리모델링 기존 아파트 증축해 조합원 비용 줄여
리모델링은 오래된 아파트가 아닌 건물의 부실로 인한 고치는 것으로 리모델링 후 15년 지나면 재건축해야 하는 개조로 봐야 할 것이다. 오래되면 재건축의 대안이지만 건물을 부수고 새로 짓는 재건축보다 있는 건물을고쳐 수명을 연장하는 리모델링을 국가의 정책 방향으로 잡아 융자와 규제 개선 등 과감한 지원을 할 필요가있는게 아닌 부실화 공사한 건설사 퇴출이 정당하다. 콘크리트 수명은 103-115년이란 것도 모르는 건설사들의 앵무새들이 전문가인척 떠든다.
건축심의를 모두 통과해 리모델링 사업을 하기 위한 행정절차를 마쳐 조합원들이 이사시 공사를 시작할 수 있지만 국내외 경기 부빈과 가계수입 감소로 경기가 악화되면서 착공도 못했다. 주택 소유자들이 억대의 돈을 대출받아야 가능한 리모델링 사업에 부담을 느꼈기 때문이다. 경기도 성남시 분당구에서 리모델링 추진 조합이 정자동 한솔5단지 리모델링 추진위원회는 동부건설과 현대산업개발이 함께 참여하는 컨소시엄 드림사업단이 시공사로 최종 선정됐다. 2009년 말까지 성남시로 부터 조합 설립인가를 받는 것은 물론 80% 이상의 주민동의를 받아내 곧바로 리모델링 공사에 들어간다지만 조합 인가를 받기 위해서는 1천156가구의 66.7%가리모델링 공사에 동의해야 하며, 리모델링이 이뤄질 경우 57-101㎡인 아파트 면적은 83-135㎡로 늘어나게 된다.
아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨졌으며, 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있다. 지어진 지 15년이경과한 아파트는 리모델링 사업을 통해 최대 30%까지 전용면적을 늘리는 리모델링은 전용면적의 증가가 없는 경우는 사용검사 후 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있다. 전체 가구의 3분의 2 이상이 리모델링 사업에동의했지만 일부 동에서 찬성 비율이 3분의 2를 넘지 못해 주민 동의 절차를 마무리하지 못한 채 미루고 있다.리모델링을 할 때 전용면적을 최대 30%까지만 수평으로 확장하도록 규정한 건축법 조항, 리모델링후 주택값이 오르지 않은 경우가 많았으며, 리모델링후 15년 지나면 다시 재건축을 하여야 하기 때문에 2중부담이된 것도 문제며, 걸래는 빨아도 걸래이듯 리모델링해도 15년 지난 구옥은 구옥이기 때문이다.
60~100년 수명인 아파트를 20~30년 썼다고 허물고 새로 지으면 사회적, 국가적 손실은 엄청나 수명이 다되면 새로 지어야 할 것이다. 환경적, 비용적 측면에서 재건축보다 리모델링이 정답이라면 국가가 정책적으로
리모델링을 활성화하기 위해 수직 증축 허용, 세제 및 금융지원 등 제도적으로 시행해 주민들이 재건축보다
낫다고 생각해야 재건축에 대한 미련을 버리고 리모델링을 할 것이다. 리모델링 증축허용 전용면적의 30%도 안전문제를 해결할 방법은 많다.부동산 시장의 반전을 이끌 것으로 기대됐던 리모델링 사업이 힘을 쓰지
못하고있다.
2,-3년 전 아파트 재건축 수요를 흡수할 수 있는 유력한 대안으로 떠올랐던 리모델링 시장이 크게 위축되고
있다. 극심한 경기침체로 주택 소유자들의 자금사정이 빠듯해진 데다 임대주택 의무비율 완화 등 대부분의 재건축 규제가 풀리면서 리모델링을 검토했던 일부 단지가 다시 재건축 쪽으로 돌아선 점 등 주택경기가악화된상황에서 리모델링 사업마저 추진력을 잃자 리모델링 시장 활성화를 위한 제도 개선을 요구하고 있다.
리모델링에 대한 기대감으로 1년여 전부터 집값이 꽤 많이 올랐었으나 로또라고 불리던 아파트들 마져 미분양과 미계약으로 미분양이 늘면서 리모델링이 무형지물이 됐다. 리모델링 후 면적을 늘릴 수 있다는 게 조합측 계획이지만 추가부담금 역시 높아시세차익이 날 가능성이 불투명하다. 리모델링에 투자한다고 가정할 경우 집값에 분담금까지 더하면 억대의 비용이 들어 집값이 오른다면 몰라도 지금 같은 상황에서는 섣불리 투자에 나서기가 어려울 것이다.집이 남아도는 상황서 리모델링에 대한 최종 인가를 내려줄지 여부도 또 다른 변수다.
