반값 아파트 5년 전매제한과 분양 및 공공주택 후분양제
반값 아파트로 불리는 토지 임대부 분양주택의 전매가 5년 동안 제한으로 2009년 10월 토지 임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별 조치법 시행을 앞두고 시행령과 시행규칙 제정안을 마련, 입법 예고한다. 토지 임대부 분양주택은 국가나 지방자치단체ㆍ대한주택공사 등이 토지를 소유하고 건물만 임대하는 방식의 주택이다.환매조건부주택의 환매기간은 20년으로 20년 뒤에나 일반 수요자에게 팔 수 있다. 고분양가 논란 속에 관심을끌었던 반값아파트는 분양면적은 전용면적 기준으로 75㎡~85㎡. 분양가 상한제와 청약가점제가 적용되고 청약저축 가입자에게 공급된다.
토지 소유자가 매입한 주택을 재공급할 경우 무주택자에게 우선 공급해야 한다.토지 임대부 주택이 준공 시점으로부터 1개월 동안 미분양일 경우에는 전세ㆍ월세 등 임대주택으로 활용할 수 있다.토지 임대료는 공공택지의 경우 조성원가, 민간택지는 감정가격에 3년 만기 정기예금 이자율을 적용해 산정하도록 하고 임대료는약정 체결 2년 후부터 인상을 허용하되 인상률은 5%를 초과할 수 없도록 했다.
토지임대부와 환매조건부 주택으로 땅은 나라에서 빌려주고, 건물만 분양하는 토지 임대부 주택과 정부가 다시 사들이는 걸 조건으로 하는 환매 조건부시범아파트다. 주택 규모는 전용면적 75∼85㎡이며 청약저축 가입자가 청약신청을 할 수 있다. 반값아파트는 토지는 임대하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택과 일정기간 이후에 공공기관에 환매해야 하는 환매조건부 주택이 포함된다.토지임대부 주택의 건물부분 분양가는 분양가상한제가 적용되며 토지부분에 대한 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 주택공사의 자본비용률4∼5%을 적용해 산정된다.
토지임대기간은 30년이며 임대료는 2년마다 조정하되 증액한도는 5%로 제한된다.환매조건부 주택도 분양가상한제가 적용되며 택지공급가격을 조정, 일반 분양주택에 비해 낮은 가격에 공급된다. 건교부는 땅값을 조성원가의 90%선으로 공급하는 방안을 검토 중이다. 3.3㎡당 100만원 정도 낮출 수 있을 것으로 추정했다. 환매기간은 20년이며 환매기간내 환매할 때의 가격은 최초 공급가격에 1년 만기 예금이자율을 적용하기로 했다.토지임대부 주택을 분양받으면 토지는 소유권 없이 매달 임대료를 내고 건물은 분양가상한제를 적용한 건축비를 부담해야한다.
초기 목돈은 적게 들지만 토지 임대료가 부담이다. 토지비가 한 1억 5천만 원이라먄 월 임대료가 70만원 수준이기 때문에 서민들이 감당하기에는 좀 부담스러운 금액이다.환매조건부 주택은 분양받은 아파트를 20년 안에 팔 경우에는 정기예금금리만 붙여 반드시 공공기관에 되팔아야 하며,택지비를 낮춰 분양가는 다소 싸지만집값이 올라도 시세차익을 얻을 수 없다. 저평가된 값싼 임대아파트가 들어서면 기존의 아파트 가격이더떨어지게 될 것이다. 서울에서 멀고 지리적인 여건이 좋은 편은 아니면 수요가 얼마나 있을지와 집값 안정에 효과가 있을지 미지수다.
토지임대부 주택은 토지 부문 임대료와 건물 부문 분양가로 나뉜다. 일반 분양 주택은 건물, 토지비를 한꺼번에 내야 하지만, 토지임대부는 건물값만 내면 된다. 토지임대부 주택은 분양받은 뒤 10년이 지나면 건물 소유권을 되팔 수 있다. 임대료는 최초 택지공급 가격에 연 4~5%의 이자율이 적용된다. 분양가에서 땅값이 빠지는 토지임대부의 경우 주변 아파트 분양가의 55% 수준이다. 정부가 제시한 예상 가격은 토지임대부의 경우3.3㎡당 450만원, 월 임대료는 35만~40만원. 이렇게 계산하면 전용면적 84㎡의 경우 전체 분양가는 1억1400만원 수준이다.
환매조건부 주택 역시 일반 아파트에 비해 낮은 가격에 공급될 예정이다. 환매기간은 20년, 환매기간 전에 환매할 때는 사업자인 공공기관에 넘겨야 한다. 정부에 따르면 분양가는 3.3㎡당 750만원으로 전용면적 84㎡인아파트는 1억9000만원 선이다. 분양가 상한제가 적용되는 일반 아파트가 3.3㎡당 825만원이 될 것으로 보고 10% 정도 저렴하다. 가격만 봐서는 결코 나쁠 게 없지만 반값아파트는 사실상 무늬만 반값아파트다. 토지임대부 주택 분양가에서는 월 임대료가 빠진다. 해마다 480만원가량의 적지 않은 임대료를 내야 한다. 주택공사가분양하는 10년짜리 공공임대주택과 다를 바 없다.
