대출로 집장만 보다는 장기전세나 임대아파트로
가계대출과 가계수입 감소로 빚의 몰락 시대다. 집값 상승기에는 은행 대출을 이용한 주택 구입이 재테크의수단이 되기도 했지만 부메랑이 되어 집값 상승은 희미하기도 할 정도로 미분양에 청약 제로 아파트가 쉼없이 나오고 있으며,아파트 분양마져도 중단된 상태다. 금융위기가 전 세계를 휩쓸며 주택담보대출 금리가 급등하고,거래가 중단되면서 이자를 내기도 힘든 상황이다. 전국적으로 미분양이 증가하고,거래중단,고금리,건설사 부도나 건설지연,미분양 아파트 증가,고금리에 경제침체와 미국의 금융위기까지 겸치면서 가계수입이감소하면서 융자금액은 늘고 있다. 건설사의 중도금 무이자 융자받아 내집마련보다는 장기전세주택이나 국민임대 주택 청약이 2012년 전후까지는 더 현명할 것이다. 정부는 2018년까지 10년간 500만가구의 주택을 지으며,서민들을 위해 그린벨트 해제해150만 가구을 시세보다 15%싸게 짖는다 하는데 고분양가 아파트 청약이나 계약할 필요 90%이상 없으며, 집이 남아도는 주택보급율 113%인상태서 청약이나 계약한다면 대부분이정상적 지능이 아닐것이나 정부의 책정 변한다면 정부을 탓해야 할 것이다. 정부의 주택공급 정책으로는 100%청약이나 기존주택 2012년 전후까지 미분양 아파트 시장서 45만가구는 15만가구로 줄지 않는한 청약이나 구입할 필요없다. 미분양 아파트는 집계만도 16만가구를 넘고, 일부의 버블새븐 지역의 부자들과 강부자 내각과 정치권만의 고가주택 양도소득세 인하와 종부세 인하의 부동산대책이 연속해 쏟아져 나왔지만 부동산시장 반응은 싸늘하다못해 먹구름이다. 세계적인 금융위기에 주택담보대출이자는 치솟은 상태에서 무주택 세대주는 국민임대주택 청약으로 시장 상황 지켜보면서 주공이나 국민임대 주택 청약 및 부인인 세대원을 세대주로 변경해 청약예금으로 민간건설 임대주택이나 분양주택 얼마든지 청약이 가능하며,장기전세은 신혼이나서민들 중에 아직 젊은 세대는 목돈 마련 할때까지 가장 현명한 내집마련이다. 주택 중 가장 인기가 국민임대주택이나 장기전세 주택이 좋다.
장기전세 주택은 주변의 전세가의 80% 이하로 최장 20년까지 살 수 있으며,각 지역과 서울시에 거주하는 청약저축에 가입한 무주택 가구주에게 장기전세주택이나 국민임대 아파트 청약자격이 주어진다. 전용 60㎡ 미만 시프트의 경우 가구당 소득이 전년도 도시근로자 월평균의 70%인 240만원 이하로 토지 소유자는 개별공시지가 기준 5000만원 이하,자동차는 2200만원짜리 이하,젊은 부부라면 신혼부부용 주택을,30대 후반까지는국민임대 주택이 적격이다. 1년에 임대주택 2만5000가구와 분양 또는 분양전환가능 주택 2만5000가구 등 총
5만가구를 특별공급하기로 했다. 신혼부부 특별공급은 혼인 5년 안에 출산(입양 포함)해 자녀가 있는 무주택가구주다. 장기전세와 마찬가지로 월평균 소득이 240만원 이하여야 한다. 청약통장 가입기간이 6개월 이상돼야 한다. 미분양 아파트는 계약후 중도금 무이자로 받는 경우라도 프레미엄 붙지않아 해약시는 15%내의의 해지금과 중도금 이자 및 연체료까지 물어주어야 하나 해지도 건설사와 합의시만 가능하여 신용불량자나 노숙자 및 이혼에 가정불화도날수있다. 전국에 청약자들 게약과 미분양아파트 계약자들 프레미엄 붙지 않았거나,가계수입의 감소 및 고금리로해지할 아파트만 30만 가구가 넘는다는 것잃지 않아야 할 것이다. 