리모델링을 추진하기 위해서는 도시기본계획을 변경해야 한다. 주민들의 동의를 받았는데도 리모델링에 나서지 못하고 있는 것은 리모델링 관련 제도로 완공된 지 20년 된 부천시 아파트는 주민 동의 절차를 모두 마치고건축심의 절차를 밟을 계획이었지만 지구단위계획구역에서 완공 후 20년간 리모델링을 하지 못하도록 금지한국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 걸려 리모델링 사업이 지지부진한 상태다. 87개 단지에서 리모델링이 시작되면 8조원의 공사 물량과 14만7000명의 신규 일자리가 생기지만 경제불황과 통장 잔고가 없어 은행융자만억대 얻을 리모델링 할 사람은 없다. 미래가 보이지 않는 현실을 무시한 건설사들의 말 작난에 불과하다.
리모델링이 부동산 가치 상승 측면에 치중해 추진되기보다는 건축물 기능 및 삶의 질 개선을 위해 추진 될 수있도록 수립돼야 한다. 리모델링은 삶의 질 개선과 건축물 수명 연장을 위해 필요하지만, 국내 리모델링이 본래 목적보다는 면적 증가에 의한 부동산 가치 제고에 치중하고 있다. 면적 증가는 구조물 보강과 내진기준 같은 신축 건물의 설계기준을 충족해야 하므로 결국 리모델링 비용이 신축 비용에 육박하는 경우가 발생 사업성을 높이기 위해 용적률 및 세대수 증가허용, 설계기준의 완화다. 재건축과 리모델링을 명확히 구분해 큰 틀에서 단지 전체를 리모델링 할 수 있도록 규제를 완화해야 한다.
허물고 없애는 것보다는 그대로 살리는 것이며,투자가치다. 리모델링 사업이 시작 단계지 공동주택뿐 아니라빌딩이나 일반 건물로도 확대될 것이다.리모델링에 관한 법이 주택법, 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법등으로 나뉘어 건축기준이 신축 건물에 맞춰져 있어 리모델링을 추진하기 쉽지 않다. 기존 아파트에 증축해도안전에 이상이 없도록 리모델링을 추진해 조합원의 부담을 줄여주어야 한다.
재건축아파트 매도 호가가 낮아지고 있으며, 개발부담금으로 인해 재건축 시장이 침체된 가운데 리모델링 사업도 침체을 벗어나지 못하고 있다. 리모델링은 재건축을 못한 아파트을 재건축 추진위 감투쓴 사람들이 호주머니 채우기 위한 방편으로 하는 사업이 많다. 리모델링 기간이 20년에서 15년으로 완화되었지만 리모델링후 10년 이내에 재건축을 하여야 하기에 이중삼중으로 투자자금이 부동산 소유자들이 지불한게 현실이며, 리모델링 추진때 값이 오르나 리모델링후는 부동산 값이 대체로 오르지 않는경우가 흔한게 리모델링 아파트다.
이로인해 리모델링 추진을 위한 기산점이 법적 준공인 사용검사일에서 실제 입주시점인 임시사용 승인일로 완화된다.리모델링 자격요건을 추가로 완화하는 내용을 담은 주택법 시행령 개정으로 부처 협의와 법체처 심사 등의 절차를 거쳐 2008년안에 법안 개정을 마무리하고 시행할 계획이다. 리모델링 추진과정에서 사용검사와 실제 준공일이 다른 아파트가 불합리한 차별을 받는 문제를 해소하기 위한 것이다.
2007년 10월부터 리모델링이 쉬운 구조로 아파트를 설계하면 최대 20%까지 용적률을 추가로 적용을, 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 앞당겨져 강남은 물론 주요 1기 신도시 아파트로 추진이 확산되는 분위기다. 리모델링을 집값 상승을 위한 도구로 활용하는 곳도 적지 않아 매수시 보다 신중하게 접근할 필요가 있다.일반 재개발, 재건축과 달리 일반 분양분에서 발생하는 이익금이 적어 소유자들의 추가 부담금이 만만치 않은데다, 이주에 따른 불편과 대형 평형 소유자들의 반대로 정작 막바지에 동의가 쉽게 이뤄지지 않는 사례가 빈번하다.
재건축이나 재개발이 분양가 상한제와 반값 아파트 및 개발부담금으로 인해 지지부진하면서 반사이익을 얻었던 리모델링 사업이 곳곳에서 추진성사후 원점으로 돌아서고 있다. 추가 부담금 문제 등으로 주민들의 반대에부딪히면서 속속 제동이 걸리고 있다. 리모델링 사업이 재건축 대안론으로 자리잡기에는 시기상조며, 리모델링 자체가 10년 후 재건축 사업의 전초전이라는 인식이 부동산태평양 기고에서와 같다.