엄청난 예산을 투입한 기존 임대아파트 제도가 있는 만큼 별 차이 없는 반값아파트가 얼마나 실효성이 있을지의문이다. 환매조건부 주택 역시 분양가는 싸지만 ‘20년 전매제한’이라는 조건이 붙는다. 보통 수도권 일반 아파트 전매제한 기간이 10년인 것과 비교해 불리할 수밖에 없다. 환매가격 역시 처음 분양가에 1년 만기정기예금 이자율을 적용한 금액으로 제한된다. 향후 집값이 오른다면 일반 아파트보다 투자가치가 떨어진다.싱가포르 환매조건부 주택이 성공사례로 알려져 있지만 요즘 인기가 떨어져 다들 민간주택으로 이주하는 분위기며녹지비율을 높이고 필요한 곳에 짓는 등의 방식으로 기존 임대아파트 질을 높이는 게 더 효과가있다.
주택공사는 택지 조성원가와 건축비를 과다 산정해 총 400억원의 개발이익을 챙겨 부풀려진 가격을 조정해본 결과 실제로 반값에 공급이 가능한 것으로 나타났다. 임대주택 물량 공세로 주공 부채만 늘어나고 있어 수익사업을 통한 교차보전 등 재무구조 안정화 등 위해 다각적인 노력을 기울인다. 임대주택의 높은 임대료 체납률과 장기체납 증가 증가는 소득수준에 맞는 임대료 부과제도 도입을 위해 소득수준에 맞는 임대료 부과제도는 임대주택 세입자의 소득수준에 맞게 임대료를 합리적으로 조정한다.
저출산 문제 해소와 함께 저소득층,실수요자의 내집마련 기회를 확대해 3자녀 이상 가구에 특별공급 물량을우선 배정하거나 저소득층을 배려한임대아파트 우선 입주, 적정분양가를 검토하기 위한 분양가상한제 자문위원회 도입 등이 대표적인 예다. 주택공사와 지방자치단체가 공급하는 공공아파트에 후분양제가 적용되면 전체공정의 40%가 넘어야 청약을할수있게 돼 분양시기가 예정보다 6개월 정도 늦쳐져 공정률 40%란 굴토공사및 지하골조공사가 완료되고 지상골조 50%,조적공사 20%가 완료된 상태를 의미하는 것으로 통상 착공 이후최소 6개월~1년 정도 경과해야이수준에 이른다. 현재는 주공아파트의 경우 공정률이 20% 정도에 달한 상태에서 청약을 받고 있다.
2009년에는 공정 60%, 2011년에는 80%까지 후분양 공정기준을 상향 조정할 예정이며, 민간 주택에 대해서는주택기금 우대지원,공공택지 우선공급 등의 인센티브를 통해 자율적인 시행을 유도할 방침이다. 주공과 지방공사가 공급하는 분양주택은 연간 4만가구 정도지만 수원 이의,파주,김포,송파신도시 건설이 잇따르고 이들기관이주도가 된 은평뉴타운 사업 등 공공택지개발 사업이 줄줄이 대기하고 있어 후분양제의 영향을 받는 공공주택은 크게 증가할 것으로 보인다.
3자녀 특별공급판교신도시 3자녀 이상 무주택 세대주에게도 주택을 특별공급한다. 3자녀의 기준은 민법상미성년자(만 20세)이며 입양자녀도 포함된다. 전국의 3자녀 이상 가구는 27만가구로 파악되며 이들에게 돌아갈물량은 매년6000가구다. 특별공급물량은 국가유공자, 장애인 등에게공급되는 10%와 별도로 3%가 추가로배정됨에 따라 특별공급물량은 모두 13%가 되는 셈이다. 특히 3자녀 가구는 특별공급물량으로 전용 25.7평 초과 중·대형 아파트도 신청할 수 있으며 국민임대주택의 우선 입주도 가능해진다.
전용면적 85m2 이하 분양주택의 당첨자 선정방식이 현행 추첨제에서 통장 가입기간, 무주택 기간, 가구주 나이, 부양가족수, 보유자산 규모 등에 배점을 부여, 점수에 따라 순위를 가리는 가점제로 전환된다. 다만, 청약가입자의 불이익을 줄이기 위해 2010년부터는 모든 민간택지로 확대시행할 계획이다. 중대형아파트 전용면적 85m2 초과는 현행 방식을 유지하되 채권입찰 경쟁에서 동점자가 생겼을 때만 가점제가 적용된다. 토지 임대부 분양주택을 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 5년 동안 팔 수 없도록 했다. 다만 생업상의이유로 이사하는 경우 등에는 전매를 인정하되 토지 소유자에게 우선 매입을 신청하도록 했다. |
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