아파트 남아돌아 재건축 투자자 선택은 신중히
재건축조합들의 분양가 상한제 적용 여부에 대한 무덤덤한 표정에도 불구하고 이미 사업승인을 받아 분양가 상한제에서 제외되는 재건축 단지 분양권 및 일반분양분에 실수요자 측면에서는 분양가 상한제를 적용받지 않는 재건축단지의 경우 장기간 전매금지 제한을 받지 않아 환금성과 수익성을 동시에 노릴 수 있으나 재건축 시장은 기존주택 시장보다 더욱 한파다.
사업승인인가를 신청했거나 인가받아 분양가 상한제를 적용받지 않을 것으로 예상되는 재건축단지는 전국 18곳 1만8000가구다. 강남권 최대 재건축 단지인 송파구 가락시영1·2차와 강동구 미주 등도 사업시행인가를 신청해 상한제를 적용받지 않는다. 사업시행인가를 받은 단지는 전국 13곳 8072가구, 사업시행인가를 신청한 단지 5곳 9650가구다.
시공사 선정 등 막바지 재건축 절차를 거쳐 관리처분계획인가를 신청하면 분양가 상한제를 완전히 벗어나게 된다. 송파구 가락시영1차3600가구·2차3000가구 등 강남권 재건축 단지와 부산시 해운대구 중동 주공2200가구 재건축이 실수요자 및 투자자들의 관심단지다. 강남권 재건축 아파트는 비교적 저렴하게 강남에 입성할 수 있어 투자자는 물론 실수요자들로부터 인기가 높다할수 있으나 썰렁하다.
사업시행인가 신청을 마친 단지는 대부분 가격이 상당히 많이 오른 단지여서 대박을 기대하긴 어려울 것이지만 여전히 10%대 이상 수익률을 올릴 수 있는 유망 아파트로 분석되지만 주택이 남아돌고,개발부담금에 소형주택 의무화 등 난제도 많다. 재개발 단지는 대부분 입지가 좋아 여건만 된다면 충분히 추가 상승여력이 크다.발전 가능성이 높은 대형 단지, 일반 분양분이 많은 단지 등에 투자한다면 좋은 성과를 얻을수있다. 관리처분계획 인가가 어려워질 경우도 발생할 수 있다.
분양가 상한제에 재건축단지들은 분양가 상한제 적용을 피하려면 이미 사업승인 신청을 하고, 재건축은 관리처분 신청을 마쳐야 하지만 서울 강남권 등 주요 재건축 단지들은 첫 관문인 사업승인 신청을 마친 곳이 없을 정도다. 대부분 재건축 단지가 임대주택 건설의무화 등으로 상한제를 적용받는 일반분양 물량이 아예 없거나 몇 십가구 정도에 불과하다. 서울 강남 3구인 강남·송파·서초의 경우 사업승인을 신청한 단지는 2건에 불과하나 분양가 상한제를 피하기 위한 목적은 아니었다.
강남구에서는 도곡동 진달래1차, 송파구에서는 가락동 가락시영이 사업승인 신청을, 강동구에서는 성내도 미도만이 사업승인 선청을, 서초구는 같은 기간 내 사업승인신청 단지가 없다. 목동을 중심으로 재건축단지가 밀집한 양천구와 대부분의 주택이 재건축 대상인 경기 과천 지역에서도 사업승인 신청이 없으며, 수도권 지역도 재건축 사업을 위한 사업승인 신청 사례를 찾아보기 어렵다.
분양가 상한제를 앞두고 건설 업체들의 사업승인과 분양승인 신청은 크게 늘었지만 재건축 단지들의 인·허가 신청은 거의 없다. 분양가 상한제에 대해 재건축 단지의 반응이 둔감한 것은 대부분 물량이 조합원에게 돌아가고 사업성을 좌우하는 일반분양 물량이 적기 때문이다. 현행법상 일반분양 물량이 20가구 미만일 재건축 단지는 분양승인 신청이 필요 없어 사실상 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 사업을 진행 중인 재건축 단지들은 대부분 임대아파트 의무비율 때문에 일반분양 물량은 거의 없이 기존 규제가 워낙 많다 보니 상한제는 사업에 큰 변수가 되지 못한다.과천지역은 지자체에서 재건축 때 가구수를 제한하고 있어 대부분 분양가 상한제와 무관하다.
