재건축 년한과 건축심의안, 재개발.재건축 파장과 승인
성냥갑 아파트로 대변되는 삭막한 도시 미관을 개선키 위한 서울시의 건축심의 개선대책은 동별 디자인 차별화, 높이 다양화, 탑상형 아파트 디자인 차별화,상층.저층부 디자인 차별화,하천변 아파트 디자인 차별화 등 5가지 분야에 걸친 개선안을 내놓았다. 1000가구 또는 10개 동 이상의 대규모 아파트 단지는 전체 동수의 30%이상을 차별화된 디자인으로 지어야한다. 주상복합에 적용되는 탑상형 건물은 十자, X형, Y형, V형, T형 등으로 획일화되는 경향을 탈피, 심의 때 색다른 디자인을 유도해 벽면의 30%는 발코니로 쓰지 못하고 벽으로 남겨 다양한 입면디자인이 창출될 수 있다. 한강 등 하천변에는 탑상형 아파트만 짓도록 해 시각 통로를 최대한확보토록 하고, 물탱크실이나 엘리베이터실 등의 옥탑 구조물은 튀어나오도록 설계하지 못하도록 할 예정이다.
서울시내 아파트의 재건축 허용 연한이 현행대로 20-40년으로 유지된다. 국토해양부와 서울시, 경기도, 인천시는 서울 강남구 수서동 소재 영구임대주택단지에서 주택정책협의회를 갖고 수도권의 재건축 허용 연한을
완화하지 않기로 했다. 재건축 허용 연한은 도시 및 주거환경정비법에서 최소 20년으로 하한선만 정해 두고
지방자치단체가 조례로 정하고 있다. 수도권은 최소 20년, 최장 40년으로 정하고 있다. 수도권 재건축 주택을중심으로 주택가격이 상승하고 있는 추세를 고려해 시장불안 방지 차원에서 현행 기준을 유지하기로 했다.
서울시의 재건축 허용 연한은 현행대로 1992년 이후 준공된 아파트는 40년, 1982~1991년 에 준공된 아파트는22~39년, 1981년 이전 준공 아파트는 20년이 유지된다. 보금자리주택시범지구에 전세형 임대주택을 확보하기로 하고, 도시형 생활주택 공급을 위한 주차장 완화구역을 시범 지정하기로 했다.
착공 전 반드시 거쳐야하는 절차인 건축심의시, 디자인이 기존 건물의 디자인을 모방했거나, 차별화가 없다고 판단될 때 건축심의에서 반려토록 했다. 독창성, 창작성이 결여됐다 판단되면, 건축위원회 산하 소위원회디자인 소위원회의 심의를 통과해야만 본 위원회에 상정할 수 있다. 사전에 자문위원회의 자문을 거친 부분은 심의를 받은 것으로 간주하는 디자인 사전 자문제도를 도입해 심의 기간을 1~2개월 단축시키기로 했다. 서울시의 건축심의개선대책이 시행될 경우 신규 분양 아파트는 물론, 재개발ㆍ재건축 사업에 적잖은 파장을 가져올 전망이다.
차별화된 디자인을 유도하는 과정에서 시공비가 상승, 사업성에 민감한 재개발ㆍ재건축 단지의 발목을 잡을가능성이 높다. 관주도형 심의와 공사비 현실화등에 대한 문제점은 분양가상한제가 시행되면서 기본형건축비를 적용받게되는 점이 큰 부담으로 작용할 수 있다. 실제 8106 가구에 달하는 가락시영아파트는 서울시의 요구로 5차례나 건축계획을 수정하는 바람에 사업 일정이 크게 늦어지는 등 진통을 겪은 바 있다.
상가 등을 도시형 생활주택으로 용도변경할 경우에는 2006년 5월 8일 이전에 허가받은 건축물에 대해서는 대지 안의 공지규정의 예외를 인정해 주기로 했다. 대지중 일정 비율을 빈 공간으로 두도록 한 것으로, 상가에비해 주택은 비율이 높아 상가를 도시형 생활주택으로 용도변경하는 데 장애가 되고 있다. 재개발, 재건축, 뉴타운 등 주거정비사업에 대한 공공관리자제도와 관련해서는 기본 취지에는 공감했지만 지자체간 여건 차이가큰점을 고려해 의무화하지는 않기로 했다.
재건축 단지들이 각종 소송으로 얼룩져 사업추진에 어려움을 겪고 있다. 정상입주추진위와 현 조합간 갈등으로 소송이 준비 중이어서 사태가 악화일로다. 법원의 평형배정 무효판결에이어 정상입주진위가 조합을 상대로 대출은행 변경소송과 조합장 업무정지 가처분 소송 등을 조만간 제기할소송 여파로 입주가 장기화되면서인근 재건축단지들도 사업진행에 차질이 불가피하다. 평형배정 무효판결로 입주 시기가 장기간 연기될 상황에 처했다. 기존 보유주택의 크기에 비례해 배정하던 재건축 평형 배정 관행에 법원이 제동을 걸고 나서 재건축 아파트 시장에 비상이 걸렸다.
