재건축 아파트 값 결정 요소와 투자요령
재건축아파트라면 무조건 조은게 아니다. 가능한15-20년 사이 재건축 바람이 불지 않을때 구입해 20년 전.후재건축 바람이 불때 1차 매도하고,다른 지역을 구입하는 요령이 선결 관건이다.
1;분양가가 높아야 한다.
2;토지 가격이 높아야 한다
3;층수가 낮을수록 대지지분이 많다
4;대지지분이 많아야 한다
5;대지면적에 비해 세대수가 적을수록 좋다
6;큰 평형이 많을수록 대지지분이 많다
7;기반 시설이 갖추어져 있으면 개발 이익이 많이 난다
8;고지대는 피해야 좋다
9;접근도로가 넓을수록 개발 비용이 적게 든다
10;단지 최소 대지 면적이 5천명 이상이 좋다
11;지명도 높은 건설사 선택도 중요하다
추진위구성-안전진단-조합설립인가-사업승인신청-사업승인-관리처분-일반분양-이주-철거-착공-입주 단계로 이루어지는 단계에 따라 가격 상승은 물론 프리미엄도 각양각색이다. 과거 2003.7월 이전, 즉 도시 및 주거환경 정비법이 시행하기 전에는 재건축 사업승인이 나면 가격상승이 최고조에 이르렀으나 현재 재건축은 사업승인 단계별 상승보다는 어떤 정책이 나오느냐에 따라 재건축 아파트의 가격 상승률에 막대한 영향을 준다.정책기준이 바뀌게 되면 해당 단지는 물론 이에 영향을 받은 재건축 단지는 시세변화가 나타난다.
재건축에서 안전진단이 통과되면 가격이 상승을 하게 된다. 안전진단을 통과한 재건축 단지는 리모델링으로전환이 어렵기 때문에 안전진단을 통과한 단지는 재건축 확정단계로 가격 상승기이나 안전진단 단계의 투자시 조합설립이후는 조합원지위양도금지 규정에 따라 조합원의 지위, 즉 향후 관리처분시 동,호수 추첨권이 배제되기 때문에 조합설립이 이루어지면 반대로 가격 하락을 맞게 됨으로 신중한 투자가 요구된다. 재건축투자는 장기투자이기 때문에 어떤 요소가 작용하면 가격의 변동이 심하게 나타나므로 재건축 아파트 사업은 재건축 관련 정책변화에 능동적으로 대처하는 습관이다. 안전진단중에서도 정밀안전진단을 통과하는 경우가 가격상승의 폭이 매우 높은 경우는 2종일반주거 지역의 경우 용적률을 변경하지 않으면서 정밀안전진단을 시에서시.구청으로 허가권을 이양한다고 발표하자 가격이 급등했다. 재건축에 있어서는 안전진단 단계가 가격 상승의 1단계다.
조합설립인가가 나면 상승하였으나 지금은 거꾸로 가격이 하락할 수도 있다. 조합이 설립된 단계에 이르면 재건축 조합원은 조합원지위양도 금지에 해당되고 이를 위반하여 매매 했을 경우 관리처분시에 동,호수 추첨권을 주지 않기 때문에 조합설립에 따라 과거에는 가격 상승이 일어났으나 지금의 재건축은 가격 하락이 일어나는 단지도 있을 수 있어 조합설립은 가장 가격 상승이 미미한 단계다. 조합 설립후 매매는 되어 소유권은 인정되지만 향후 관리처분시 재건축아파트를 산 조합원의 동호수 추첨권은 박탈되고, 과거 조합설립인가일을 기준으로 재건축아파트를 현금으로 청산하기 때문에 주의해야한다.재건축 아파트를 살 경우 등기부 등본을 확인해서 2004년 1월1일 이후 소유권이 이전된 재건축 아파트는 각별히 조심해야 할 것이다.
관리처분단계로 사업승인이 나면 재건축아파트 가격 상승은 지속되나 재건축 아파트 가격은 사업승인시기보다는 정책에 의해 좌우되는 경우가 많기 때문에 과거와 같이 가격이 급등하는 경우는 별로 없다. 사업승인이되면 그동안 주택으로 분류된 재건축이 분양권으로 지위가 바뀌었지만, 주택으로 간주되 1가구 2주택자가 되는 경우 양도세 50% 단일 세율 적용되 재간축 아파트 매입에 신중해야 할 것이다. 1가구 2주택을 가지고 있는사람이 그 중에 하나를 재건축 아파트를 가지고 있는 경우 재건축 아파트가 사업승인이 나고 철거가 되면 재건축아파트가 분양권이 되기 때문에 1가구 1주택이 되 재건축 아파트가 아닌 기존아파트를 3년이상 보유 또는 2년이상 거주 한 경우라면 기존아파트가 양도세 비과세에 해당된다.
