재건축 안전진단 완화와 용적률 높힌 투자성
재건축 아파트는 조합설립직후에 시공사를 선정할 수 있게 돼 초기자금마련이 수월해진다.도시 및 주거환경정비법 개정안 공포후 실시한다. 재건축 규제완화 내용중 일부의 법적 근거를 마련한것으로 안전진단을 2회에서 1회로 줄이고 재건축 시공사 선정시기를 앞당기도록 하는 내용이다. 안전진단을 1회만 하도록 하는 내용은 공포 후 6개월이 지난 뒤에야 시행할 수 있도록 단서를 달았기 때문에 공포.실제 적용된다.
아파트 재건축때 용적률이 법적 한도까지 허용된다지만 법적 한도까지 허용될 경우 보금자리주택을 일정 비율 지어야 한다. 중소형 주택을 60% 짓도록 하는 규정은 유지하되 60%의 평형별 배분 비율은 시도가 결정하며 임대주택 비율은 폐지된다. 재건축 아파트의 용적률을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)에서정한 한도까지 허용할 수 있도록 해 일반주거지역의 경우 1종은 200%, 2종은 250%, 3종은 300%가 한도로 정해져있지만 서울시의 경우 조례로 50%포인트씩 낮춰 적용 계획용적률을 정해 각각 170%, 190%, 210%로 낮게 적용하고 있다.
계획용적률을 초과해 지을 경우에는 임대주택의무비율은 적용하지 않고 초과한 용적률의 30-50%를 보금자리주택으로 짓도록 하여 소형주택의무비율은 지방자치단체에 재량권을 부여 소형주택의무비율은 현재 60㎡이하 20%, 60㎡초과-85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%로 돼 있으며 이를 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%로 하되 85㎡이하 60%의 배분은 시도가 정하도록 했다. 강남구의 경우 임대주택 의무비율제 폐지로 인해 최대 허용 용적률이 280% 안팎이될것으로 보인다.
늘어나는 용적률의 30~50%는 보금자리용 주택으로 지어야 한다. 2009년 1월부터 재건축 아파트의 용적률이법정 한도인 300%까지 허용됨에 따라 서울의 경우 현 규정상 230%까지 가능한 용적률 실질 허용범위가 최대70%포인트까지 높아질 전망이다. 은마아파트의 경우 기본 계획 용적률 197%을 감안할 때 지구단위계획수립을 포함해 모두 83%포인트 정도 용적률이 늘어나게 된다. 소형평형 의무비율을 개정, 60㎡ 이하 주택을 20%씩 의무적으로 짓도록 하는 규정을 없애도록 함에 따라 중대형 재건축도 가능해진다. 환수 방침에 따라 정비계획상 늘어나는 용적률의 30~50%는 정부가 추진하는 보금자리 주택을 건립해야 한다. 필요한 경우 소형주택 환수비율을 줄이고 디자인 등에 대한 인센티브 활용하면 재건축 추진의 걸림돌은 사실상 없어진다고 봐야 한다.
부동산투기억제와 관련해 운영해 온 주택투기지역과 주택투기과열지구의 경우 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구를 제외하고는 전부 풀기로 했다. 토지투기지역의 경우 전부 풀린다. 서울의 강남구, 서초구, 송파구등 강남3구를 제외한 나머지는 주택투기지역 및 투기과열지구에서 전부 해제된다. 부동산 및 건설경기 활성화 방안을 마련했다. 정부는 앞으로 계획용적률까지 재건축할 경우에는 임대주택의무비율을 폐지하기로 했다. 수도권 전매제한 기간을 5-10년에서 1-7년으로 완화하기로 한 조치를 기존 분양분에도 소급해 적용하기로 했다.
지방 미분양주택 해소를위해 향후 2년내에 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대해서는 양도세를 일반세율로적용하고 장기보유특별공제최대 80%도 적용하기로 했다. 1세대 1주택자가 실수요목적으로 지방소재 1주택을취득한 경우에는 계속 1세대 1주택자로 인정하고 지방주택은 중과를 배제하기로 했으며 1세대1주택 양도세비과세 거주요건을 수도권 3년, 지방2년으로 강화하기로 했던 조치는 백지화해 현행 수준(서울.과천.5대신도시만 2년)을 유지하기로 했다.
