개발시 층고 완화 및 조합원 분양권 전매자유화
2종 일반주거지역에 대한 층고제한 규제가 9월말부터 완화됨이에 따라 서울 강남구 개포 주공과 강동구 둔촌주공 등 강남권 저층 아파트의 재건축사업이 한층 탄력을 받게된다. 재건축·재개발 건물의 층고 제한을 현재최고 15층으로 돼 있는 규정을 평균 15층으로 완화다. 현행 국토법상 2종 일반주거지역에는 일률적으로 15층이하 건축물만 지을 수 있도록 층수를 규제하고 있다. 강남권 저층 재건축단지들의 사업 추진에 발목을 잡는변수 가운데 하나로 꼽혀왔으나 앞으로 여러 개의 건축물을 함께 지을 경우 최고 15층에서 평균 15층으로 완화돼 사업 추진에 탄력을 받는다.
강남구 개포동 일대 주공과 시영아파트를 비롯해 강동구 고덕 주공과 둔촌 주공 등 2종 일반주거지역 내 재건축 추진 아파트들이 상당한 수혜를 받게 된다. 2종 주거지역의 용적률이 200%에 묶여 수십층씩 층수를 높 일수는 없지만 기존 규정을 적용할 경우 15층 이내 높이에서 옆으로 늘어뜨려야 하는 식의 건축은 피할 수 있다.층고 제한을 풀면 다양한 스카이라인을 형성해 20층 이상의 아파트 건축도 가능해진다. 또 개발사업 인허가기간을 최대 6개월로 단축하는 것을 비롯해 조합원 분양권 전매 제한, 소형 평형 및 임대주택 의무비율 등의 재건축 규제 완화를 검토할 방침이어서 규제 완화에 가속도가 붙을 것으로 보인다.
재건축 조합원의 지위 양도가 허용되고, 재건축 안전진단 절차가 개선되고, 토지등소유자의 동의방식이 간소화되는 재건축·재개발에 대한 규제를 합리화하고 투명성을 강화하는 도시 및 주거환경 정비법 개정안을 입법예고한다. 인·허가 절차가 3년에서절반으로 단축되는 등 정비사업 활성화에 크게 도움이 될 것으로 보고 있다.조합원 지위 양도금지 조항을 없애 투기과열지구에선 재건축조합설립인가 이후 당해 구역 내 주택을 사더라도 조합원이 될 수 없다. 신규 매수자는 주택을 분양받을 수 없어 매매가 거의 이뤄지지 않았지만 앞으로는 신규 매수자도 재건축 주택을 분양받을 수 있게 됐다. 다만 법이 개정되더라도 개정전에 재건축 주택을 산 사람에게는 소급적용이 되지 않는다.
재건축 사업의 시공자는 사업시행인가 이후에만 선정할 수 있었지만, 이를 조합설립 이후로 앞당겨 시공자가전문성과 자금력을 가지고 재건축 사업에 조기 참여할 수 있다. 안전진단 절차도 간소화 해 예비평가와 정밀안전진단으로 나눠진 재건축 안전진단을 하나로 통합하는 한편, 실시시기도 추진위 승인 이후에서 정비계획을 수립할 때로 앞당겼다. 추진위가 구성돼도 안전진단을 통과하지 못해 생기던 사업 장기화 등 각종 문제가해소될 것으로 기대된다.
현재 토지등소유자의 동의를 받을 때마다 인감증명서를 첨부토록 했지만 앞으로 조합설립시에만 첨부토록 해이로 인한 사업지연을 최소화하도록 했다. 조합 설립 동의요건도 조정된다. 그동안 소유자 수에 대한 동의요건(4분의 3 이상)은 있었지만, 토지면적에 대한 동의요건이 없었으나 면적 3분의 2 이상의 동의요건을 신설해많은 토지를 가진 사람의 권리 침해를 방지토록 했다. 장기간 사업이 추진되지 않거나 공공성이 강한 경우에는 공공이 사업시행자로 참여할 수 있도록 하여 정비사업이 방치되는 사례를 방지했으며, 서로 떨어진 정비구역을 하나로 묶어 사업을 시행할 수 있는 근거를 마련해 역세권과 산지·구릉지의 결합 등 지역여건에 맞는 다양한 방식으로 사업을 시행할 수 있다.
재건축 사업에 미동의자가 있어 100% 소유권이 확보되지 않더라도 이들 미동의자에 대한 매도청구 소송 승소판결 등 소유권 확보가 담보되면 조합이 입주자 모집을 할 수 있도록 했으며, 정비계획은 시장·군수가 수립하도록 해 주민이 계획을 수립할 때 발생하던 초기비용부담 등 문제를 해소토록 했다. 정비업자는 추진위를 구성한 뒤 경쟁입찰로 선정토록 하고 위반시 등록취소 및 형사처벌을 할 수 있도록 했다. 조합 및 추진위 임원의자격요건도 강화하고, 대의원회 구성을 의무화해 주민대표에 대한 통제기능을 강화키로 했다. 재개발·재건축을 할 때 시공사가 조합에 시공보증을 해야 하는데, 앞으로 조합이 공사금액의 50% 안에서 보증범위를 정 할수 있도록 해 과다수수료를 방지토록 했다.
재건축에 대한 각종 규제 강화로 수도권에서 사업계획 승인을 받은 재건축 아파트는 1만800가구에 그쳐 9년만에 최저치로 소형주택 의무비율, 임대주택 의무비율 등 재건축에 대한 추가 규제완화 조치를 통해 도심 주택공급을 확대해야 한다. 재건축 사업계획 승인을 받은 기존 아파트는 전국 49개 단지, 1만4945가구에 불과해 다이들 아파트는 재건축을 통해 2만1022가구가 새로 공급돼 단지 수 및 신규 공급 가구수 기준 가장 적은물량이다.
공급되는 2만1022가구 가운데 수도권은 1만800가구로, 1998년 5600가구 이후 가장 적은 수치다. 이처럼 사업승인 물량이 급감한 것은 참여정부가 집값 불안의 진원지로 재건축을 지목하고 각종 규제를 강화하면서 수익성이 없어져 사업을 미뤘기 때문이다. 도시 및 주거환경정비법이 7월 시행되면서 절차가 까다로워지는 것을피하기 위해 앞당겨 승인받은 단지가 많아 2003년 340개 단지, 9만2397가구가 승인을, 2004년에는 88개 단지
5만5734가구, 2005년에는 112개 단지 6만2684가구, 2006년에는 115개 단지 5만3579가, 2007년 준공된 재건축아파트는 수도권 2만5900가구, 지방 1만5700가구 등 총 4만1600가구로 역대 최고치다. 재건축 5대 규제 등이시행되기 전에 미리 사업계획승인을 받은 단지들이 속속 준공된 결과물로 지난 5년간 재건축 승인을 받은 주택은 연평균 5만7100가구로 국민의 정부 2만7900가구 때보다 배 이상 증가했다. |
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