기존 59㎡와 82㎡ 조합원 중에 82㎡ 조합원에게만 우선권을 준 것은 조합원 사이에 본질적인 차별이 초래된다. 이전까지는 재건축할 때 대지지분을 고려해 기존의 큰 평형 소유자에게 평형 선택 우선권을 주다보니 재건축 전에는 6~10㎡ 차이밖에 나지 않지만 재건축 후에는 가격차가 수억원씩 발생하면서 문제가 비롯됐다.항소심도 기존에 가장 작은 43㎡ 조합원이 가구 배정에 불만을 품으면서 비롯됐으며, 재건축 평형배정은 설상가상으로 정상입주추진위측이 입주자 은행선택 배정 변경에 대한 소송, 조합장 업무정지 가처분 소송 등의 추가소송을 준비 중이어서 소송대란이다. 현재 진행 중인 평형배정 무효소송은 법원이 소송 당사자의 손을 들어줬다. 3심까지 원고가 승소할 경우 주민들은 새로운 평형배정 기준을 만들고 입주 절차를 다시 밟아야 한다. 입주가 늦어질수록 주민들의 대출이자 부담은 늘어난다.
비상대책위원회로 만들어진 정상입주추진위원회는 기존 조합을 상대로 은행선택 배정 변경에 대한 소송을 준비 중이다. 입주자들이 기존에 배정된 은행보다 더 싼 금리로 대출조건을 변경토록 하기 위한 것이다. 조합장을 해임시키기 위한 조합장 업무정지 가처분 소송도 정상입주 추진위가 준비 중이다. 현 조합이 설정한 중도금 이자 기준으로는 타은행 대비 이자를 조합원이 더 부담하는 셈이며 조합원들이 자유로이 은행을 변경할수있도록 정식 공문을 통해 요청했지만 조합측이 받아들이지 않아 조합장 해임과 은행변경을 골자로 한 추가 소송을 진행하려 한다.
재건축 소송 악재로 인근 재건축단지들도 줄줄이 사업 지연이라는 후폭풍을 맞아 인근 단지 등 재건축 단지 주민들은 재건축을 사례삼아 나머지 재건축 사업도 속도가 빨라질 것으로 기대했지만 소송 여파로 사업진행이장기화될 우려다. 재건축 사업이 소송으로 얼룩지고 있어 다른 단지 사업도 장기화할 것이라는 전망이 지배적이다. 조합원 은행선택 권리 소송과 조합장 업무정지 가처분 소송까지 해결되려면 수년은 소요될 것이며, 평형배정 소송이 마무리된다 해도 산 넘어 산이라 다른 단지들은 재건축 엄두도 못내는 상황이다.
평형배정 무효판결로 재건축 절차가 지연될 경우 임대주택 의무비율 등을 추가로 적용받을 수 있어 사업성도 악화 될 수 있다. 90% 이상 대출을 받아 사업을 진행했는데 입주를 못하면 등기일이 자꾸 늦어져 이자를 감당할 길이 없어재건축 절차를 다시 밟게 되면 임대주택의무비율 등이 추가 적용될 수 있다는 말이 나오면서 입주민들이 불안해 하고 있다.
경기도 과천시내 낡은 아파트와 단독주택들이 본격적으로 재건축·재개발로 과천시 전체 재건축 밑그림이 확정됐다. 경기도 도시계획위원회는 중앙동과 별양동 일대 주공아파트단지의 재건축을 주요 내용으로 2020 과천시 도시주거환경정비 기본계획안을 조건부 의결했다. 도시계획위원회는 각 주공아파트 단지의 재건축 허용용적률 200~250%를 140~250%로 낮추도록 했다. 중앙동 일대 7만1000여㎡과 주암동 일대 5만2900㎡의 재개발 용적률도 시가 계획하고 있는 200%에서 100%로 낮추어 도시계획위원회가 제시한 조건에 맞춰 과천시가 정비계획을 세우면 이곳의 주공아파트 및 중앙단독구역·주암단독구역들은 재건축·재개발을 할 수 있다. 과천시는 현재 아파트 단지들에 대해 안전진단을 실시 중으로 결과는 2010년 7월께 나올 예정이다.
안전진단을 통과하면 시는 단지별로 구체적인 재건축 계획을 수립 해 아파트단지 및 단독주택단지 건물·토지 소유주들은 조합 등을 설립, 2020년 마무리를 목표로 사업을 추진한다. 재건축이 진행될 아파트 단지는 9개 주공아파트 단지 1만1158가구로 중앙동 주공1단지, 원문동 및 별양동 주공2단지, 별양동 주공4단지,별양동 주공5단지, 별양동 주공6단지,부림동 및 별양동 주공7단지, 부림동 주공8, 9단지,중앙동 주공10단지이며 전체 면적은 82만4200㎡다.
서울 강남권에 이어 수도권 인기지역인 과천도 본격적인 재건축·재개발 대열에 합류함에 서울·수도권에 도심 재정비 사업이 더욱 활발해질 것이나 과천 지역 집값이 크게 오를 것 같지는 않다. 기본계획안이 추진돼 왔고 기대감에 집값이 크게 올랐다. 과천 집값은 전국에서 가장 높은 상승률을 보였으며, 경기도에서 의결된 용적률이 당초 예상보다 낮아졌다.재건축·재개발 호재가 많이 반영됐고 용적률이 기대에 못 미쳐 집값을 자극하는데는 한계가 있다. |
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