실거래가 공개와 주택공급 실적
부동산 실거래가 공개 대상이 아파트뿐 아니라 토지 단독주택 연립주택 주택 전.월세로 확대해 부동산거래관리 시스템 5개년 계획을 수립해 주택 매매는 물론 전.월세 거래가도 공개하기로 하고,관련 정보 확보를 위해 제도를 개편하기로 했다. 주택임대차보호법상 확정일자 제도를 이용해 읍.면.동 사무소에서 직접 전.월세가격을 입력하도록 하거나 공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률을 개정해 공인중개사가 입력하도록 하는 방안이다. 전.월세 정보가 확보되면 임대주택 시장에서 가격이나 수급 불안 조짐이 나타날 경우 효과적인 대책을 세우는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
현재 아파트에 대한 매매 거래가격(층별) 정보만을 공개하고 있으나 앞으로 연립.다세대 주택과 단독주택, 토지의 실거래가를 단계적으로 공개하는 방안을 추진해 우선 1단계로 내년중에 아파트 동 정보와 다세대.연립실거래가를 먼저 공개하고,2단계로 2011년에 단독,비주거용 건축물,토지의 실거래가로 공개 범위를 확대, 3단계인 2012년까지 아파트는 물론 모든 주택의 전.월세 정보를 추가 공개하는 방안을 추진한다. 수집된 실거래가 정보를 정부와 공공업무.공익목적의 연구기관,민간기업 연구기관,부동산정보업체 등 민간기업 등 4개그룹으로 분류해 이용목적 등에 따라 차등제공하는 안도 검토중이다.
부동산거래 신고제와 검인제를 하나로 통합하는 방안을 추진해 현재 부동산 거래에서 매매계약은 실거래가 신고 대상인 반면 교환 증여 신탁.해지 준공 전 분양 등은 기초자치단체의 검인대상으로 이원화돼 있다. 부동산 거래를 하고도 실거래가 신고를 하지 않은 채 검인제도가 적용되는 증여 등으로 허위신고해 양도소득세 등을 덜 내거나 처벌을 피하는 문제점이 발생해 매매계약 뿐 아니라 소유권 이전을 목적으로 하는 모든 거래계약을 신고 대상으로 일원화다. 거래 신고자의 편의를 위해 토지대장,건축물대장,등기부등본 등 부동산 거래 관련 민원서류를 한꺼번에 열람 할 수있도록 부동산거래 관리시스템의 개편을 추진하기로 했다. 2010년부터 본격적인 제도 개선에 착수하기로 했다
매년 30만가구를 집값 안정에 필요한 공급물량으로 수도권 아파트공급실적이 5년만에 30만가구를 넘어섰다.2008년 수도권에서 공급된 주택은 30만2551가구로 2002년 37만6248가구 이후 가장 많은 물량이다. 수도권 주택공급실적은 2003년 29만7289가구,2004년 20만5719가구,2005년 19만7901가구,2006년 17만2058가구를 기록해 공급물량이 줄어들면서 수도권 주택가격이 크게 올랐으나 2006년 6월 이후는 집이 없어 길거리에서 자는 사람이 없기에 집값이 하락세다. 신도시와 택지지구에서 공급물량을 늘리기로 하고 2010년까지 매년 평균 37만4000가구를 공급하기로 했다. 가구수 증가로 15만가구,멸실주택을 6만가구가 필요하여 현재 113%에 머물러 있는 주택보급률을 높이는데 4만가구가 필요하다.
