상한제 적용을 받는다. 분양가 상한제나 원가 공개 아파트는 인근 아파트보다 분양가가 낮아 청약 가점제에서 유리한 사람이 노려볼 만하다고할 수있으나 실제로는 주변시 시세보다 아파트 값이 비싸기에 미분양이다. 민간택지지구에도 분양가상한제,분양원가공개를 실시하며,분양원가 공개 실시보다는 민간택지지구의 택지비 기준을 감정평가액 기준으로 삼는다. 분양원가 공개는 항목이 당초 예상보다 줄어 큰 부담은 없어야 한다.
택지비를 감정가 기준으로 할 경우 사실상 기존에 진행하고 있던 사업들을 중단해야 할 정도며, 토지 매입이어려운 서울, 수도권 요지의 땅값은 대부분 감정가보다 실제 매입액이 높다. 분양가나 낮아야하고 실제는 높다. 시행사들이 땅을 매입할 때 사업 진행속도를 높이기 위해 땅을 시세보다 높게 매입할 수밖에 없다. 택지비까지 감정가로 따지겠다는 것은 공급을 하지 말라는 것이나 다름 없다. 시행사들이 사놓은 땅 중에는 2∼3년전시가로 매입해서 아직 분양을 하지 못한 곳이 많다.
토지 매입비를 주로 제2금융권 등으로부터 조달하면서 엄청난 이자비 등을 물어왔는데 감정가로 원가를 책정한다면 엄청난 타격이 올 것이다. 분양원가 공개 및 분양가상한제 실시로 가장 큰 타격을 입는 곳은 시행사가될 것이다. 금융권에서 프로젝트 파이낸싱 등의 방법으로 자금을 조달해 땅을 사고 시공사를 선정해 사업을해 왔는데 땅값과 분양가를 제한할 경우 수익성에 결정타를 입는다지만 실제로는 50%만 분양해도 남는다는건설사의 투자수익이다.
땅 값을 감정가로 계산한다면 사업을 할 수 있는 업체는 없어 버티지 못하는 소규모 시행사들 중에는 도산하는 기업이 속출할 것이다. 이렇다보니 대부분의 향후 주택 공급이 크게 위축될 것이다. 분양가 규제가 결과적으로 분양가를 현 시세보다 15∼20%까지 낮추는 효과를 가져올 것이나 건설사들의 분양이 점차 줄어들어 장기적으로 신규주택 공급물량이 줄어드는 악영향이 나타날 수 있다. 규제가 있으면 풀리게 마련이라고 생각하는 대부분의 건설사들이 당분간 최소한의 공급만을 하게 될 경우 2∼3년 후에는 공급 부족으로 더 큰 혼란이올 수 있다.
집은 남아돌고, 택지개발이나 재개발 및 재건축 지역을 확대해 신규분양을 늘리는 정책을 펴야 할 것이나 집이 남아돌기에 개발 사업은 멈춘상태다. 건설사들이인구 5만명 정도의 신도시를 만들수 있는 권한을 지자체에 승인권을 주어야 할 것이나 집이 남아 돌기에 헛 정책이다. 재건축·재개발 시장에서 더 실감나게 받아들여지고 있다. 재건축·개개발에도 분양가 상한제가적용돼 사업을 중단하는 경우가 늘어난다. 조합설립 인가까진냈지만 용적률도 높일 수 없고 분양가 상한제까지 적용돼 사업 추진이 수렁에 빠졌다.
정부 정책이 무주택자에게만 초점을 맞추고 있는 것이 문제다. 무주택자에게만 초점을 맞추어져 1주택자이지만 갈아타기를 원하는 수요 등 자금력이 있는 세대들의 요구가 거의 반영되지 않았다. 임대아파트 공급 등 무주택자를 위한 공급정책에만 관심을 둘 경우 몇 년 후엔 중·대형 공급이 더욱 줄어들어 향후 가격 상승 요인이될 수있다.
새로 건설되는 아파트에 대한 소음검사 기준이 대폭 강화돼 입주민자들의 거주 환경이 한층 개선된다. 건교부는 12월 13일 소음측정 횟수를 두번으로 늘리고 측정 범위를 6층 이상까지 확대하는 것을 골자로 한 공동주택소음측정 기준을 마련, 2008년년 1월1일부터 시행한다. 기존에는 착공에서 준공 전까지 건설지점 소음도(1∼5층까지만)를 한 번 실측해 기준치(65㏈)보다 낮으면 통과시켰지만 2008년부터는 전층을 대상으로 사업계획승인 단계(허가 단계)에서 예측한 후 사용 검사단계(준공 단계)에서 측정하도록 규정해 실질적으로 소음 측정을두번 해야 한다.
6층 이상은 창문을 닫은 상태에서 실내 소음도가 45㏈보다 낮아야 한다. 또 도로, 철도, 공장, 사업장 등도 공동주택 소음에 영향을 미치는 것으로 판단해 소음측정 기준을 적용하기로 했다. 기존에는 소음에 영향을 주는대상이 명확하지 않아 사업 주체의 자의석 해석이 크게 작용했다. 측정 시간과 방법도 보다 구체화시켰다. 사업계획승인 단계 소음을 예측할 때에는 출·퇴근시간, 차량통행이 가장 많은 시간, 밤 10시∼12시에 측정해야 한다.
사용검사 단계에서 실측할 때에는 출·퇴근 시간을 포함해 2시간 간격으로 1회 5분씩 총 4차례에 걸쳐 측정해야 하고 밤 시간(오후 10시∼자정)에는 2시간 간격 1회 5분간 2번씩 측정하도록 강화됐다. 구체적인 측정 시간대, 판단 방법을 정해 측정 결과가 과소 평가되거나 왜곡되는 것을 방지하게 됐다. 소음으로 인한 입주자간 갈등을 줄이고 보다 쾌적한 주거생활이 가능해질 것으로 예상된다. |
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| 일시 : 2007-12-21 [01:55] / IP : 218.209.86.155 |
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