주택정보

박종석
전용면적.공용면적과 면적계산법 및 아파트 실제면적
전용면적.공용면적과 면적계산법 및 아파트 실제면적
아파트 청약시 공급면적, 전용면적, 주거공용면적, 계약면적에서 97-103m2(32-34평형) 아파트라면 보통 전용면적 85m2(25.7평)에 주거공용면적 19m2 (6.3평) 정도다. 공동주택인 아파트는 현관을 들어서서 보이는 면적과 아파트 단지 전체로 봤을때 나타나는 면적으로 전용면적과 공용면적을 구분하면 된다. 60㎡=18평, 85㎡=25.7평, 135㎡=41평=평 단위로 외워두는게 좋지만 휴대전화나 계산기가 있으면 ㎡ 수치를 3.3058으로 나누거나 0.3025로 곱하는 계산도 정확한 방법이다. ㎡ 수치를 3으로 나눈 뒤 나온 숫자의 앞자리 수를 빼면 대략의 평형이 나온다. 100㎡의 경우 3으로 나누면 약 33이 나오는 데 여기서 3를 뺀 30이 대략의 평수나 이 암산법은 15-90평까지 비교적 유효하며, 더 정확히는 3.3058이 나누면 더 정확하다. 위반할 경우 과태료 50만원이다.

1; 전용면적은 아파트 현관문을 열고 들어가 만나는 전용 생활공간으로 가족이 쓸 수 있는 공간이다. 방.거실.주방.화장실이다. 청약통장으로 신청할 수 있는 아파트 평형을 결정하는 기준이  전용면적이며, 서비스 면적으로 분류되는 발코니는 전용면적에서 제외되나 같은 값이면 서비스 면적이 넓은 아파트가 여유 공간이 크다.건설회사에서 경쟁적으로 거실 전면 발코니 폭을 넓혀 최대 2.6m까지 설계한 평면도 있었으나 관련법이 바뀌어 2006년 1월 16일 이후 사업승인을 받은 아파트는 발코니 평균 폭이 1.5m를 초과하면 초과면적이 전용면적에 포함된다. 

1; 주거공용면적은 1층 현관이나 계단, 복도 등 아파트 건물 내에서 다른 가구와 공동으로 사용하는 공간이며,전용면적과 주거공용면적을 더한 것을 공급면적이라고 한다. 청약당첨후나 미게약분 계약시 건설업체와 아파트 계약서를 작성할 때 나오는 계약면적은 공급면적(전용+주거공용)에 기타 공용면적을 더한 것이다. 아파트 전체 단지가 공동으로 사용하는 관리사무소, 노인정, 기계실 기타 등이 공용면적에 모두 포함된다 .

주거공용면적 산출 방식에 대한 명확한 규정이 없어 현재 건립 중인 아파트 중 일부는 분양 면적과 실제 면적이 차이가 난다. 당초 분양 면적보다 작거나 일부는 크게 설계돼 분양가가 비싼 아파트의 면적이 오히려 더 작아지는 경우도 발생했다. 공급 면적과 실제 면적이 달라지게 된 이유는 현 규정상 주거공용면적 산출에 관한 명확한 기준이 없기 때문이다. 

공급 면적은 주거전용면적과 주거공용면적의 합으로 이뤄지는데 주공의 경우 단지 전체의 주거공용면적을 각 세대 전용면적 비율에 따라 배분하고 있다. 가령 1개 단지가 A동과 B동으로 구성돼 있고 A동은 공용면적을 1가구만 사용하고 B동은 2개 가구가 사용한다면 실제로 사용하게 되 분양도 A동, B동으로 차별화 해야 하지만 동별 특성을 무시하고 전체 주거공용면적을 동일한 크기로 분양,더 작은 공간을 쓰게 된다.

주거공용면적을 전용면적 비율로 배분해왔기 때문에 전국적으로 수많은 아파트의 분양 면적과 실제 면적이 다르다. 주거공용면적의 배분 방법에 대해서는 관련법에 규정된 내용이 없다. 대지형태 및 상위계획 제한조건 등이 다를 경우 전용면적이 같은 단위 세대라 하더라도 각 단지의 동 형태 및 높이에 따라 공용면적이 달라질 수 있다. 주거공용면적도 분양가에 포함되는데 당초 계약보다 면적이 줄어든다면 줄어든 만큼의 분양가도 돌려줘야 할 것이다 

주거공용면적 산출 방식에 대한 명확한 규정이 없어 현재 건립 중인 아파트 중 일부는 분양 면적과 실제 면적이 차이가 난다. 당초 분양 면적보다 작거나 일부는 크게 설계돼 분양가가 비싼 아파트의 면적이 오히려 더 작아지는 경우도 발생, 집단 소송 가능성마저 제기되  판교신도시에서 대한주택공사가 시행하고 있는 A20-1 블록의 132㎡형과 A8-1 블록의 125㎡형의 경우 주거전용면적은 101㎡로 같지만 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용 면적이 각각 31㎡, 24㎡(이하 1가구.기준층 기준)로 차이가 나 다른 형으로 분양했으나 실제론 일부 A20-1 블록 132㎡형의 주거공용면적은 18.6㎡, A8-1 블록 125㎡형의 주거공용면적은 20.48㎡로 지어지고 있어 총 분양가가 낮았던 125㎡형의 면적이 132㎡형보다 커지게 됐다. 132㎡형의 분양가는 5억3,400만원(채권매입가격 불포함), 125㎡형은 5억195만원으로 3,000만원 이상 차이가 난다.