기존아파트를 재건축 사업승인이후 철거된 것을 확인하고 팔게 되면 양도세를 내지 않아도 되나 재건축 사업승인즉시 양도세 비과세가 아니라 서류상으로 재건축아파트가 멸실 신고 후에 양도세 비과세가 된다. 분양권도 주택으로 간주되기 때문에 위와 같은 혜택을 누리지 못하게 된다. 철거가 되면 가격은 안정적이고 꾸준한상승세를 타 투주자들이 철거가 되면 일반분양분 가격보다 싼 급매물이 나오는 경우가 많다. 추가부담금등 이자를 부담하기 어려운 재건축 조합원분이 나와 이를 잘 활용하면 좋은 층에 싼 매물을 의외로 매입할 수있다.
재건축아파트에서 용적률을 어떻게 획득하느냐에 따라 아파트 가격은 결정된다.15평 재건축아파트를 가진 사람(지분은 20평)이 용적률이 270% 획득한 경우와 170% 를 획득한 경우, 용적률에 따라 추가부담금은 건축비는 평당 400만원으로 하고 일반 분양비는 1,500만원으로 가정시 270%의 용적률로 승인받은 단지는 20평X270% = 54평에 입주할 수 있는 권리로 54평에 입주하지 않고 34평에 입주할 경우 20평(54평-34평)을 돌려 받을수 있다. 이를 일반 분양시켜 돌려 받는다면 일반분양금 3억원(20평X1,500만원/평)을 돌려 받을 수 있다.
입주하는 평수 34평에 대한 건설비용 1억3천6백만원(34평X400만원/평)을 납입하고 입주해야 함으로 돌려받은 금액 3억원에서 납입해야하는 금액 1억3천 6백만원을 공제하고 나면 1억6천4백만원(3억원-1억3천6백만원)을 돌려 받고 입주 할 수 있다. 동일 단지가 용적률170%의 용적률로 승인받은 경우 20평X170%= 34평에 입주할 수 있는 권리를 가지어 34평에 입주할 경우 돌려 받을 수 있다. 34평에 대한 건설비로 1억3천6백만원(34평X400만원/평)을 납입하고 입주를 해야 한다.
용적률 270%로 승인받는 경우와 170%로 받는 경우에 270%로 승인 받은 경우는 1억6천4백만원을 돌려 받고입주하지만 용적률170%인 경우는 1억3천6백만원을 납입하고 입주해 각 조합원들이 단지마다 용적률에 매달리는 이유다. 재건축에 있어서 용적률은 재건축 사업에 있어서 가장 중요한 변수중의 하나로 재건축사업에 있어서 가장 세심하게 점검하고 투자해야하는 항목이 용적률이다.
지분율은 단순한 평수 대비 지분과는 약간의 차이가 있어 지분율이라는 것은 해당 단지의 평수분포와 재건축전체 연면적과의 관계로 서울 강남의 은마 아파트 4,424가구로 강남의 대형 단지다. 31평형과 34평형 두평형으로 나누어져 있으나 평형은 전용면적이 동일하다. 일반적인 초보자들은 31평형을 선택하여 매입을 한다.동일한 전용면적이기 때문에 굳이 비싼 가격을 주고 사려고 하지 않으나 투자적인 측면에서 보면 너무 잘못 판단한 것이다. 재건축 해당단지로서 소형평형의무규정에 따라 향후 조합원이 높은 평수를 분양받을 수 있는 평수가 31평보다는 34평이 훨씬 높다. 투자적인 측면의 지분율이라고 한다. 강남과 같은 전용면적이 높을수록
아파트 평당 단가가 높은 지역일수록 나타나는 현상이기 때문에 지분율의 가치평가는 사업승인시기, 용적률,지분율이다.
용적률 상향 등 재건축 규제를 대폭 완화하면서, 재건축 시장의 수주전이 한층 달아오를 전망이나 건설사는 돈벌고 대지지분 적은 조합원들의 70%는 추가부담금으로 입주 못하게 된다. 재건축 시장은 각종 규제가 담긴대책 이전에 건설사들이 이미 시공사 계약을 마친 상태나 대부분의 조합원들은 추가부담금 문제가 많고, 미분양, 거래중단, 건설사 부도와 아파트 값 하락 및 주택보급율이 높아 투자성이 대부분 전혀 없어 반대을 하고 있어 재건축은 길어지거나 소송에 휘말릴 수 밖에 없다.