용적률 상향 등 재건축 규제가 완화되면 조합원 부담금이 6500만원 가량 줄어 제2종주거지역내 56㎡(대지지분 62㎡)짜리주택 1000가구 단지 용적률 80%를 대상으로 모의 재건축 실험을 한 결과 규제 완화 전에는 조합원이 분양가 8억2144만원짜리 109㎡ 아파트에 들어가려면 411만원의 추가 부담금을 내야한다. 13억8049만원짜리 148㎡ 아파트에 입주하려면 5억6316만원을 납부해야 한다.
규제를 완화할 경우 109㎡ 아파트에 들어가면 6129만원을 환급받고, 148㎡ 아파트에 입주하려면 4억9774만원을 내면 된다. 가구당 부담금이 평균 6500만원 줄어드는 것이다. 규제 완화 적용시 분양 수익금이 늘어나는데비해 임대주택은 줄어들기 때문이다. 일반 분양물량은 10가구에서 122가구로 늘어나는 반면 79㎡짜리 임대주택은 249가구에서 72가구로 줄어 총 분양수익이 약 594억원 증가한다.
규제 완화 전 재건축 아파트는 용적률 265%(임대주택 35%포함)에 소형평형 의무(2대4대4) 비율을 적용해 규제 완화 적용 재건축 단지는 용적률 260%(보금자리주택 10%포함)에 전용 85㎡이하 60%(6대4)비율을, 전체공사비는3.3㎡당 370만원으로 산정했다. 현재까지 알려진 조건을 토대로 산정된 것이며, 재건축 부담금은 포함하지 않았기때문에 실제 경감 효과는 더욱 줄어들 가능성이 있다. 규제완화 효과에 대해 강남 재건축 사업을 활성화하기에 역부족이라며 재건축 부담금 완화와 같은 추가 규제완화 대책이 필요하다.
아파트 재건축을 위한 안전진단 평가때 구조안전성 항목의 가중치가 떨어져 안전진단을 통과하기가 수월 해
졌다. 안전진단평가때 항목별 가중치를 일부 조정한 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 개정안이 마련됐다. 재건축을 위한 안전진단 심의기준의 항목별 가중치를 조정했다. 종전에는 항목별 가중치가 구조안전성
0.50, 건축 마감및 설비 노후도 0.30, 주거환경평가 0.10, 비용분석 0.10 등이었지만 개정된 내용은 구조안전성이 0.40으로 낮아지고주거환경과 비용분석이 각각 0.15로 높아졌다.
건축 마감 및 설비 노후도는 종전대로 0.30을 유지했다.결국 구조안전성의 배점을 줄이고 주거환경과 비용분석 배점을 높인 것이다. 구조안전성은 아파트의 구조적 결함이 있는지와얼마나 튼튼한지를 보는 것으로, 구조가 튼튼한 아파트의 경우 이전에 비해 상대적으로 안전진단을 통과하기가 쉬워지는 결과가 된다.
시공사 선정시기는 공포 즉시 시행이어서 사업시행인가후가 아니라 조합설립인가후에 시공사 선정이 가능해진다. 재건축 조합은 지금보다 빨리 시공사로부터 자금을 지원받을 수 있게 돼 재건축사업 초기의 자금난을
해소할 수 있게 된다. 재건축 조합원의 지위양도를 허용이 가능해진다. 법률에서 지위양도를 금지하는 내용을삭제하자는 정부의 의견이 국회 논의과정에서 받아들여지지 않은데 따른 것이다.
시행령을 개정해 아주 특별한 경우를 제외하고는 조합원 지위양도를 할 수 있도록 할 예정으로 시행령 개정
절차 등을 시행할 수 있게 된다.재건축 규제완화를 위한 법률 개정안이 논의된다. 도시 및 주거환경정비법 개정안은 과밀억제권역에서 재건축할 경우에는 국토계획법 상한까지 용적률을 허용하되 늘어난 용적률의 30-50%는 보금자리주택을 짓도록 하는 내용과 임대주택을 의무적으로 짓지 않도록 하는 내용이다 |
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