주택정보

박종석
타운하우스와 펜트하우스 고분양가는 희소성 때문
타운하우스와 펜트하우스 고분양가는 희소성 때문 
타운하우스는 단독주택의 쾌적성과 아파트의 편리함을 고루 갖춘 4층 이하 저층 주택단지. 요즘 분양되는 대규모 아파트 단지처럼 휘트니스센터·골프연습장 등 단지 내 편의시설을 갖추고 개별 정원 등 가구별 전용공간도 있다. 단독주택형과 연립주택형이 있지만 타운하우스 본래의 의미에 더 가까운 것은 단독주택형이다. 고층아파트의 답답함 없이 전원생활로 아파트에서는 찾기 어려운 타운하우스만의 매력이다. 타운하우스는 쾌적한주거환경을 원하는 수요자들의 관심을 끈다. 

타운하우스는 외관에서도 눈길을 끈다. 유명 건축가가 설계해 외형미가 뛰어나고 실내에는 각종 첨단 주거기술이 총 동원된다. 욕실에서 수중 마사지를 받으며 음악 감상을 즐길 수 있다. 저층이지만 보안 문제도 특별히걱정할 게 없다. 적외선 감지기 등 보안시설이 단지 외곽, 단지 내 도로·사각지역, 각 가구 출입문·발코니·창 등3단계에 걸쳐 설치된다. 주택 품질과 보안 시설이 고급 주상복합 아파트 못지 않다. 분양될 타운하우스는 기반시설이 제대로 갖춰진 신도시나 대형 택지개발지구 안에 들어서는 경우가 많기 때문에 문제될 게 없다. 

용인 동백지구, 동탄신도시 등 유망 주거지로 자리매김한 곳에서 많아 단독주택형 타운하우스는 단독주택으로 분류돼 분양가상한제 대상이 아니기 때문에 전매제한이 덜하다. 분양가가 6억원을 넘더라도 총부채상환비율 등의 대출 규제를 받지 않는다. 주택의 품질은 물론 주거의 품위까지 중시되는 요즘 타운하우스가 아파트의 대체 상품으로 고급 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다. 타운하우스는 아파트에 비해 공사비가 많이 드는데다 고급 편의시설을 많이 집어넣기 때문에 아파트보다 분양가가 비싼 편이다. 

단독형 타운하우스는 대체로 3.3㎡당 분양가가 1500만원 이상이다. 면적이 크기 때문에 총 분양가가 10억원을훌쩍 넘는 경우도 많다. 집값 전망이 불투명해 요즘 10억원이 넘는 고가 주택 매매시장은 거래가 끊기다시피한 상태다. 고가의 타운하우스는 아파트보다 수요층이 얇기 때문에 되팔 때 어려움을 겪을 수 있다. 단지 내
가구수가 많지 않기 때문에 관리비도 같은 면적의 아파트에 비해 20% 가량 많이 나온다.

1980년대 말~1990년대 초 반짝 인기를 끌다가 10년 넘게 집값이 제자리걸음을 한 서울 강남권의 고급빌라와같은 신세가 될 수 있다. DTI규제는 받지 않지만 은행에서 중도금 대출을 충분히 해주지 않는 경우도 있다. 아파트에 비해 타운하우스의 담보력이 떨어진다고 은행 측이 판단한 때문이다. 타운하우스를 고를 때는 기본적으로 실소유 측면에서 접근하고 옥석 가리기를 철저히 해야 한다. 아파트와 달리 타운하우스는 개인 소유의땅 면적이 크기 때문에 기본적으로 땅값이 올라갈 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 

신도시나 택지지구가 상대적으로 유리하다. 경기침체 속에서도 고층아파트의 최상층에 위치한 펜트하우스 분양가가 천정부지로 치솟고 있는 것은 부유층을 향한 팬트하우스의 희소가치 프리미엄에 기댄 고가전략이다.서울 성동구 뚝섬 1구역 주상복합230가구을 시행하는 인피니테크는 펜트하우스(377㎡형 4가구) 분양가를 3.3㎡당 4990만원에 분양승인 신청했다. 총 분양가로 환산하면 57억원으로 역대 최고 분양가다. 

부산에서 나올 펜트하우스는 같은 단지 일반 평형의 2배에 달하는 분양가를 책정해 주목을 받고 있다. 두산건설과 현대산업개발이 부산 해운대에서 내놓는 주상복합아파트 내 펜트하우스 분양가는 3.3㎡당 최고 4500만원이다. 같은 단지 내 일반 평형(1720만원)의 2.5배에 육박한다. 현대산업개발은 국내에서 가장 큰 규모인 423㎡형 펜트하우스를 이 곳에 내놓을 예정이다. 신청한 대로 승인이 날 경우 이 아파트는 뚝섬 펜트하우스 보다1억원 가량 비싼 역대 최고가 (분양가 57억6000만원) 아파트에 오르게 된다. 

