강남권 재건축 매년 2-3회 상승과 하락만
전반적인 경기 침체와 부동산 거래 위축, 집값 하락 속에서 위태롭게 버티던 주택시장이 미국발 금융쇼크 여파로 주택시장이 흔들흔들한다. 부동산시장 규제 완화를 둘러싸고 정부 부처간에 혼선이 빚어지면서 서울 강남권 재건축 시장은 1년사이 2-3번 가격 상승과 하락이 나타나나 블세븐지역 등에서 관망세가 짙어지면서 거래가 위축되고 있다.서울 강남권을 비롯한 수도권의 버블세븐지역 아파트시장은 관망세가 더욱 짙어지면서거래부진 현상이 더욱 심화되고 있다. 경기 분당과 용인 등 이른바 수도권 버블세븐 지역도 일제히 하락세다. 양도세 비과세를 위한 거주요건 강화로 서울 강북 등 저평가지역의 주택시장도 침체국면을 빠져들어 매수자들은 시쿤둥하다. 재건축 단지의 경우 시장이 더욱 얼어붙고 있다.
부동산 시장은 주택거래에서 부터 아파트 청약이나 재건축.재개발,뉴타운 까지도 대한민국 부동산시장의 중심축에 있다.재건축 아파트는 매년 2-3차례 상승과 하락을 번복하면서 개발사업이 10년이상 오리무중인데도가격은 오르고 있다. 주변 아파트로 가격 상승세가 확산되는 것이 수년간의 패턴이었으나 강남권의 보금자리주택 1차 사전예약의 2009년 10월 1150만원에, 2010년 봄 위례신도시 분양가가 1200만원으로 강남권 아파트시세의 반값도 아니되어 기존의 주택이나 재개발, 재건축, 뉴타운 값도 날이 지나면 지날수록 하락하게 되어있다. 이미 개발해 아파트로 변신해 높은 수익을 실현한 곳도 있지만,미래는 투자성이 반드시 있다 볼수 없을정도로 구분양가다.강남권은 특수성으로 주위 시세의 30%이상 값이 높다는 것은 아파트 로랼층 프레미엄과같은 지역으로 보이나 집이 남아도는 시기의 사업이 지지부진한 이유다.
강남구 개포동에서는 개포주공아파트 7개 단지 1만3396가구 모두가 재건축 예정 단지 5층짜리 5040가구로
구성된 1단지가 재건축 진행이 빠르다. 1단지는 2003년 조합설립 인가를 받았고, 2~4단지는 안전진단 단계다.강동구 고덕동 주공아파트 9개 단지가 재건축 정비계획을 수립해 개포주공아파트는 강남지역에서 유일하게남은 저층 단지다. 용적률. 택지지구인 개포지구는 현재 받을 수 있는 최고 용적률이 200%다. 서울시 기준 2종 일반주거지역, 3종 일반주거지역 용적률인 190%, 210%보다 상한 용적률이 낮다. 강남권도 호가는 오르지만 매도물량은 많고, 매수자는 없다. 양도세 부담이 줄어든 만큼 매도자들이 양도세 감면 또는 비과세 혜택을받기 위해 매물을 회수도 20089년 했지만 가격을 끌어 올리기에는 역부족이다. 잠깐 매물을 거둬들이는 분위기지만 정부의 오락가락 대책으로 시장에서는 매수자가 없어 시장은 살아날 것 같지 않다.
매도자를 위한 규제는 풀린 상태지만 매수자들은 대출 부담만 있고 세제 혜택은 없어 외면해 재건축아파트를매입하려는 수요자들은 실거주 부담이 1년 더 늘어나 부담이 더 커진데다 가격이 더 하락 할 것으로 보고 있다. 저탄소 에너지 절감, 기부채납 등을 통해 용적률을 올려받겠다는 주민 주장이 불합리하지 않다. 고덕지구와 달리 개포지구는 택지지구 내 토지에 대한 종별 구분이 더 필요하고 용적률 상향에 대한 공론화도 덜 됐다.
저층 택지개발지구였던 고덕지구 재건축 가이드라인 등을 참고해 강남구와 조합, 서울시 측은 도시계획위원회 상정을 위한 소위원회를 열고 관련 사항에 대해 협의다. 강남구 대치동 은마아파트는 1980년 5월 준공해 30년을 채운 은마아파트가 안전진단을 통과하면 다른 재건축 단지도 사업을 적극적으로 추진할 가능성이 높다. 4424가구 매머드급 단지라 부동산시장에 미칠것이나 안전진단에 들어가 강남구청에 결과가 통보될 예정이다. 14층 중층 아파트인 은마아파트는 2003년, 2004년에 이어 안전진단 삼수째다.
