재건축도 지역나름 투자성 달라 지혜가 절실
재건축문제는 뉴타운과 더블어 서울시의 부동산정책의 핵심이었다. 토지초과이득세,택지 초과소유부담금제와 같이 위헌이나 헌법불합치 등의 판결이 나면 정부로선 심각한 정책적타격을 피할 수 없었다. 강남을 둘러싼 정책과 시장은 마주보고 달리는 폭주 기관차다. 파국을 피하기 위해선 도망갈 구멍은 만들어주고 쥐를 쫓는 고양이의 지혜가 절실하다. 조합원들에게 일정 수준의 이익을 가질 수 있도록 길을 터주는 것이 파국을 피할 뿐 아니라 공급을 늘리는 방법이 될 수 있을 것이나 부동산거래중단으로 분양가가 높은 지역은 재건축 조합의 반대로, 분양가가 낮은 지역은 투자성이 없어 재건축을 하지 못하고 있다.
서울에서 아파트를 재건축하려면 1981년 12월31일 이전 준공한 아파트는 20년 이상이 지나야,1982년 준공 아파트부터 해마다 연수를 2년씩 더해 1982년의 경우 준공후 22년,1983년은 준공후 24년으로 더해져 1991년 준공 아파트부터는 최소 40년이 지나야 재건축 대상이 된다. 아파트 주민동의율이 5분의4에서 4분의3으로 완화돼 아파트 재건축 추진이 규제 완화의 전제조건으로 초과이익환수를 강조하는 등 규제완화가 이뤄지기 힘든만큼 재건축추진은 실수요중심의 장기적관점으로 접근해야 한다. 부산은 재개발이나 재건축시 현금보상을원하고 있으며,대구는 조합자체도 해체되어 가는 중이다.
수도권에서도 재건축 투자가치 급락으로 분양권 대신 돈을 달라는 지경에 이르렀다. 거래중단과 미분양증가,청앿시장의 알짜 청약만 하는 청약자들의 주택보는 눈이 확연히 달라져 투자성 없는 재건축단지는 속물로변하고있다. 재건축 시장에 새로운 분쟁이 생겨겨 재건축사업이 황금알을 낳는 거위가 아닌 재건축사업에 참여하기싫으니 현금으로 달라,조합자체을 해산하는 경우가 늘고 있다. 인천에서 재건축사업이 2005년 3월 재건축 분양을신청했다. 2005년 5월 구청으로부터 관리처분인가가 났으나 동·호수와 평형까지 배정받은 조합원이 분양신청을 철회하고 조합에 아파트를 시가로 계산한 7600만원을 돌려달라 요구했다. 조합은 조합원이 철거에 응하지 않고 소유권을 넘겨주는 것도 거부하자 소송을 냈다.
수원의 1700여가구 규모의 아파트 단지에서도 분쟁이 벌어져 주민과 조합이 맞소송에 나섰다. 부산의 한 아파트단지에서는 1000가구 중 400여 가구가 현금청산을 요구하고 나서 주민들이 소송을 검토,도시 및 주거환경정비법 및 재건축조합정관은 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등의 경우에는 토지나 건축물에 대해 현금으로 청산해야 한다고 규정하고 있다. 재건축사업 불참자에 대한 응징 차원에서 만들어진측면이 컸다. 재건축사업이 잘 나갈 때는 현금으로 받고 재건축아파트를 포기하는 것이 훨씬 큰 손해였기 때문이다. 그런데 이 규정이 오히려 재건축사업에서 빠지겠다는 사람들이 현금청산을 요구할 근거가 된 셈이다. 인천,수원,과천 등 전국 각지에서 재건축시 곳곳에 분쟁이 끊이지 않고 있다.
재건축 개발이익환수제 등 각종 규제가 가해졌지만 한때는 수도권 재건축 아파트가격이 폭등세를 보였으나반대의 현상이 나타나고 있다. 재건축아파트의 값 하락이 뚜렸히 나타나고 있다. 재건축은 임대아파트·후분양제·개발이익환수제 등 그물망규제가 가해지지만 입지가 좋은 지역에서 새 아파트를 얻을 수 있는 거의 유일한 방법으로 인식되면서 가격이 급등했었으나 이제는 머나먼 추억이 되고 있다. 서울의 아파트 8가구 가운데 1가구가 재건축 허용 연한을 넘겨 2017년에는 4가구중 1가구가 노후 아파트가 돼 재건축 허용연한인 준공후 24년(1983년 준공)이 지난 아파트는 15만2360가구다. 2008년 서울의 전체 아파트가 114만9776가구인 점을 감안하면 8가구 가운데 1가구 이상은 재건축이 가능한 아파트다. 지역별로 강남구가 4만994가구,서초구 2만8038가구,강동구 2만3350가구,송파구 2만857가구,영등포구 1만1519가구다. 강남·서초·송파구 등 강남 3구에만 8만9889가구다. 서울의 재건축 아파트는 2009년 1만7180가구, 2011년 1만6392가구, 2013년 3만3162가구, 2015년 3만7812가구,2017년 7만198가구가 각각 늘어나 10년 후에는 재건축 연한을채운 아파트가 32만7104가구에 이른다.
