분양가상한제 폐지는 싼 주택공급보다 고분양가
분양가상한제 아파트에 대한 과도한 분양가 상승을 막기 위해 2007년 12월 1일부터 새 분양가상한제 적용기준을 발표하면서 아파트 분양에 미칠 영향에 수요자나 건설업체들의 관심은 아파트 분양가격은 공급자인 건설회사의 사업성은 물론 수요자들의 주택 구입 패턴에 직접적인 영향을 미쳤으며, 분양가상한제 아파트의 분양가는 주변시세보다 평균 20% 이상 낮아졌다고 하나 고분양가로 주위 시세의 30-%내외가 비싼 아파트들이 미분양되고 있다.
정부가 주택공급 확대를 위해 추진하던 분양가상한제 폐지 국회를 통과하지 못하면서 상한제 폐지에 대해 회의적인 분위기가 확산되고 있어 분양가 상한제 폐지의 국회 통과는 불투명하다. 분양가 상한제의 분양가는 기본형 건축비에다 건축비의 가산비용, 택지비 등의 3개 항목 비용을 합해 결정되 기본형 건축비는 지하와 지상층으로 나뉘어 지상층 건축비는 높이와 면적에 따라 다시 세분화되 땅의 면적이 비슷한 아파트 단지라도 지상층의 높이와 면적, 건물의 면적과 분양 면적의 크기에 따라 기본형 건축비는 크게 달라지며, 땅과 지하층의면적, 건물의 크기, 가구수 등이 모두 비슷해 기본형 건축비가 같더라도 가산비용이 추가돼 분양가는 올라가게 된다.
주택성능등급(기본형 건축비의 4%)과 소비자만족도(기본형 건축비의 1%)가 높으면 기본형 건축비에서 최대5%가 늘어난다. 건물벽의 구조와 초고층(50층, 150m이상) 여부 등에 따라 분양 상한가격은 더 올라간다.가산비를 합해 건축비용이 비슷하더라도 땅값이 다르면 분양 상한가격은 달라질 수 밖에 없는 분양가 상한제을 폐지해 공급 늘린다지만 고소영,강부자 내각은 종부세와 양도소득세 인하에 이어 미분양 아파트 매입에 건설사자금 지원과 분양가 상한제로 갖은자와 갖은 기업들 폭리 정책에 세금 완화 정책만 쓸려하고 있다.
분양가상한제 아파트는 분양가산정기준으로 주변시세보다 20%정도 낮게 분양가격이 책정되고 있으며 여기에 새 분양가 산정기준이 적용으로 추가적인 분양가 인하 효과가 있으며, 이을 지키지 않아 현제도 주위 시세의 50%이상 비싼 고분양 아파트들이 수도권에서 분양되고 있는데 분양가 상한제 폐시 투기꾼들과 고위직들이 합심해 고분양가 아파트 분양한답시고 미분양 아파트 집이 남아도는 지역서 게약하게 만들어 서민들의 이자 부담만 키울수 밖에 없는 정책이 될 것이다.
분양가는 금융비용(땅 구입 후 분양대금이 들어올 때까지 들어간이자 등)은 실제 건설사들이 지불하는 금리보다 낮게 책정돼 분양가 인하효과가 크나 지키지 않았다.건설사들의 금융비용은 높기 때문에 1년 만기 정기예금 금리로 택지비에 금융비용을 인정하더라도 분양가는 크게 낮아질 수밖에 없다.
불안한 주택시장은 거래중단과 청약자들의 선별청약이 더욱 가시화 되 부진한 주택수요를 고려할 때 주택가격 급등 현상이 확산되기 보다는 일정기간 지난후 떨어질 가능성이 점점 커지고 있는 것은 주택보급율이 높아졌기 때문인데 해외자본의 3조원과 국내 유동자금 1천조원이 청라지구와 강남권 주택시장에 뛰어들어 2009년아파트 값이 2006년 최고시세의 85%이상 접근했으나 거래는 드믈며, 호가만 상승한 상태다.
