아파트 역사와 재테크 전략 수립 및 부동산 가격 변천사
1;우리나라 최초의 아파트는 서울시 서대문구 충정로 3가의 유림아파트로 1930년에 건립된 4층이다.일본인들이 주로 거주했으며,호텔로도 사용되었다
2; 큰 단지의 아파트는 1962년에 건립된 서울 마포구 아파트로 6층짜리.주택공사가 지었다.445세대.Y형태로 지어 채광을 염두에 두고 지었다 한다.
3;주상복합 아파트의 시초는 1967년 서울 세운상가 아파트.13층 높이.이 아파트로 인해 후일 퇴계로 충무로 을지로 청계로 종로 등에 아파트가 이어서 지워짐
4;1972년 17층 아파트로 주공이 서울 남산의 외인 아파트다.박정희 대통령이 직접 관람했으며,남산 지키기에 의해 1994년 사라졌다.
5;2006년말 약 107%로 아직 선진국 주거수준인 112%달성하지 못하고 있다.주택이 남아도는 무렵에는 전세에서 우리나라 모든 지역이 월세나 영구 임대주택으로의 전환이 에상된다.앞으로 5-7년 사이 국내의 부동산 시장 특히 주택 시장은 크나큰 이변이 속출할 에정이다.
6;불임수술 받으면 아파트 청약 우선권 준적도 있었다
7;한때는 투기을 조작하는 복주인이 신문 1면의 기사을 장식하는 시절도
8;6번 떨어진 청약통장에 2000만원의 공돈도 준적이.즉 0순위였다는 것이다.이때 압구정 현대 아파트 분양가가 3000만원인데 청약통장이 2000만원이었다.그래서 2천만원인셈/
9;묻지마 청약에 투기과열의 시점은 계속되고 있다
10'1977년 분양된 반포 2단지 16평은 579만7000원.이때 80kg 쌀 한가마는 24196원이었다.16평 아파트 구입에 쌀 239가마엿다.
11;아파트 청약이 봇물을 이룬 성수기는 1989년/ 오피스텔이 분양되고,오피스텔 용지인 상업지는 하루에 1백만원씩 며칠간 급등도 했다,한다.그게 1992년 부동산 투기 열풍도 시들해졌다.이때 부터 신도시 열풍에 잠든거다.
12;요즈음은 부동산으로는 머지 않아 돈벌기 힘들다는 이야기 귀가 따갑도록 들린다.
이제 우리나라도 보유가 아닌 이용과 개발의 시대로 가고 있다.필요한 만큼,필요한 사람들만이 부동산을 선호한다는 것이다.
13;세계에서 우리나라만 있는 전세는 월세시장으로 전환되 가고 있다.월2부나 하는 임대차도 서서히 1부 이하로 하락하고 있으나,상가만은 그렇지 못하고 있는 실정이다.
14;앞으로의 투자는
(1);전문가의 조언에 의한 투자여야 한다
(2)내 방식의 투자의 시대는 지났으며,국내 3명안에 든 부동산 전문가의 진단에 의한 투자다.
(3)확실히 돈되는 부동산을 투자해야 한다
(4)새로운 도로가 뚤리는 지역에 투자한다
(5)확장될 도로의 주위에 투자한다
(6)신도시 외곽에 투자한다
(7)최유효 이용과 개발에 역점을 둔다
(8)앞으로 공인중개사는 사양 직업이며,전문 컨설턴트만이 사라 남는다
(9)앞을 보는 안목이 있는 전문가을 미리 만나 재산을 증식해야 한다.
(10)중산층은 현재의 10억은 있어야 한다
(11)실버타운에 드러갈 준비을 미리 해 재산을 불려야 한다
(12)부동산 시장의 대 변혁을 예측해야 한다
서울의 주택값과 토지값 순위가 수시 변동이 나타나 절대치의 강남 독주가 여전하지만 10년간 3.3㎡당 아파트값 상승률에서는 서초구, 토지값 상승률에서도 용산구다. 부동의 주택값과 토지값은 강남구 입지가 변하고 있다. 서울 25개 자치구 아파트 124만2047가구의 가격과 개별 공시지가를 10년간 분석한 결과 최근 2년간 강남구의 3.3㎡당 아파트값 상승률은 5%였던 데 비해 서초구는 15%를 기록해 현제의 상승률 차이를 유지할 경우 4년 후는 서초구의 아파트값 수준이 3800만원으로 강남구 3650만원를 넘게 된다.
서울 지역 내 6억원 이상 고가 아파트는 10년 전만 해도 10가구 중 4.6가구가 강남구였으나 2011년 현재 10가구 중 2.2가구만이 강남구에 있다.서초구의 6억원 이상 아파트 비중은 85.7%로 강남구 84.4%를,시가총액 증가율 측면에서는 은평구는 뉴타운 사업으로 아파트가 1만가구 가까이 늘어 2001년 1조2677억원이던 아파트 시가총액은 2011년 11조98억원으로 늘어나 10년간 8.75배 상승했다. 토지 시장 역시 2000~2010년 서울 25개구의 구별 개별공시지가로 3.3㎡당 평균 땅값이 가장 크게 오른 곳은 용산구 208%, 강남구 207%는 2위를, 서초구 206%의 추격으로 3위로 밀릴 가능성도 크다.
20년간 집값이 크게 뛰면서 서울에서는 1억원으로 살 수 있는 아파트도 크게 줄었다. 89년 당시에는 1억원으로 강남구에서 대치동 은마아파트 102㎡와 112㎡는 각각 8750만원, 9650만원에, 압구정동 한양아파트 89㎡도 9000만원, 개포동 주공1차 36㎡도 2500만원, 잠실주공5단지 112㎡, 목동 신시가지2단지 89㎡도 9000만원대에 구입이 가능했지만 이들 아파트는 1억원을 훌쩍 넘어섰다. 강남 개포주공1단지 36㎡는 9750만원으로 1억원으로 살 수 있었다.강남 주요아파트의 99년 매매가격은 대치은마 102㎡ 1억6750만원,대치은마 112㎡ 1억9750만원,압구정한양 89㎡ 1억7000만원,반포한신1차 109㎡ 2억8250만원,잠실주공5단지 112㎡ 2억500만원, 목동신시가지2단지 89㎡ 1억4250만원이다.
99년까지만 해도 강북에서는 1억원 이하짜리 아파트가 많았다. 노원구 상계동 주공4단지 85㎡는 9250만원, 중계동 중계그린 85㎡는 8650만원, 도봉구 창동 주공1단지 79㎡ 역시 8850만원으로 1억원을 넘지 않았으나 10년이 지난 후 서울에서 1억원 이하짜리 아파트를 구하기는 하늘의 별따기다.1억원으로 서울에서 살 수 있는 아파트는 1000여가구를 넘지 않는다. 10년뒤인 2019년에는 1억이하 아파트가 씨가 마를지 모른다. 89년에 1억원으로 살 수 있었던 아파트는 대부분 10배정도 뛰어 대치은마 102㎡는9억원으로 20년 동안 10배 이상 올랐다.개포주공36㎡의 매매가는 6억원대로 20년간 24배 상승했다. |
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