서울시는 서대문구 홍은동 411-3번지 일대에 대한 주택 재건축 사업 정비예정 구역 선정안을 처리했다. 명지대 캠퍼스 인근에 위치한 10만4천291.0㎡ 크기의 이 구역에는 용적률(계획) 190%,평균 10층의 주거용 건물이건립될 수 있게 됐다. 도시건축공동위는 마포구 대흥동 12번지 일대 6만1천925.9㎡ 규모의 대흥 제2주택 재개발구역 지정안도 가결해 1천32세대 규모의 아파트와 부대시설,종교시설,주민센터 등이 들어서게 됐다. 이 구역에 들어설 아파트에는 용적률 232.0%와 층수 평균 16층 이하가 적용된다. 도시건축공동위는 종로구 옥인동47번지 일대 3만428.0㎡ 면적의 옥인 제1주택 재개발 구역 지정안도 통과했다. 인왕산자연공원에 인접한 옥인 제1 재개발 구역에는 5층 높이의 공동주택 330세대가 들어서게 됐으며,용적률은 최고 143.0%,층수는 5층이 적용된다. 이 구역에 들어설 공동주택의 크기(전용면적 기준)는 85.0㎡ 이하와 이상 각각 265세대, 65세대이다.
서울시는 서대문구 홍제동과 홍은동 일대 홍제 균형발전촉진지구의 도시및 주거환경 정비기본계획에 대한 변경 결정을 내렸다. 도시계획위는 홍제 균촉지구 내 홍제동 165-2번지일대 5천691.0㎡ 면적의 홍제5구역과 홍은동 48-149번지 일대 1만1천438.0㎡ 크기의 홍은1구역을 각각 신규 지정했다. 홍제동 296-9번지 일대 홍제1구역과 294-50번지 일대 홍제2구역의 주거비율도 각각 40% 미만과 70% 미만으로 제한했다. 서울 단일 아파트 단지로는 최대 규모인 송파구 가락시영 총 6600가구 주택 재건축 사업안을 조건부로 승인이다. 가락시영 재건축 계획안은 서울시 건축위원회에 첫 상정됐으나 단지 설계와 배치가 너무 획일적이라는 이유로 5차례나 재심의를 받는 등 사업이 지연돼 왔다. 1개 단지로 설계됐던 가락시영아파트는 5개 블록으로 구획화하고 건물 층수도 최저 10층부터 최고 30층까지 다양화된다. 단지 중앙광장에는 큰 호수공원을 조성하고 블록별로도 소규모 수변공간을 설치할 예정이다. 같은 건물이라도 상.중.저층부에 다른 디자인을 적용하고 옥상도 주변 여건과 조화를 이루도록 디자인한다.
가락시영 재건축 조합은 건축 승 당초 지상으로 설계한 지하주차장은 2ｍ 이상 낮추고, 주요 차도와 주차장지하데크가 만나는 부분은 경사를 완만하게 처리해야 한다. 단지 주차장 출입구를 4개에서 추가로 늘릴 수 있는지 검토하고 불가능할 경우 진입도로변에 가속. 감속차로를 2차선 이상 확보해야 한다. 가락시영아파트는 가락동 479 일대 34만9238㎡에 용적률 265.15%가 적용돼 지하 2층,지상 10∼30층,90개동,아파트 8106가구로 건립된다. 조합은 분양가상한제를 피하기 위해 오는 11월말까지 관리처분신청을 마칠 계획이다. 가락시영은 1차 42㎡.49㎡.56㎡ 3600가구,2차 33㎡ 42㎡.56㎡.63㎡ 3000가구로 이뤄져 있다. 현재 1차 42㎡는 5억8000만∼6억원선,56㎡는 7억2000만∼7억4000만원선이다. 2차의 경우 1차보다 지분이 커 같은 면적이라도 가격이 더비싸다. 분양가상한제는 피할 수 있지만임대주택 건립, 개발부담금 부과,등 각종 규제가 적용돼 거래가 많지 않다. 이번 건축심의 통과로 거래가 살아날지는 좀 더 지켜봐야 한다.
