하우스 푸어들과 주택 수와 자가비율
우리나라의 주택 수는 급격히 증가해왔지만 내집에 살고 있는 자가 비중은 오히려 하락됐다. 1,2인 가구 증가 등우리나라의 인구와 가구 구조가 변하고 있으며,지난 1995년부터 2010년까지 인구와 가구,그리고 주거특성 변화를 비교한 자료를 보면 15년간 주택은 511만 호가 증가한 반면 인구는 397만 명이 늘었다. 봉금생활자라도 눈높이낮추어 살지 않기에 전형적인 적자 인생으로 봉급을 받으면 곧 바로 주택담보대출금 이자와 제2-3금융권 이자로 빠져나가고 남는 돈으로 아이들 학원비와 기본 생활비를 내고나면 매월 적자다. 지방보다 서울과 경기도에 투자하고 있는 주택 두채 중 1채을 팔아도 부족한 담보대출로 가진 재산이라곤 부인과 자녀 2명에 자동차 뿐으로 저축한돈은 집 매도해 청산해 봐야 수익 알 수있다. 주택 급등기 부동산 대박의 꿈을 좇아 사들인 아파트들이 속속 경매시장으로 몰려들고 있다. 2005년 이후 구매한 아파트가 경매물건의 절반을 넘어 집값은 계속 떨어지는데 대출금상환 등자금 압박은 더욱 심하다.
경기 침체가 지속되면서 사실상 절대 빈곤에 빠진 하우스 푸어들이 기하급수적으로 늘어나고 있으며,2007년이전에 집 매도하지 못한 봉급자들의 한결같은 2012년의 재테크의 표본이며, 수년간 더 이어질 것이다. 수도권과 5대광역시에서 주택담보대출은 주택담보대출자 18%가 하우스푸어다. 생활소득에서 금융대출 원리금상환으로 30% 이상을 사용하고 있으며, 가용자산 대비 부채비율도 100%를 초과한 상태다. 집을 빼고 나면 모든 자산을 처분해도빚을 갚을 길이 없다. 집값 급등기에 무리하게 금융권에서 조달한 자금으로 집을 장만했던 하우스 푸어의 몰락이가속화하는 것 아니냐는 해석이다. 대출이자를 갚지 못한 채 일정 기간이 지나면 채권자인 금융사는 아파트를 경매시장으로 넘기기 때문이다.
지방은 융자가 적지만 서울 아파트와 경기도 주택 때문에 떠안고 있는 대출금 3억4000만원 때문에 한 달에 대출금만 210만원씩 부담하며 부동산 경기 침체를 온몸으로 실감하고 있다.여기에 신용대출,마이너스통장,제2-3금융권대출 때문에 자동차는 바꾸지도 못한채 10년이상 타고 다닌다. 아이들의 교육비까지 더하면 한 달 월급은 마이너스며, 경기도 생활을 청산하고 서울로 들어오기 위해 2006년 아파트를 구입한 것이 화근이 된채 6년이 흘렀지만뾰족한 방법이 없는 상태다. 하우스푸어들의 절대 다수인 99%가 대출 원리금 상환에 상당한 부담을 느끼고 있다. 빚을 갚느라 가계지출을 줄여가고 있다. 한결같이 집담보 대출금을 갚는 데 부담을 갖고 있다.
집값이 비쌀수록 하우스푸어도 많다. 담보주택 규모별로 9억원 이상의 하우스푸어가 25%에 달했다. 집값이 6억원 이상이 하우스푸어는 22%, 3억원 이상은 19%로 나타났으며,3억원 이하는 융자가 더 적었다. 지역별로 수도권인 서울이 22%, 경기 19%로 하우스푸어의 비중이 높다. 서울지역의 경우 고가 아파트가 집중돼 있는 상위 4개구에서도 하우스푸어 비중이 18%로 높다. 부채상환능력이 낮으면서 이자만 납부하는 부채상환능력 취약대출은 전체 주택담보대출의 28%다. 2012년 부채상환능력 취약대출의 만기도래 비중이 22%로 가장 높아 주택담보대출의
부실이 우려된다.