■연도별 주택공급실적(인허가 기준)
1997년 59만6435가구
1998년 30만6031가구
1999년 40만4715가구
2000년 43만3488가구
2001년 52만9854가구
2002년 66만6541가구
2003년 58만5382가구
2004년 46만3800가구
2005년 46만3641가구
2006년 46만9503가구
2007년 55만6568가구
2008년 37만여가구
2009년 38만가구
2010년 33만가구(예정)
수도권의 주택 건설 목표는 민간과 공공주택 각 15만 가구씩, 모두 30만 가구로 설정해 공급했으나 지난 3년간 순탄치 않았다. 공공택지 사업 역시 순탄치 않다. 지방 자치단체 등에 협조를 요청하는 등 대책 마련에 나섰지만 공급과잉으로 승인 지연 사태가 계속돼 수도권 건설 물량은 2008-2010년 각각 20만 가구다. 부동산 정책은 시장 안정과 서민주거안정으로 큰 틀로 보면 정부의 방향과 다르지 않다. 규제완화로 시장안정 기조를확고히 하겠다는 의지나 현정부 3년은 모두 빗나갔다. 전국 50만 가구,수도권 30만 가구의 주택을 공급하고, 분양가 상한제·택지비 절감 등을 통해 분양가를 인하하기로 했으나 미분양 아파트 증가,주택보급율 증가,경제악화,정부나 가계,기업의 부채는 사상최대로 중산층이 완전히 무너졌다,.
국민임대주택도 매년 10만 가구씩 공급한다. 택지조성원가 산정 기준을 개선해 분양가인하를 유도해 택지조성원가 간접비의 인정범위를 조정하고,공공택지 조성시 민간기업도참여 할 수있도록 해 민간 참여로 택지공급가격이 떨어져 분양가 인하로 이어 질 수있으나 매달 20만원 월세와 관리비 10만원으로 대도시 아니면 미분양 미입주 사태가 나타나고 있다. 택지조성원가 투명성을 높이기 위해 사업지구별 독립회계 시스템도 구축하고,조성원가 공개 항목도 세분화하기로 했으나 공급과잉으로 2-3년 이상 분양이 늦어지고 있다.
서울 주택보급률이 지역별로 편차가 커 주택보급률이 가장 높은 곳은 송파구로 115%,용산구와 강동구도 각각102%다. 서울서 주택보급률이 가장 낮은 지역은 관악구로 70%,동대문구 84%,마포구 85%,중구 87%,서대문구 89%,성동구 89%,영등포구 89%,도봉구 90% 등도 낮다. 서울시 전체 가구 수는 350만 가구,주택 수 326만가구로 보급률은 93%다. 주택 유형별로는 아파트가 140만여가구로 가장 많고,다가구주택 98만가구,다세대주택 46만가구 등이다. 시민들의 주거 안정을 위해서는 자치구별 주택 수요를 제대로 파악해 적절한 주택 공급 정책을 수립해야 한다.
매년 15만 가구의 신규주택을 저소득 신혼부부에게 공급하기로 했으나 무형지물이 되가고,국민임대 등 공공임대주택과 소형 분양주택 및 지분형 분양주택 공급한다. 임대의 경우 보증금 1000만~1500만원에 월 임대료20만~30만원이면 가능하나 2-30만원 낼 소득자가 실업자 증가와 가구 소득감소로 외면 당하고 있다. 특별공급대상이 아닌 일반 신혼가구가 구입하는 주택에 대해서는 국민주택기금을 통해 연리 5.2%,1년 거치 19년상환,1억원 한도내에 지원 할 계획이나 융자내어 집 사라는 것은 아파트 하락장세 속에서 장기전세주택이나 전세로 살려한다. 저소득·서민층의 부담을 줄여주기 위해 주택담보대출 금리는 현행 수준에서 동결키로 했다.
수도권 주택보급률은 분모인 가구수의 산정에서 1인 단독가구나 비혈연가구는 모두 제외된 것이다. 노처녀와 노총각,이혼녀 등이 사는 단독가구는 모두 빠져있어 분모숫자가 실제보다 줄어들어 보급률이 높게 나올수밖에 없다. 선진국에서는 단순보급률 통계지표가 아닌 인구 1000명 당 주택 수를 기준으로 하고 있다. 가구가아닌 인별로 주택보급을 측정하므로 오히려 정확한 주택보급환경을 반영하게 할 수있다. 저출산 및 고령화 사회를 대비한 좀 더 객관적인 주택보급 계획을 반영 할 수있다.