법원이 재건축 평형 배정 무효 판결을 내리면서 재건축아파트 시장이 술렁이고 있다. 기존 아파트 면적에 따라 새 아파트 평형을 배정하는 재건축 사업의 기본 틀이 완전히 바뀌기 때문이다. 공사중인 단지는 준공 전까지 조합원간 의견을 조율하지 않으면 입주가 지연될 가능성이 크다. 기존 사업 계획을 바꿔 조합원 평형을 다시 배정해야 하는 사례도 속출할 것으로 보인다. 평형 배정기존 아파트 면적이 넓은 조합원에게 새 아파트 평형 배정 우선권을 준 것은 조합원간 형평에 위배되는데다 일부 조합원의 재산권 행사에도 제약을 가한다. 평형을 배정할 경우 중대형 소유자들이 반대해 아파트 준공 후에도 입주를 못하는 사태가 발생할 수도 있다. 도시및주거환경정비법 적용을 받아 용적률 증가분의25%를 임대주택으로 내놔야 하는 문제도 생긴다. 사태가 심각하지만 시공사가 나선다고 해결될 문제가 아니라 조합원간 갈등이 원만히 해결되기를 바라며 계획대로 공사를 진행하는 수밖에 없다.
수도권에서 관리처분계획 인가를 받거나 이주.철거,공사중인 단지는 62개 단지,조합원수는 3만5000여명에 이른다. 대부분 단지가 과천 주공3단지,반포 주공2단지와 같은 방법으로 아파트를 배정한 만큼 무효소송이 잇따를 전망이다. 분양가상한제 등 추가 규제를 피해 사업을 서두르고 있는 단지의 경우 조합원간 충돌로 추진이 늦어져 사업성이 악화될 수도 있다. 관리처분계획을 다시 세워 평형을 재배정하는 방안은 모든 조합원에게 피해를줄 가능성이 큰 만큼 소송을 취하하고 추가부담금을 다시 조율하는 것이 가장 좋은 방법이다. 중장기적으로재건축 아파트값 판도도 크게 달라질 것으로 예상된다. 기존 주택 면적이 중대형 배정을 보장하지못할 경우 가격 부담이 덜 한 소형 매물이 인기를 끌 가능성이 크다.
경기도 안산시 도심 한복판에 위치한 고잔동 중앙 주공1.2단지가 2008년 상반기부터 재건축에 들어간다. 경기도는 안산시가 요청한 중앙 주공1.2단지에 대한 재건축 정비구역 지정 안건을 아파트 층수를 37층에서 35층으로 낮추고 공원 등 공공용지를 추가로 확보하는 것 등을 조건으로 의결했다. 중앙 주공1.2단지는 각각 5만719㎡,5만6702㎡ 규모로 정비구역으로 지정받으면 모두 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 전환된다. 용적률 249%가 적용돼 1단지는 아파트 7개동 707가구,2단지에는 7개동 769가구가 들어선다. 안산 초지동, 원곡동 일대 기성 시가지의 주거환경개선사업이 가속도를 내면서 집값이 강한 상승세를 타고 있다. 2007년 17개소,2008년∼2010년 14개소에 대해 주택재건축을 추진하는 도시.주건환경정비기본계획을 수립한 뒤 1단계로 진행할 17개소 가운데 15개소는 안전진단 실시를 완료한 상태이다. 1단계중 사업추진이 늦은 원곡동 805번지 일대 ‘원곡동4’구역은 주거환경정비계획을 수립하는 과정이며,건건동 양지연립 재건축단지는 안전진단을 실시하는 중이다. 안산은 타 지역에 비해 주택값이 저렴한 편이다.
안전진단을 끝낸 1단계 15개소 가운데 건건동 양지연립재건축과 같은 동 산호연립재건축은 규모가 각각 1300㎡,6500㎡로 모두 1만㎡가 안돼 정비계획수립없이도 추진위를 구성, 정비사업을 진행할 수 있다. 2단계로 추진할 14개소는 이미 수립된 기본계획에 따라 정비계획수립 및 정비구역지정,추진위구성 등 절차를 2008년부터 진행하게 된다. 주민들이 시가 구역별로 확정고시한 건폐율50∼70%,상한용적률220∼250%등을 감안,사업을 추진하고 있어 걸림돌은 없다. 추진위 구성 등 행정절차를 적극 지원할 방침이다. 주거환경정비기본계획이 고시된 후 재건축단지 주택은 일제히 상승했다. 초지동 군자주공4, 5단지와 선부동 군자주공 6, 7, 8단지는평형별로 2000만∼3000만원 올랐다.
군자주공 4단지는 13평형이 1억3000만원, 15평형이 1억5000만원,17평형은 1억8000만원의 시세를 형성하고 있다. 군자 주공의 경우 대지지분이 아파트 평형과 같거나 오히려 더 넓은 단지도 있어 현재 평당 1000만원 안팎이면 아직도 저평가돼 있다고 본다. 투자가치는 있지만 반값아파트 등이 거론되면서 매수세는 관망세를 보이고 있다. 고잔동 중앙주공1,2단지도 급등했다. 3개월 남짓새 1억원 이상 올랐다. 1단지 22평형이 3억2000만∼3억3000만원이다. 이 22평형의 대지지분은 27.75평이나 된다. 2단지 22평형은 3억9000만원까지 치솟았다. 안산 재건축단지는 고잔 신도시 아파트평당 1000만∼1100만원가 바로미터며 매물은 적체 돼 있다 |
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