주택정보

박종석
땅 보상금 버블새븐지역에 유입시 일시적 상승
땅 보상금 버블새븐지역에 유입시 일시적 상승
전국적으로 개발사업이 봇물을 이루면서 토공.주공.지자체 등에서 지급하는 토지.지장물에 대한 보상금이 천문학적인 규모 증가다. 지난 정부 5년 동안의 토지보상비는 98조5743억 원으로 김대중 정부의 37조1835억 원,김영삼 정부의 43조7347억 원을 다 합친 것보다 많았다. 토지 보상이 부동산 시장에 또 하나의 폭탄이 될 수 있다. 보금자리주택.신도시.4대강 사업 등에서 보상이 진행되면서 2010년 말까지 풀릴 보상금이 총 40조원이다. 대토.채권 보상을 통해 불안 요인을 잠재우겠다지만 실효성은 없다. 

인천 검단 신도시에 7조원이,경기 평택 고덕국제화 지구에 3조5000억원을 합치면 두 곳만 10조원이,보금자리주택지구 6조원, 4대강 사업 2조8000억원,1조2500억원의 고양 지축지구, 경기 화성 병점.양주 광석지구 등 비교적 소규모 보상과 2010년 상반기에는 하남 미사지구 보상도 예정되어 있어 2010년 말까지 예정된 토지 보상금의 규모가 40조 원이 넘어설 것이다. 검단 신도시와 보금자리주택 등 2009년 12월부터 시작될 토지보상은 2010년 말까지 40조원을 넘어설 것이다. 지난 정부 5년간 60조원 이상이 보상비로 풀렸다. 택지개발사업, 산업단지조성사업 등으로 인해 땅을 수용당한 뒤 채권으로 보상받은 경우는 총보상비의 4%에 불과하며, 나머지는 현금으로 지급됐다

매년 정부예산이 200조원 정도인 것을 감안하면 한 해 나라살림의 3분의 1에 달하는 막대한 금액이 5년 동안보상비로 시장에 풀린다. 

보상비에는 국가.지방자치단체.정부투자기관 등이 
△택지개발 
△도로 
△산업단지
△철도 
△항만 등 공익사업을 위해 취득할 토지.지장물 등에 대한 대가가 모두 포함된다. 많은 돈이 풀리면서 개발지 주변 땅값이나 서울ㆍ수도권 집값 급등에 한몫을 했다. 정부와 관련기관은 보상금이 기존 주택시장으로몰리지 않도록 각종 장치를 마련하고 있지만 완벽하게 차단하긴 힘든 실정이다. 

재산권을 제한하는 데 따른위법 논란이 거세다.신도시 토지보상금 중 상당 부분이 강남 등 버블세븐으로 유입, 집값 상승을 부추겼으며,정부는 집이 남아 도는 시기에 개발에 속도조절이 필요하다. 김포양촌, 파주운정, 성남판교, 대전서남부, 화성동탄, 오산세교, 아산배방 등 7곳으로 개인에게 지급된 보상비는 12조원 이상이다. 사업지별 외지인에 대한 토지보상비율은 화성동탄이 59.17%로 가장 높았고, 파주운정 55.89%, 오산세교 54.91% 순으로, 이 3곳은 지역내 거주자 보다 외지인에 대한 보상금액이 더 많았다. 성남 판교도 47.92%로 외지인 보상비율이 높았다.

외지인에게 풀린 보상비는 
▲강남구 3939억원 
▲서초구 2288억원 
▲용인시 1672억원 
▲송파구 1223억원 
▲양천구(869억원) 
▲성남시(788억원) 
▲안양시(417억원) 에도 상당액이 흘러 들어갔다.

이들 신도시개발지에서 50억원 이상의 보상금을 받은 사람은 125명으로 집계되 200억원이 넘는 보상금을 받은 이는 3명, 100억원 이상을 받은 이는 25명이었다. 최고액 수령자는 김포신도시에서 263억여원을 받은 서울 거주자였다. 혁신도시와 기업도시에 수십조원의 보상비가 풀리기 때문에 전국토가 투기장화될 우려가 크다. 선도 사업지역을 정하고 순차적으로 개발하는 속도조절이 필요하다.   