건설사 수주가 되지 않은 남아있는 곳은 대부분이 소형단지로 중소건설사나 재건축 할 곳으로 건설사나 조합원 모두 투자성 결여지역이 태반이다. 시공권 계약을 하지 않은 사업장 가운데 가구 수가 많고, 위치가 좋은 사업장을 찾기 위한 대형건설사 물밑 작업이다. 서울 지역에서 재건축 가능 연한이 지난 아파트 단지 가운데 아직 시공사가 정해지지 않은 단지는 50~60 곳으로 주목을 받고 있는 단지는 강남 압구정동 현대아파트로 8개 단지를 하나로 묶어 최고 60층짜리 초고층 아파트를 짓는 방안을 논의했지만 초호화 아파트 논란을 빚으며계획이 무산된 바 있다.
강동구 고덕동 고덕주공2단지 2600가구, 강동구 명일동 삼익그린1차 1560가구, 서초구 서초동 무지개 아파트 1074가구, 서초구 잠원동 한신4차 1212가구, 송파구 신천동 장미 1·2차 2100·1302가구 등이 1000가구 이상의 대단지로 시공사가 선정되지 않았다. 대형 건설사들은 재건축의 경우 미분양 우려와 초기 땅값 부담이 없고, 시공권을 확보할 경우 브랜드 이미지도 업그레이드 할 수 있다는 일거양득의 이유로 강남 재건축 사업 추진에 적극적이다.
대형 건설사들은 재건축 관련 부서를 보강하고, 2009년 초 재건축 완화를 골자로 하는 도시정비법 개정안이 시행되면 본격 수주 전에 나설 태세다. 대개 업체들은 재건축 추진위가 구성되기 전부터 시공권 확보를 위한 사전작업을 벌이지만 조합설립 후 총회에서 결정이 되기 때문에 시공권은 뒤집힐 수 있어 수주전이 더욱 치열해진다. 대형 단지 가운데 송파 가락시영1·2차는 현대건설·현대산업개발·삼성물산이 시공권을 따냈으며, 강남 개포주공1단지는 현대·현산이, 강남 은마아파트는 삼성·GS가, 송파 주공 5단지는 삼성·현산·GS가 각각 컨소시엄을 구성해 시공권을 확보한 상태다. 서울 주요 강남권 재건축은 대형 건설사가 독식하고 있으나 재건축 규제가 대폭 완화됐어도 시공권을 따낸 건설사가 만사형통으로 사업을 추진해 나가긴 어려울 것이다.
서울 강남권의 중층아파트 단지들은 중소형 건설 60% 의무비율 규제가 남아 있어 사업 추진이 불투명하다. 용적률을 법정 한도까지 끌어올린다고 해도 여전히 기존 주택형을 유지하거나 줄여야 하는 조합원이 생겨 추진에 어려움을 겪을 수 있다. 잠실 주공 5단지의 경우 기존 주택형에 소형이 없어 현행대로 재건축 을 하면 오히려 조합원이 줄일 수도 있어 사업성이 떨어진다. 분양가상한제와 초과이익환수제도도 아직 남아있어 조합원들에게 부담으로 작용하고 있다.
분양가상한제 적용을 받게 되면 일반 분양 물량의 분양가가 낮아져 조합원 분담금이 더 늘어나게 돼 개발이익에 대해 최대 50%까지 환수한다는 내용의 초과이익 환수 제까지 더해지기 때문에 조합원의 반대가 있을 수 있다. 이로인해 재건축 아파트의 아파트값은 하락하고 있어 현제보다 용적율이 50%이상 높아지지 않을 경우 투자성이 전혀 없다. 또한 값도 30%정도는 하락하고,분양가가 현제보다 높아져야 할 것이다.
대지지분 적어 투자성 결여된 서울 재건축 아파트값이 3.3㎡당 3천만원대 밑으로 떨어졌다. 경제 위기와 실물경기 침체로 재건축 투자수요가 급감해 서울지역 아파트 매매값은 3.3㎡당 2천998만원으로 2개월만에 3천만원 이하로 하락해 재건축 아파트값 시세가 가장 높았던 3.3㎡당 3천534만원에 비해 541만원 낮은 것이다. 지역별로는 송파구가 3.3㎡당 3천833만원으로 3천759만원 대비 926만원이 하락했고, 강동구가 2천602만원으로 같은 기간 728만원, 강남구가 4천1만원으로 706만원이 각각 빠졌다. |
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