펜트하우스는 단지의 상징이기 때문에 최대한 고급스럽게 만들어  관심을 보이는 수요층이 있어 무난히 분양이 마무리 될 것이다. 대구 범어동 두산위브 주상복합 펜트하우스 13가구도 3.3㎡당 대구지역 최고가인 2980만원에 분양승인을 신청했다. 건설사들이 펜트하우스의 분양가를 높게 책정하는 것은 높은 분양가에도 분양이 성공적으로 이뤄지고 있어 이미 분양된 경기도 김포 걸포동 오스타파라곤의 경우 일반아파트는 절반 가량이 미분양됐지만 펜트하우스 39가구는 다 팔렸다. 

역대 최고가 아파트로 관심을 보였던 서울 강남구 도곡동 계룡리슈빌아파트는 계약률이 30%에 머물고 있지만 분양가격이 34억원이 287㎡형 펜트하우스는 1순위에서 2명, 3순위에서 1명이 접수해 청약접수를 마감했다. 시세도 강세를 보이고 있다. 23억원에 분양된 서울 용산구 한강로 시티파크 펜트하우스 307㎡(93평형)는 현재 시세가 52억-53억원에 형성돼 있다. 펜트하우스는 일종의 명품으로 정상적인 가격이 아님에도 희소성 때문에 부유층들이 많이 찾고 있어 건설사들이 이를 이용해 과도한 이익을 취하는 측면도 있다. 

부의 상징인 펜트하우스. 아파트나 주상복합의 맨 위층에 있는 고급주거공간인 팬트하우스는 일반인들이 구경조차 하기 힘들다. 분양가는 수십억원대나 펜트하우스에 청약이 몰리어 펜트하우스 분양은 걱정할 필요가없다. 지난 2000년이후 자산가격이 급등하면서 부자들이 많아져 펜트하우스도 업그레이드되고 있다. 부산 해운대 마린시티에서 공급하는 슈퍼펜트하우스는 423㎡로 분양가는 57억6360만원, 3.3㎡당 4500만원로 이 곳에살려면 연간 1억2000만원의 보유세를 내야 한다. 종합부동산세 7900만원과 재산세 1700만원, 여기에 붙는 부가세를 합한 것이다.

기회비용손실도 발생해 57억6000만원을 은행에 예금하면 1년에 3억7463만원의 이자 연 6.5%기준를 받을 수있기 때문이다. 관리비도 만만치 않아 일반 주상복합아파트의 관리비가 평균 3.3㎡당 월 1만~2만원인 점을 감안할 때 연간 2000만원 정도의 관리비를 내야 한다. 보유세와 기회비용손실, 관리비 등을 합하면 매년 5억1463만원을 부담하여 하루 141만원으로 근로자 하루 최저급여 3만160원의 47배다. 최저 임금을 받고 있는 근로자의 월급 102만7000원보다 38만3000원 많다. 

최저 임금 근로자의 월급보다 더 많은 비용을 펜트하우스 하루 비용에 쓰는 셈이다. 이같은 비용을 부담하고슈퍼펜트하우스에 살려면 자산은 최소한 300억~600억원은 있어야 한다. 수백억원대 부자들은 통상 자산의 10~20%를 펜트하우스에 투자해 이를 감안하면 300억~600억원은 있어야 슈퍼펜트하우스에 살 수 있다.펜트하우스가 펜트하우스에 비해 비용이 훨씬 더 들기 때문에 600억~1000억원대의 자산가만이 해운대 아이파크에살 수 있다. 물론 며칠만 살고 죽는다면 덜 들 것이다.

초고층 주상복합아파트 부산 해운대 아이파크는 현대산업개발이 분양한 1천592가구 아파트로 거액의 프리미엄에분양권을 부동산거래업자들이 대거 몰린 것은 해운대구가 2008년 1월 30일 투기과열지구에서 해제돼 분양권 전매가 가능하기 때문이다. 부산에서 아파트 분양권에 프리미엄이 붙기는 2004년 이후 처음으로 수영만과 광안대교 조망이 가능한 곳은 프리미엄이 5천만원에서 수억원까지 형성되고 있다. 

청약 접수와 당첨자 발표전부터 펜트하우스의 경우 분양권만 가져오면 최고 6억원을 준다는 소문도 나돌아바닷가 조망이 가능한 곳은 분양권은 1억원이다. 향후 30년 이내에는 천혜의 입지 조건을 갖춘 이 정도의 고급아파트가 나오기 힘들고 부산 뿐만 아니라 수도권의 부유층도 투자에 나설 것으로 보는 사람이 많아 조망이좋은 곳부터 프리미엄이 형성되고 있다. 

독특한 디자인에 뛰어난 조망권을 갖춘데다 희소가치도 있어 청약전부터 뜨거운 관심을 모았으나 분양가가높기 때문에 거액의 웃돈을 주고 구입하는 것은 신중해야 한다. 최고 72층 높이의 해운대 아이파크는 전국 최고분양가 3.3㎡당 4천500만원. 분양가 57억6천만원으로 관심을 모은 슈퍼펜트하우스423.4㎡ 2가구는 2대1의 경쟁률을 보인 가운데 30대와 50대의 남자가 각각 당첨된 것으로 알려졌다. 세무당국이 자금 추적에 나선다면분양권 피는 사라질 가능성이 높으며, 30-40대가 수십억을 벌었다는 것 자체가 증여로 인한 세무조사감이 될 수있다.  
일시 : 2015-11-25 [14:24] / IP : 27.119.127.143
Total : 26건
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