부재지주가 1억원을 넘는 보상금을 받을 경우 1억원초과분에 대해서는 의무적으로 채권보상이 이뤄지며 현지인도 원할 경우 채권보상이 가능하다. 채권보상제 도입에도 불구하고 현금보상이 대부분을 차지한 것으로 나타남에 따라 현금보상규모를 줄일 수 있는 방법을 서둘러 도입해야 신도시 예정지 등에 풀릴 막대한 보상비가 부동산시장 불안으로 이어지지 않을 전망이다. 채권보상을 받을 경우에는 양도세의 15%를 깎아 주기로 했기 때문에 채권보상이 활성화 될 수 있다. 대토보상이 되면 혁신도시는 물론 수도권 신도시 등에서도 현금보상이 크게 줄어든다. 부동산 시장이 비수기에 접어들면서 상승세가 한풀 꺾인 상태다. 

보상금이 무조건 부동산으로 재투자 되는 것이 아니라 펀드나 부동산의 수익성에 따라 움직이며, 부동산 시장에 계절적 수요가 생겨나면 단기 유동자금 형식으로 묻힌 보상금이 몰려들 가능성이 있다. 보상비가 현금으로 풀리면 과거에는 부동산 시장의 폭등에 일조했으나 경제불황으로 지난 정부 2만달러 이상이든 가계소득이 현정부 첫해 부터 소득이 줄고 있다. 보상금이 강남3구를 비롯한 수도권의 부동산 시장에 유입되면서 버블을 키웠다. 전체 보상금의 48.9%가 부동산 거래에 쓰였고 보상금 총액의 24.2%가 수도권 부동산 시장으로 들어왔다.

혁신도시 사업 등이 진행되는 상황에서 4대강 사업.보금자리주택 등의 개발이 더해지면서 토지 보상금을 노린 땅 투기가 살아날 수 있다. 2000년 이후 100조 원에 가까운 토지보상금이 풀렸고 일부가 부동산 시장으로 유입되면서 전국의 땅값은 큰 폭으로 올랐다. 보상금이 수도권으로 몰려와 강남의 아파트를 중심으로 집값이 뛸 경우 투기 논란이 재점화될 가능성이 크다. 

현재 330㎡인 대토면적 상한을 990㎡까지 늘려서 공동주택용지로도 보상이 가능하게 할 계획이다. 대토보상 계약을 체결한 후에도 1년 후에 현금보장으로 전환할지 선택할 수 있는 대토보상 옵션제도 도입한다.채권보상도 기존의 3년 만기 국고채보다 금리가 높은 5년 만기 채권을 신규 발행해 유인을 높혀 채권을 만기까지 보유할 경우 수용 토지에 대한 양도소득세 감면율을 2012년까지 한시적으로 40%~50%까지 인상하고 감면한도 역시 연간 1억 원에서 2억 원으로 확대했다.

개발리츠 사업은 동탄2지구동 2기 신도시에서 시범 시행한 후 다른 신도시나 보금자리 주택지역으로 확대다.보금자리주택 1차 지정지구인 세곡지구는 대토보상이 좋은 점도 있지만 조성원가 등 감정가격이 아직 정해지지 않은 상태다. 현금으로 지급했을 때 생기는 부작용은 완화하는 효과는 거둘 것이다. 대토보상 등이 실효를 거두기 위해서는 정부의 대규모 건설 정책의 속도 조절이 필요하다. 우리나라 토지 수용 과정에서 보상비가 높은 이유는 당국이 빠르게 사업을 추진하려다보니 주민들의 소송 등 마찰을 피하기 위해 보상비를 올려 책정하기 때문이며, 보상금이 부동산 상승기에 유입되면  집값을 끌어올리는 악순환을 반복하게 된다. 

대토보상은 토지 가격 변동에 대한 위험을 주민들이 감수해야 하기 때문에 활성화하는 것은 쉬운 일이 아니며.강남 재건축 아파트의 규제가 완화되면서 고점에 근접하는 등 부동산 시장에 대한 기대가 살아나며, 보금자리주택 등 강남의 개발제한구역에 대한 규제가 해제되면서 막대한 토지 보상금이 강남으로 유입될 것이다.  
일시 : 2015-11-26 [12:46] / IP : 114.108.101.193
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