재건축 평형배정에 있어서 큰 평형도 소형 아파트를 배정할 수 있도록 한 고등법원 판결이 있었기 때문에 소형 평형 배분을 둘러싸고 조합원간 이견이 확대될 가능성이 크다. 사업시행인가를 신청한 단지는 조합원들이 손해를 줄이기 위해 어떻게든 합의를 이끌어내려고 할 것이지만 소형 평형 배정 기준에 불만을 가진 사람이 관리처분을 못받겠다고 나서는 경우가 발생할 수 있으므로 사전에 조합원 동향 등을 살펴보고 투자를 결정해야 한다.
서울시 강동구 둔촌 주공 아파트 5930가구가 재건축 정밀안전진단을 통과해 재건축 사업이 본 궤도에 올라 둔촌 주공단지에 대한 정밀안전진단을 심의한 결과 D등급으로 조건부 재건축 판정을 받았다. 둔촌주공 아파트는 도시 및 주거환경정비법 절차에 따라 재건축을 추진할 수 있다. 정밀안전진단 통과는 예비안전진단을 통과한 뒤 3년7개월여만이다. 5930가구를 허물고 9090가구의 메머드급 단지를 새로 지을 계획이며 조만간 조합원 동의서 징수에 들어가 조합설립인가, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분계획인가, 이주.철거 등 의 절차를 거쳐 재건축을 추진하게 된다. 재건축 정비구역 지정안이 통과됐으며 2종 일반주거지역으로 평균 16층, 최고 30층, 용적률 230% 범위 내에서 아파트를 지을 수 있다.
주거단지 6600가구 최대 규모인 송파구 가락시영의 아파트 호가가 재건축 사업승인 이후 하락세다. 강남권에서 사업승인을 받은 곳이 흔치 않은 상황에서 호재인데도, 재건축 예정 단지들의 경우 보통 사업승인을 받으면 가격이 오르는 게 대부분인데도 하락세다. 6600가구 규모의 초대형 아파트단지인 서울 송파구 가락동 시영아파트의 재건축 사업이 본격적으로 시작돼 인근 재건축 단지에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있었다.
가락동 일대 40만5782㎡ 규모 시영아파트의 재건축 사업시행계획안이 건축심의와 교통영향기준에 부합돼 서울 송파구의 인가를 받아 재건축조합은 분양공고 후, 이주 작업에 나서 철거다. 재건축 공사 할 계획이나 시세는 약보합세다. 서울 송파구 가락 시영 아파트의 업무집행정지 가처분신청을 받아들임에 따라 재건축 사업 일정에도 차질이 불가피하게 됐다.
가락 시영은 사업시행인가를 받은 뒤 현재 재건축 조합원에 대한 분양신청접수와 이주가 진행중이며, 조합원 평형배정과 분담금을 확정하는 관리처분총회를 열 계획이지만 사업시행계획승인결의 무효확인 청구소송이 확정판결될 때까지 관리처분계획수립, 이주 및 철거, 분담금 징수, 평형배정, 동호수 추첨 및 분양계약의 체결 등의 업무가 모두 중단됨에 따라 사업일정이 최소한 4개월 이상 지연 될 것이다.
5층짜리 노후 아파트인 가락시영은 앞으로 지하2층, 지상9-30층의 90개동 아파트단지로 변모한다. 임대 1390가구를 포함한 중대형 8106가구가 들어서는 아파트 단지로 거듭난다. 가락시영 아파트는 12년만에 재건축 본궤도 진입이라는 결실을 맺었다. 지난 1996년부터 재건축 사업이 추진됐으나 그동안 조합원 사이의 갈등, 재건축 계획안 재심의 등 우여곡절을 거치며 지지부진한 모습을 보였지만 재건축 사업이 인가되며 인근 강남구 개포동 주공아파트, 대치동 은마아파트, 서초구 반포동 한신아파트, 강동구 둔촌동 주공아파트 등 재건축을 추진중인 대규모 단지의 움직임에 탄력을 부여할 수 있을지 시선을 끌고 있다.
가락시영이 일단 본격적인 재건축에 돌입했지만 사업 진행이 만만찮다는 분석을 내놓고 있다. 우선 각종 재건축 규제로 조합원의 부담이 적지 않다. 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 의무비율이 60%에 달하는데다, 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 전환하는 임대주택 의무화 비율이 부담으로 작용한다. 재건축 사업에서 조합원당 평균 초과이익이 3000만원을 넘으면 최고 50%를 개발이익으로 환수한다는 헌법재판소의 결정이 3월 31일 내려져 사업 시행에 부담을 더해 가락시영은 재건축 사업 인가를 받고서도 일부 가격이 떨어진 상태다. 다른 재건축 단지는 일단 총선후 규제 완화 기대감으로 관망세다. 서울시 재건축 계획안 심의 통과 당시보다 면적별로 하락 등 가격도 약세다.