우리나라의 인구 1000명 당 주택 수는 2005년기준 수도권의 경우,1000명 당 257호(전국 285호)에 불과해 선진국에 비해 크게 부족한 수치다. 일본 동경은 1000명 당 500호, 런던은 415호,파리는 616호 정도다. 빈곤층이 대부분인 1인가구를 수도권 주택공급 물량의 유효수요층으로 간주해서는 안 된다. 1인가구와 다주택가구의 구분 거처를 반영한 새로운 주택보급률을 발표하면서 1인가구가 11만명이나 거주하는 오피스텔 거주자를 제외해 주택보급률이 떨어진 것도 정부의 장기 주택물량공급 정책을 뒷받침하기 위한 계산이다.
인구 1000명 당 주택수로 바꾸어 신도시나 임대주택 건설 등 주택정책 입안 시 인구 1000명 당 지표를 쓰되,주택보급률은 주택정책 수립의 보조 지표로만 사용 할 계획이다. 신주택보급률 산정방식을 개발,합리적인 지표로 삼아 수도권과 달리 지방은 주택이 과잉 공급된 상태다. 단순 주택보급율로 서울은 주택보급율이 103%에 육박하며,수도권은 111%,전국 평균은 119%다. 전남이 139%에 육박하는데 서울 사람이 집없이 노숙자 생활한 사람 별로 없으며,전남에 빈집은 수도권처럼 농촌주택에 불과하며,대한민국 사람들 움막이라도 집에서 거주하고 있으며,노숙자들 기족의 품으로 돌아가면 될 것이다.
주택보급율은 전국인구는 48만명에 주택수는 공동주택 포합 1900만호로 주민등록상 분리된 노숙자나 세대원들이 자신의 집으로 돌아갈시 2.3명에 1주택이 아닌 3.2명에 1주택으로 보아 3.2명에 1가구면 충분해 1500만가구면 되나 1800만 가구로 3백만 가구는 남아돈다. 3백만 가구는 약 1천만명의 세대원이나 나홀로 가구,주민등록 분리해 홀로사는 세대원이 거주 할 수있는 집이다. 소득증가와 핵가족화,1인가구의 증가 등으로 주택수와 1인당 주거공간에 대한 수요 증가가 지속되는 상황에서 정부의 주택정책은 대규모 주택공급 부족을 낳아 자칫 중장기적으로 심각한 수급 불균형을 초래해 연평균 51만8000가구의 주택공급을 계획했지만 92% 수준인 47만6000가구를 공급하는데 그쳐 공급계획 대비 실적 비율과 같은 충분한 공급이다. 전국적으로 미분양아파트가 16만가구에 이르고 있는 현실에서 2018년까지 500만가구를 공급하겠다는 장기주택공급 정책 결여다.
1인가구는 2000년 222만가구에서 2030년에 471만가구로 112%나 급증한다. 1인가구의 평균 소득은 131만원으로,2인 이상 가구의 월평균 소득 327만원의 40%에 불과하다. 서울시에 거주하는 1인가구의 월평균 소득에 따르면 서울시내 1인 가구 가운데 월 100만원 미만 소득자가 45%,100만~200만원 소득자가 31%로 전체의 76%다. 골드미스·미스터라고 부를 수 있는 가구를 월 소득 300만원 이상으로 잡았을 때 해당 1인가구는 8%에 불과다. 사회적보호나 지원이 필요한 1인가구를 중대형 위주 수도권 주택공급 물량의 유효수요층으로 보는 것은 상당한 무리가 있어 공공임대,전세주택을 대규모로 공급해야 한다. 1인가구를 통계에 포함시키면서도 1인가구가 11만명이나 거주하는 주거용 오피스텔을 주택으로 간주하지 않다. 주거용 오피스텔을 포함하면 주택보급률은 100%를 넘는다. |
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