공급 면적과 실제 면적이 달라지게 된 이유는 현 규정상 주거공용면적 산출에 관한 명확한 기준이 없기 때문이다. 공급 면적은 주거전용면적과 주거공용면적의 합으로 이뤄지는데 주공의 경우 단지 ‘전체’의 주거공용면적을 각 세대 전용면적 비율에 따라 배분하고 있다. 가령 1개 단지가 A동과 B동으로 구성돼 있고 A동은 공용면적을 1가구만 사용하고 B동은 2개 가구가 사용한다면 A동은 130㎡, B동은 115㎡를 실제로 사용하게 되 분양도 A동 130㎡, B동 115㎡로 차별화 해야 하지만 주공 등은 동별 특성을 무시하고 전체 주거공용면적(60㎡)을 동일한 크기로 분양, A동은 120㎡의 가격으로 130㎡를, B동은 같은 가격으로 더 작은 공간을 쓰게 된다.

민간업체도 주공처럼 단지 전체의 주거공용면적을 전용면적 비율로 배분해왔기 때문에 전국적으로 수많은 아파트의 분양 면적과 실제 면적이 다르다. 주공은 전용면적 크기에 따라 주거공용면적 크기를 배분(전용면적이 크면 주거공용면적도 크도록)하고 있다고 하지만 반대의 결과가 나타나기도 했다. A20-1 블록 일부 동에 대한 주공의 코아 면적산출근거를 보면 전용면적 101㎡인 두 세대가 사용하는 라인의 주거공용면적은 21.405㎡인 반면 85㎡ 두 세대로 구성된 라인의 주거공용면적은 25.14㎡로, 전용면적이 작은 라인의 면적이 더 크게 설계됐다.주거공용면적의 배분 방법에 대해서는 관련법에 규정된 내용이 없다. 

대지형태 및 상위계획 제한조건 등이 다를 경우 전용면적이 같은 단위 세대라 하더라도 각 단지의 동 형태 및 높이에 따라 공용면적이 달라질 수 있다. 주거공용면적도 분양가에 포함되는데 당초 계약보다 면적이 줄어든다면 줄어든 만큼의 분양가도 돌려줘야 한다며 소송도 계획하고 있다. 

60㎡=18평, 85㎡=25.7평, 135㎡=41평=평 단위로 외워두는게 좋지만 휴대전화나 계산기가 있으면 ㎡ 수치를 3.3058으로 나누거 0.3025로 나누는 계산도 정확한 방법이다. ㎡ 수치를 3으로 나눈 뒤 나온 숫자의 앞자리 수를 빼면 대략의 평형이 나온다. 100㎡의 경우 3으로 나누면 약 33이 나오는 데 여기서 3를 뺀 30이 대략의 평수나 이 암산법은 15-90평까지 비교적 유효하며, 더 정확히는 3.3058이 더 정확하다. 위반할 경우 과태료 50만원이다

도량형에 명확한 규정이 없어 혼선을 빚고 있는 법정도량형인 ㎡에 대해 소수점이하 절삭하는 방향으로 표준안으로 전용면적 50.38㎡인 경우 50㎡로,60. 345는 60m2로 표기하는 것이다. 이해를 돕기 위해  새 법정 도량형을 정수 단위로 법정 도량형을 도입했지만 소수점 얼마까지 표기하는 규정은 없어 정수, 소수점 첫째, 소수점 둘째 등 표기 방법이 제각각 이어서 혼란을 불러 일으켜 실제로 소수점 한자리부터 2자리 및 절삭까지 각 가지 방법으로 사용하고 있으나 부동산태평양 홈피 직거래 장터는 등록자 맘데로나 실제는 소숫점 절삭과 같이 토탈싸이트로 이미 사용중이다.

소수점을 절삭해서 정수로 표기하는 것이 국민들이 이해하기 편하다. 부동산에서 실거래가 등을 공개하면서 소수점 올림 방식으로 정수단위로 표기했지만 이럴 경우 과대 광고가 될 수 있어 절삭하는 방법을 택하게 됐다. 평(坪)으로 표기하고 있는 면적 단위를 ㎡등과 같은 법정단위로의 사용이 의무화로 시세나 분양가 등을 평당 개념으로 판단해 온 부동산시장의 특성상  법정단위가 정착되기 전까지 상당기간 혼란을 겪으며,아직도 혼돈이다. 가장 당황스러운 당사자는 사용 거래 당사자들로 평형이나 평 등 전통 도량형 체계인 척관법에 익숙해 있는 소비자들의 경우 ㎡로의 단위 환산이 쉽지 않다.

전용을 기준으로 18평이나 25.7평 형태의 면적에 대해선 나름대로 익숙해 있어 나은 편이나  전용면적 18평의 경우 60㎡ 정도로 감안하고 25.7평은 85㎡로 해석하여야 하지만, 이 역시도 분양 면적으로 들어가면 다소 헷갈린다. 전용 60㎡는 분양면적으론 79~82㎡(24~25평형) 가량이며, 85㎡는 105~109㎡(32~33평형)로 생소해진다. 평형대를 당장 ㎡로 할 경우 당황스러울 수밖에 없다. 분양면적 44평형의 경우 146.65㎡로 선뜻 규모를 가늠하기 쉽지 않다. 기존주택의 경우 심하여 55평형의 경우 법정단위로 환산하면 181㎡가,49평형은 161㎡다. 기존아파트의 경우 일부를 제외하곤 침실이나, 욕실, 거실, 주방 등의 면적이 정확하지 않아 단위 표기 작업에 애를 먹고 있다.        
일시 : 2018-06-02 [05:38] / IP : 59.4.48.149
Total : 26건
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