바른 선택이미래의 희망과 행복을 갖어다 줄 것이다.월 25만원 하는 아파트 관리비를 낼 수 없어 몇 달째 연체해 독촉장을 보내 금융경색에 따른 실물경기 침체로부촌인 강남권 아파트에서도 관리비를 못내는 가구가 최근 크게 늘고,일부 아파트에선 관리비 연체율이 두 자릿수를 넘기는 등 전례없는 일이 벌어지고 있다. 서울 강남에서도값비싼 도곡동 도곡렉슬 총 3002가구는 지난 8월 7.4%였던 관리비 연체율이 9월엔 8.2%로 급증했다. 월 10만~40만원 86,88㎡ 하는 관리비를 못내고 연체한 가구가 지난 9월에만 246가구로 전체 8.2%다. 도곡렉슬의 세입자가 가구의 40%가량인데 이들이연체자의 대부분을 차지한다. 서울 잠실동 잠실주공5단지 총 3930가구는관리비를 못낸 가구가 250가구로연체율은 6.3%로 6개월 전보다 2%포인트 높아졌으며,5개월 이상 연체한 악성 연체자도 있다. 대치동 A아파트는관리비 연체율이 10%를,대치동 은마아파트는 관리비 연체자 현황을 공개하지 않으나 고소득자는 적고 세입자만 많아 연체율이 높다. 대출에 기반한 집값 상승은 거품을 유발할 수밖에 없고,미국의 서브프라임 모기지 사태처럼 우리나라의 부동산 시장도 집값이 꾸준히 상승하지 않으면 파국으로 이어질 수밖에 없는 취약한 구조다.
종부세 등 조세 감면,미분양 아파트 매입 등이 인위적으로 부동산에 대한 투자와 투기를 유발시켜 거품을 키웠다. 집값 하락의 파장은 건설사로 계약 해지 요구가 증가,중도금 이자후불제라도 변동금리여서 금리 인상에 민감할 수밖에 없는집값 하락,이자 부담은 위약금을 물고서라도 해약해달라다. 신혼들이 내집을 마련할수있지만 신혼집으로 전세를 선호한다. 광주 서구 금호동 종원팰리스빌 112㎡ 아파트 전셋값은 1억2000만원으로 주택시세 1억4200만원에 근접해 있어 요즘같은 시기에 괜히 집을 매입했다간 원금 마저 까먹을 수 있어 전세를 고집하는 이가 주변에 많다.지방 주택시장에서 집값과 전셋값 차이가 점차좁아지고 있다. 광주는 매가대비 전세가 비율이 75%로 높다. 울산 70%,대구 67%,부산 64% 등의 전세 비율이 높다. 집값의 30~40%만있으면 전세를 끼고 집 한 채 장만할 수 있다. 매매가 대비 전세 비율이 높은 현상에 대해 경기 침체와 주택 공급 과잉을 원인이다. 지방 광역시 대부분의 주택보급률이 110%에 육박해 일부 지역에선 집값보다 전셋값이더 큰 현상도 벌어지고 있다. 수도권처럼 빚을 내 아파트를 분양 받기보다는 투자가치가 적어 전세를 선호하기 때문이다. 주택공사와 지방공사가 양적 공급 중심의 임대주택 공급 정책을 편 것도 빈 주택을 양산하는 원인으로 꼽힌다. 매가 대비 전세비율이 높은 지역은 또한 미분양 아파트도 많다. 미분양 문제가 장기화되면서지역 건설업체 부도도 이어지고 있다. 공급이 넘치는데도 지방 도시에선 여전히 수도권 방식의 주택공급 및재개발 재건축사업을 진행, 수요자가 없는 주택을 공급하는 시행착오를 반복하고 있다. 지방도시에 대한 주택정책을 수도권과 차별화해야 하며,주택재정비 사업 역시 수도권과는 다른 차원에서 접근해야한다. 미분양이 불가피한 지방 도시 외곽의 공공택지는 적정 활용 방안을 모색,도심에 이어 도시외곽까지 공동화되는 지역 침체를 방지해야 할 것이다. |
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