재개발부담금 부과와 비용분담땐 3분의 2 동의
재건축 사업에서 조합원 비용 분담에 영향을 주는 계약 내용을 변경할 때는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 않으면 무효가 될 수 있다. 재건축 사업 추진 과정에서 분양수익금과 비용에 대한 조합원 동의 요건을 강화하는 의미를 가지고 있어 재건축 사업에도 큰 영향을 미칠 것이다. 재개발 사업의 시공사는 반드시 조합 설립이후에 경쟁입찰 방식으로 뽑아야 하며, 재건축 안전진단 기준이 대폭 강화돼 서울과 수도권의 대부분 지역의재개발.재건축 추진이 난파선을 만나 사업이 미루어지고 있다.
정비사업의 시공자 선정기준 제정안과 재건축판정을 위한 안전진단 기준이 시공사 선정기준으로써 시공사 선정과정에서 만연했던 뇌물 수수와 담합 등 잘못된 관행이시정된다. 재개발 시공사는 조합 설립 후 일정 수 이상의 입찰업체가 참여하는 경쟁입찰 방식으로선정해 조합총회의 추인을 받아야 한다. 재건축은 사업시행인가를 받은 뒤에 경쟁입찰을 거쳐 뽑아야 한다. 서면에 의한 의결권 행사는 허용하되 총회에 직접 출석한 조합원이 과반수가 되지 않으면 의사를 진행할 수 없다.
입찰 참여업체 수의 하한을 정해 시공사 자격을 제한하는 제한 경쟁은 5인 이상 참여,지명 경쟁은 5인 이상 지명, 3인 이상 참여, 일반 경쟁은 자격제한 없이 2인 이상 참여를 유효한 경쟁입찰로 보기로 했다. 입찰절차도 공고-현장설명-입찰서 접수-대의원회 의결-홍보-총회 의결로 구체화했고 추진위와 조합의 업무를 구분해 추진위가 시공자, 철거업자, 감정평가사, 설계업자 등 비용 부담을 유발하는 용역업체 선정을 하지 못하도록 했다. 시공사 선정을 둘러싼 각종 비리와 잡음을 차단하기 위해 총회 의결기능을 강화하고 경쟁입찰을 명확히 규정하기 위한 것으로 재개발 사업에초점이 맞춰져 있다.
안전진단 연한 비중 높여 까다롭게 한 재건축 안전기준도 대폭 강화돼 재건축 진입 장벽이 많다. 예비 안전진단을 한국시설안전기술공단 한국건설기술연구원 등 공공기관이 맡는다. 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목인 재건축 성능 검사에서 구조안전성의 가중치가 현행 0.45에서 0.50으로높아지고, 주관적 평가가 가능한 비용분석의 비중은 0.15에서 0.10으로 낮아진다. 안전진단 절차는 시장.군수가 신청 접수 후 5일 내 시설안전공단, 건설기술연구원 등 예비평가 기관에 평가를 의뢰하면 이들 기관은 20일 내에 현지조사를 거쳐 평가 결과를 통보하고, 시장ㆍ군수가 5일 내 안전진단 실시 여부를 결정하는 식으로성능점수 30점 이하 재건축, 31~55점 조건부 재건축, 56점 이상 유지보수로 종전과 같다. 재건축 판정을 받더라도 시ㆍ도지사가 시설안전공단에 진단 결과의 검토를 의뢰할 수 있고, 장관도 필요시 시ㆍ도지사에게 이의 검토를 요청할 수 있어 안전진단 통과가 재건축의 가장 큰 걸림돌로 작용하게 됐다.
재건축 단지의 70∼80%가 사업 추진에 어려움을 겪고있다. 건설사나 조합으로서는 건설사의 서면결의서 징구가 금지되고 조합원 과반수를 모으는 데도 시간이 걸려 사업이 원활하게 진행되지 못하고 있다. 사업이 투명화되는 것은 좋지만 경쟁에서 밀리는 중소업체는 수주에 차질을 빗고 있으며, 예비안전진단조차 통과하지못하고 있는 추진위는 예비안전진단 판정 유보만 2년씩 끌고 있다. 능력없는 정비업체, 돈만 아는 조합간부들, 대형건설사라면 못할것이 없다는 식의 몰지각한 일부 업체나 사람들에게는 치명타가 될 것이다. 직업도없이 마누라에게 용돈 타 쓰면서 조합장 감투 좋아하는 일부사람들에게 경종이 울리는 조치다. 건강한 사람들이 마을에서 빈둥거리는 사람들이 재개발이나 재건축 추진위 감투쓰니 잘 될 것도 아니된다.
관리처분인가를 신청했다고 해도 모두 개발 부담금을 피할 수 있을지는 미지수로 조합들이 부담금을 피하기 위해 관리처분을 서두르면서 반대파와의 갈등을 봉합하지 못한 채 인가 신청만 해놓은 곳들이 적지 않다. 사업계획변경총회 효력정지 가처분, 관리처분총회 무효소송과 가처분 등이 각각 걸려 있어 재판 결과에따라 관리처분인가가 취소될 수도 있어 개발부담금만 부과된다. 반포주공3단지와 같이 과반수 동의로 수익금이나 비용 문제를 처리한 곳은 조합원과 시공사 간 분쟁이 일어날 여지가 있고 심한 경우 공사 중단 사태까지 갈 수도있다. 분양수익금을 놓고 시공사와 본계약을 체결할 때 조합 정관에 따라 과반수 동의로 하는 곳이 많아 파급력이 클 것이다.
반포주공3단지 재건축조합이 확정지분제를 제시한 GS건설과 2002년 9월 분양수익금의 10％를 초과하는 이득을 조합원에게 배분하는 내용의 가계약을 체결하면서 시작됐다. 확정지분제는 사업비가 증가해도 조합원들에게 비용을 넘기지 않는 방식이나 GS건설은 공사비가 늘어났다며 증가한 비용을 부담하고 조합원 지분 권리금액을 3.3㎡당 100만원가량 올려 주는 대신 분양수익금 10％ 초과분을 배분한다는 가계약 내용을 변경해줄 것을 제안 2005년 2월 총회에서 재적조합원 54.8％의 찬성으로 이 안건을 가결하고 본계약을 체결 조합원 예상 분양수익금 포기를 요구하는 것이어서 도시정비법에 따라 재적 조합원 3분의 2 이상 출석에 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결해야 한다.
시공사 본계약 승인은 재적 과반수 출석에 과반수 찬성으로 가결되도록 돼 있었고 확정지분제를 채택한 다른 상당수 재건축조합도 이런 관행을 따르고 있다. 계약서 내용이 통상적으로 예상될 수 있는 범위 내에서 바뀐 것이고 해당 계약이 재건축 결의 내용을 실질적으로 변경한 것이다. 재건축 결의에서 정한 비용분담을 변경하는 안건에 해당되기 때문에 요건을 더욱 강화해야 한다. |
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