시장은 주택가격은 하향안정세를 보이더라도 여전히 높은 수준에서 머무는 반면 주택거래는 침체돼 주택시장의 스태그플레이션은 지속될 것이다. 거래는 매우 한산하지만 원자재 가격 상승과 재건축 아파트 가격 상승,토지가격 급등으로 건축비용은 지속적으로 증가하고 있다.주택담보대출비율이 버블 붕괴 당시 일본보다 훨씬낮고 소득대비 부채상환비율도 도입돼 시행되고 있기 때문에 부동산시장이 경착륙할 가능성은 희박하다.
주택시장의불안요인으로 국내 가계부채 문제, 부동산 프로젝트 파이낸싱와 자산유동화기업어음의 부실 가능성,은행의 주택담보대출 비중 급증 등등의 문제점도 있지만 주택시장이 무너지기시작하면 주택가격이 일시적으로 떨어질 가능성이 있으나 2008년 50만가구서 37만가구,2009년 45만가구서 32만 가구 이하로 공급돼 주택시장의 공급부족은 나타나지 않을 것이며,재건축 재개발,뉴타운이나 개발로 인한 철거할 15-25만가구 이상만공급된다면 수급에 대한 불균형 나타나지 않는 다는 것은 입주 할 아파트가 6만가구 전국에 입주도 못한체 있으며,미분양아파트만 16만가구 이상,지금도 분양하는 아파트가 널려 있기 때문이다.
민간택지까지 확대.적용되는 분양가 상한제에 적용하기 위한 기본형 건축비와 가산비율,기본형 건축비는 전용면적 기준 60㎡초과-85㎡이하로 나뉘어 건축비 산정하며 가산비는 철골조로 지을 경우 지상층은 지상층 건축비의 16%, 지하층은 지하층 건축비의 10.5%를 각각 가산해 주기로 함에 따라 주택을 전부 철골조로 지을경우 기본형 건축비의 15%가 가산된다.
철골철근콘크리트구조로 지을 경우에는 지상층은 지상층 건축비의 10%, 지하층은 지하층 건축비의 4.8%가인정되며, 철근콘크리트라멘구조로 지을 경우에는 지상층만 지상층건축비의 5%가 인정된다. 주택성능 등급평가에서 160점중 95점이상을 받을 경우에는 기본형 건축비의 4%가 가산되며, 입주자들이 선택할 수 있는 품목(마이너스옵션)으로는 문틀, 문짝, 바닥재, 걸레받이, 벽지, 천정지,반자돌림(천장과 벽이 만나는 부위에 나무나 플라스틱을 덧댄 부분), 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기등), 천장, 타일, 욕실인테리어, 주방가구및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV, 부착형 조명등기구로 정했다.
서울 강남3구 등 일부지역 집값이 급등한 상황에서 분양가상한제까지 폐지될 경우 집값 불안양상이 심화될것으로 건설업계는 상한제 폐지를 염두에 두고 공급키로 했던 물량의 공급시기를 검토하는 등 대책 마련에 착수했다. 민간주택 공급부진이 계속될 경우 향후 공급 부족에 따른 집값이 급등이 예상된다며 분양가 상한제 폐지를 추진해왔으나 권력자와 정책가, 건설사들이나 강부자 내각들이 항상 부를짖는 부익부빈익빈 세상을 만들려는 꼼수에서 나온 발상이다.
주택건설 인·허가 실적은 공공 2만8634가구와 민간 7만327가구 등 총 9만8961가구나 2009년 25만가구 이상만공급되어도 미분양아파트 15만가구와 입주 할 미입주 아파트 6만가구 더 할 경우 46만가구가 정체되어 32만가구 목표치에서 14만가구는 미분양아파트나 입주 할 미입주 아파트로 남게 된다는 사실 아는 대한민국 사람은 태평양경제전략 연구소(http://www.realer.co.kr) 홈피 읽은 사람에 불과 할 것이다. |
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