서울 대치동 은마 전용77㎡의 실거래 신고 가격은 2006년 11억6000만원으로 최고가를 기록했으나 최근 7억9000만원에 거래되는 실정이다. 2006년 대비 31.9%가 빠진 가격이다. 하우스 푸어들에겐 향후 전망도 어두워 2009년 경매시장에서 2006년 집값 상승기 이후 매매된 물건의 비중은 20% 정도였으나 이후 2010년 29%, 2011년 36% 등으로 확대되는 모습이다. 2011년 경매결과를 보면 가격 고점인 2006년 이후에 구매한 아파트의 비중이 점점 높아지고 있으며, 아직 집값 급등기 경매물량이 해소되지 않고있다.
2012년 주택담보대출 연체율은 0.72%로 금융 위기 이후 최고치다. 과거 금융위기 직후 급등했던 주택담보대출 연체율은 기준금리 인하와 대출 규제 완화로 빠르게 안정됐으나 대출 규제 재개와 수도권 주택시장 침체가 장기화되면서 최근 상승하는 추세다. 수도권의 침체가 지속되는 가운데 비수도권 역시 상승률이 둔화될 것으로 보인다. 주택시장은 중장기적으로 주택보급률 확대와 주택수요 감소로 위축이 불가피할 전망이다.
최근 3년간 경매가 진행된 아파트 중 절반 이상이 2005년 이후 취득한 부동산으로 소유권 취득시기가 확인되는 12만3260건 중 6만752건이 이때 매매된 부동산이며, 2005년부터 2008년 사이에 구입한 아파트의 3년간 경매 건수는매년 1만 건을 넘어설 정도며, 경매로 나온 물건의 총량은 최근 3년간 경매시장을 통해 거래된 물건 중 37%(4만5732건)다. 2003년 구입한 물건이 9435건, 2004년 7772건 정도였으나 2005년 1만1736건, 2006년 1만4572건, 2007년 1만2086건, 2008년 1만1948건으로 2005년 이후 구입한 물건수가 크게 증가다.
매매가격 상승률은 ▲2005년 4% ▲2006년 11.60% ▲2007년 3.10% ▲2008년 3.10% 등으로 그 이전과 이후보다 크게 높아 대출을 받아 집을 사도 이자부담분보다 집값이 더 올라 호황을 구가했다. 강남 3구나 버블세븐 등의 용어가 생겨나기도 했다. 아파트는 재테크의 필수 아이템으로 자리잡았으며 정부는 가격을 잡기 위해 하루가 멀다하고집값 안정대책을 발표했지만 금융위기 이후엔 집값동향이 크게 달라졌다. 서울 강남3구의 경우 2009년 9.63%에이어 ▲2010년 -2.37% ▲2011년 -2.25% 등으로 집값이 오히려 하락하는 추세다.
주택이 인구보다 더 많이 증가한 것이지만 내 집에 살고 있는 비율을 뜻하는 자가 점유율은 2005년 55.6%를 정점으로 하락세를 보여 2010년에는 54.2%로 떨어졌다. 자가 비중이 높은 노령인구가 15년간 급격히 증가한 점을 감안하면 사실상 큰 폭 하락이다. 원인은 1, 2인 가구와 여성 가구주가 급격히 증가하고, 자기 집을 갖고 있으면서도 전세나 월세를 사는 사람이 늘고 있다. 1995년 29%에 불과하던 1,2인 가구는 15년만인 2010년에 48%까지 상승해 3,4인 가구 비중을 앞질렀다.월세를 사는 가구의 비중이 계속 증가하면서 지난 2010년에는 21.5%를 기록해 전세 비중21.7%와 거의 같아졌다. 자가 거주 비중이 점차 떨어지는 현상은 우리 사회에서 거주 목적으로 주택을 소유하는관행이 약해지고 있다. |
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