리모델링이 추가 부담금 문제로 난항을 겪고 있다. 창립총회를 열고 리모델링을 결의했지만 반대주민이 점점 늘고 있는 경우, 추가 부담금이 당초 추진위원회가 제시했던 금액보다 수천만원 이상 불어난 단지들이 흔하다. 많은 사람들이 추가부담금 문제로 조합을 탈퇴했고 예정됐던 착공이 미뤄진 경우가 흔하다. 대형 평수 주민을 중심으로 리모델링 반대 주민이 늘면서 조합 설립인가에 필요한 동의율이 지지부진하다. 추가부담금 부담후 리모델링 한후 10년후는 유상부담금으로 재건축시 이중삼중 부담금이 문제성을 안 사람들이 반대을 하기 때문이며, 주택보급율이 높아지거나, 미분양 아파트증가, 큰 평수에 살고 있는 아파트 주민들이 굳이 리모델링 할 필요가 없는 경우, 재테크로 인한 투자수익 없을시다.
리모델링이 삐걱대는 가장 큰 이유를 신축 못지않은 공사비이다. 재건축 비용의 70% 정도 사업비가 들지만 고급화 등의 영향으로 추가 부담금이 늘어나는 것 보다 10년후 재건축을 하여야 하기 때문이다. 투자비 증가인 것이다. 리모델링의 경우 집값이 계속 오르지 않는다면 수익성이 없으며, 현제와 같이 집값이 하향안정되는 시기에는 주민동의를 받기 힘들다. 단지내에 소형과 대형 평형이 섞인 경우 큰 평수 주민들의 반대도 걸림돌이다.
평수를 넓히는 증축 리모델링을 추진하기 때문에 대형 평형 주민들은 굳이 많은 돈을 들여 평수를 늘릴 필요가 없다. 리모델링이 성공한 사례는 쌍용건설이 시공한 서초구 방배동 쌍용예가클래식과 서초구 방배동 래미안방배에버뉴, 용산구 이촌동 로얄 등 5~6곳 정도이며, 대부분이 리모델링후 값이 기존 아파트에 비해 크게 오르지 않았던게 반대 이유다. 투자비에 비해 투자성이 별로 였다는 것이다. 분당, 평촌, 서울 목동 등지 아파트의 리모델링 추진 움직임이 확산되고 있으나 결과는 두고 볼일이며, 현제와 같이 부동산 값이 하향안정세 시장에서 찬성할 주택소유자는 소수에 불과하다.
재건축 규제가 풀리지 않는다면 결국 리모델링밖에 대안이 없다고 건설사들은 말하고 있으나 미분양 아파트가 늘어나는 지역에서는 투자한 돈 건지기는 하늘에 별따기가 될 것이다. 어디까지나 수익을 내려는 건설사들의 희망사항이 리모델링이라 여긴다. 지방의 재건축이나 재개발시 입주권 보다는 미분양 증가로 인해 현금 보상르 원하는 조합원이 늘고 있는게 단적인 예다.
시행착오를 거치더라도 점점 사업추진이 늘어나면서 성공사례가 증가하게 될 것이라고 말하는 쪽은 추진위 간부들과 건설사들이다. 가능성은 부동산 시장이 하향안정세가 지속되는 한 계속될 것이다. 리모델링은 공사비를 내고도 향후 집값 상승으로 이익을 올릴 수 있는 곳은 강남권 등 일부 단지에 국한돼 있다. 강남권 부동산도 호가가 20%이상 낮아질시 투자성이 갈수록 낮아질 것이다. 지은 지 15년이 경과한 단지로 규정된 리모델링 자격연한 기산점이 준공검사일에서 임시사용 승인일로 완화해 리모델링 기준을 완화하기로 한 것은 임시사용 승인을 얻어 입주한 아파트들이 실제로 지은 지 15년 이상 지났지만 현행 주택법만으로는 리모델링을 추진할 수 없기 때문이다.
기준완화 방침으로 지난 1990년대 아파트 중 상당수가 추가 공사비 부담 등을 둘러싼 조합원 간 갈등으로 아파트가 완공되고도 길게는 5년 이상 준공검사가 나지 않아 임시사용 승인을 받은 상태로 입주가 이뤄졌기 때문이라 하나 리모델링 시장이 침체되어 잇어 활성화을 위한 조치나 분명한 것은 리모델링후 10년후는 재건축을 해야 한다는 것이며,리모델링시 신축시의 70%정도의 건축비, 리모델링후 주택값이 오르지 않으며, 부동산하락시는 투자성이 없고, 중대형 평형은 리모델링 할 필요가 별로 없다는 것이 문제점이다. |
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