재건축 수익성을 개선할 수 있는 소형주택 및 임대주택 의무 비율 완화에도 침체된 재건축 시장을 살리기는 어려울 것이다. 매도를 미루는 보유자들이 대다수이고 매수자들은 경기상황을 지켜보는 상황이다. 미분양이주택시장은 물론, 지역 경제에도 연쇄적으로 영향을 미치고 있다. 새 아파트에 입주하려 해도 주택경기가얼어붙으면서 살고 있는 집이 팔리지 않고 있으며, 입주를 늦출 수 없어 기존 집을 더 싸게 내놓다. 부동산 가격이추가로 동반 하락할 여지가 있다. 건설사들이 자금난 해소를 위해 준공 후 미분양 아파트를 2년 전세로 내놓면서 역 전세난이며, 전세도 나가지 않아 2년이상 비어있다. 주택시장 블루칩이라 할 수 있는 서울강남권도상승과 하락은 투자자들 끌어들이는 투기자본에 의한 결과다.
분당 용인 과천 등 주변 지역에서는 하락세가 두드러졌으나 강남은 꿋꿋이 버티는 편이지만 미국 리먼브러더스 파산사태 이후에는 그나마 있던 매수심리가 얼어붙었으며,상승과 하락의 반복이 진행중이다. 강남을 대표하는 아파트들은 거래가 전무한 가운데 호가 하락세다. 세계 경기도 안 좋은데 외환위기가 다시 오고 집값이폭락하는 것 아닌가다. 보급자리 주택 공급이 멈추지 않을 경우 날이 갈수록 주택시장 하락세가 본격화할 것이다. 금융권 총여신인 프로젝트파이낸셜 대출이 차지하는 비중은 낮지만 건설.부동산 대출 비중은 26%로 서울. 수도권에서도 수도권→강북→강남 순으로 버티기 힘든 상황이다.
미분양 아파트 해소대책, 건설사에 PF 상환 해소, 대출규제완화,저금리 정책, 취등록세 인하, 주택임대사업 5가구에서 3가구로 인하, 1가구 2주택이상 3가구로 임대주택사업 활성화,부동산 정책자 10명이상 물갈이, 매년50만가구에서 40만가구로의 주택건설 발표, 분양주택서 장기전세주택이나 임대주택으로 전환, 재건축이나 재개발 순차적 보류로 임대차 해결 등 정부서 부동산 문제 할 일이 너무나 많다. 거래시장서 매수.매도 균형이깨져 거래 침체에 하락될 수 밖에 없으나 환란은 대한민국에 없다는 믿음을 주어야 할 것이다.
강남권 재건축 규제 완화보다는 투자성이 과연 있는지 정확히 투자자에게 알려야 할 것이다. 재개발,뉴타운.재건축시 부동산을 소유한 투자자들이 70%이상이 추가부담금으로 입주하지 못하나 50%이상 입주하는 정책은 바로 투자가치을 설명하여 주어야 할 것이다. 경부선 축인 버블새븐지역은 규제 완화 수혜도 기대하기 어려워 추가 하락이 예상된다. 가계수입의 감소,고금리로 내집마련 하려는 사람들이 없을 정도로 경제 침체다.수요대책이 절실하다. 대한민국 공동주택은 대체로 20-40%고평가 되어 있으며, 토지는 30-300%까지 고평가되어 있어 호가을 스스로 주택보유자들은 낮추어야 할 것이다. 호가을 낮추지 않을 경우 주택침체,토지침체와 한국 경제 침체는 벗어나지 못할 것이다.
노후도와 건물 상태를 정확히 판단과 은마가 안전진단을 통과하지 못하면 준공한 지 30년이 안 된 나머지 단지재건축사업도 위축된다. 대치동 삼성동 도곡동 등 인근 지역에서는 이주 시기가 겹치는 재건축사업장이 없다. 강남구청 측은 안전진단을 통과하면 재건축 절차를 무난하게 밟을 수 있다.예비 안전진단을 통과하면서가격이 급상승하기 시작하나 재건축이나 재개발은 5-10년간 상승과 하락을 반복한다. 총부채상환비율 규제 이전 가격을 웃돌고 있다. 가격이 급등한 후 요즘 들어서는 거래가 줄어든 분위기지만 호가는 여전히 높다.
매물이 거의 바닥나면서 대기 수요자들이 매물을 잡기 위해 휴일에도 현금을 준비해 매물을 찾는다. 강동구둔촌동 둔촌 주공은 조합설립 인가 이후 강동구청에서 조합설립 인가가 떨어졌다. 10년 넘게 얘기만 나돌던 반포 주공1단지는 대단지로 추진위원장을 둘러싼 주민 간 갈등도 법원이 관선변호사를 추진위원장 직무대행으로 선임하라고 판결하면서 수습 국면으로 접어들었다. 강남 재건축은 부동산시장 최대 화두가 될 것이나 재건축 호재로 가격이 회복되고 거래가 늘어날 것이나 과거와 같은 부동산 급등은 어려울 것이다. |
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