잠실 일대 신규 아파트 입주물량이 급증한 데다, 재건축 규제완화가 이뤄질 때까지 사업추진을 연기해야 한다는 조합원들이 늘면서 향후 전망이 불투명해진 것을 주요 원인으로 풀이했다. 가락시영 42㎡형의 호가는 사업시행인가 이전보다 빠졌다. 과거엔 재건축 사업승인이 나면 곧바로 최소 5000만원에서 1억원까지 급등하는 게 관행인데 5억7000만원에 거래됐던 42㎡형 시세가 현재 5억3000만원까지 떨어졌는데도 매수세가 완전히 끊겼다. 하락세를 면치못한 데에는 잠실 일대 신규 아파트 입주물량이 급증한 게 원인으로 꼽힌다. 송파구 잠실 일대는 최근 2년간 8000여가구가 이미 입주됐고, 1만8000가구가 추가로 입주될 예정이어서 당분간 가격 하락이 이어질 수 있다. 강남권 일대 재건축 아파트 가격이 전체적으로 약세지만, 가락시영의 경우 사업승인 호재에도 불구하고 특히 내림세가 심하다.
사업승인 이후 조합 측이 사업추진을 서두르고 있지만, 일부 조합원들이 새 정부의 재건축 규제완화가 나온 뒤 사업추진에 나서야 한다고 주장하는 사람들이 많아지고 있는 것도 가격하락의 한 원인이지만 용적률이 조합총회에서 제시 265% 됐던 것 보다 낮게 책정되면서 조합원 분담금이 2억~3억원 수준까지 높아지지 않겠느냐는 우려 섞인 전망도 나오고 있다. 분담금 확정과 함께 분양신청이 이뤄질 쯤엔 가격이 더 떨어질 가능성이 있다. 사정이 이렇다보니 매입해 전매가 금지된 조합원들도 매물을 내놓기 위해 조합 측에 예외조항을 인정받을 수 없는지에 대한 문의가 끊이지 않고 있다. 아파트를 취득한 한 조합원이 발병한 병력을 갖고 질병치료를 위한 예외조항으로 인정해 달라는 경우도 있었다. 조합이 이러한 판단을 할 수 있는 권리가 없는데도 자꾸 조합에 찾아와 생떼를 쓰기도 한다.
가처분에 대한 이의신청을 제기하고, 기각 결정이 나면 고등법원에 항고할 계획이며 본안소송의 판결 결과가 관건이지만 조합이 패소하더라도 2심, 3심이 진행되는 동안 조합원 동의율, 관리처분 등 필요한 절차를 진행하겠다지만 본안 소송에서 조합이 패소할 경우 사업이 더욱 장기화될 경우 조합측과 시공사의 금융비용 부담은 더욱 늘어난다. 조합원수가 6천600명이나 되다보니 다른 단지보다 주민들간의 갈등과 반목이 심했고, 그 사이에 일반 주거지역 종세분화에 따른 용적률 규제, 임대아파트 의무건립, 소형평형 의무비율 등의 강화된 재건축 규제를 모두 적용받게 되면서 수익성이 악화된 게 원인이다.
조합원 분양신청이 끝난 후 일반분양분이 나올 경우 후분양제, 분양가 상한제도 적용받아 재건축 조합원들은 관리처분을 앞두고 공개된 추가부담금이 잠실 저밀도 단지에 비해 지나치게 높아 1차 13평형의 43㎡ 조합원이 109㎡에 입주하는데 드는 추가부담금은 2억5천만원, 2차 43㎡가 109㎡에 입주하는 추가부담금은 1억7천800만원이다. 잠실 시영 43㎡ 조합원이 105㎡에 입주하는 추가부담금은 1억4천만-1억5천만원 선이었다.
잠실 주공의 경우 저밀도 지구에 속해 용적률이 275%나 되지만 가락 시영은 2종 일반주거지로 묶여 229%에 불과하고, 잠실은 임대아파트도 짓지 않아도 됐지만 가락 시영은 1천500가구를 임대아파트로 내놔야 해 추가부담금이 잠실에 비해 높아 재건축 규제가 풀리지 않을 경우 수익성 때문에 재건축 사업이 중단되거나 지연되는 곳이 많아질 것이다. 조합원 추가 분담금이 높자 실망 매물이 크게 늘면서 최근 1억원 이상 하락했다. 사업에 걸림돌이 생기면서 팔려는 사람이 더 늘어날 것이며, 지금 나온 급매물도 팔리지 않고 있어 하락이 불가피하다. |
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