전세난은 보금자리 주택 공급받기 위해 서울로
급상승했던 아파트 전셋값이 경기도는 하락세지만 성루은 지역에 따라 오름세며,2010년에도 서울과 경기도의 전세값의 극과 극 불안은 나타날 가능성이 높아 비수요기에 얻어 이사하는 전략도 필요하며,경기도는 지역적으로 입주물량이 많아 상당수 지역서 공급 과잉이 나타날 가능성이 높다. 서울의 전세시장이 심상찮다. 학군 수요가 몰린 서울 강남권에서 시작된 전셋값 상승세가 강북 등의 주변지역으로 확산되고 있으며, 보금자리주택 청약하려 2007년부터 지방의 청약저축 납입금이 많은 사람들부터 결혼 할 청약저축 가입자들이 서울로이사을 했기 때문이다.
보금자리 주택에 서울은 50%싸게 2009년 10월 사전에약으로 3억내외의 프레미엄이, 경기도는 1억내외 프레미엄이 붙어 서울로 이주 수요가 늘기 때문이며,청약통장이 없거나 서민들은 경기도로 일부 이사했지만 서울로 진입 인구 과잉에서 비롯되고 있다. 전세 수요자들이 싼 곳으로 이사는 하나 서울을 중심으로 옮겨가는 데다 오르는 전셋값에 불안해하는 수요자들까지 가세하면서 전세난이 서울 전역으로 확산이다. 3월 전후 위레신도시 보금자리 주택 사전예약과 서울지역의 아파트 입주물량이 줄어 전세난은 당분간 지속될 것이다.
서울강남구는 학군수요가 몰리며 상승세로 국지적으로 시세 변동을 보이는 곳도 있어, 입주물량 부족, 재개발.뉴타운 이주수요 증가, 보금자리 대기수요 등에 따라 소형을 위주로 서울은 여전히 2012까지 전세난이 가중될 것이다. 경기권은 전세값이 연속 하락세를 보여 지역적으로 2천에서 7천만원 하락세을 보이고 있다. 경기 침체 여파로 경기 지역의 전셋값이 떨어지고, 전세 물건은 지역적으로 남아도는 역전세난이 몇개시군에서나타나고 있다.
수도원 임대차가 지역적으로 역전세난 양상까지 보이고 있지만 일부지역에서는 교육 여건에 대한 필요로 전셋집을 구하는 수요자들이 있다. 경기침체가 장기화되면서 세입자가 없어 전세물건이 남아도는 역전세난이경기도 지역서는 심화되고 있다. 수도권의 새 아파트 입주물량이 늘어난 반면 불경기로 이사수요는 급감했다.가격이 높은경우 내놓은 빠지지 않는 것도 있다.
서울 강남·송파·목동 등에서 시작된 전세값 상승세가 주변지역으로 확산하고 있다. 4억원대 전세 매물이어야하는 강남권은 전세대란이다. 서초구 반포자이 82㎡ 전세금은 현재 4억3000만원선이며, 매물이 없어 오른 가격에도 거래가 이뤄진다. 양천구 목동 신시가지 115㎡ 전셋값은 3억7000만원, 송파, 광진, 관악, 마포, 영등포등은 큰 폭으로 올랐다. 서울은 2월 입주 예정인 아파트는 650가구에 불과하다. 서초구 방배동의 서리풀e편한세상 496가구와 동작구 흑석동 해가든 154가구가, 3월에 4900여가구의 입주물량이 대기하고 있지만 강북 뉴타운을 중심으로 물량이 풀려 강남권은 수급 불균형이 지속될 것이다.
부동산 호황기 때 중대형 위주로 분양이 쏟아졌던 결과며 소형아파트의 품귀현상은 장기간 지속돼 당분간 저가형 주택을 중심으로 전세난이 반복 전세불안 해결하기 힘들다. 집주인들도 괴롭긴 마찬가지로 세입자와 벌이는 크고 작은 언성은 둘째치고 보증금을 일부 돌려줘야할 형편이다. 경기도의 대형 아파트는 집주인들이 계약기간 만기를 연장하려면 차액을 세입자에게 내줘야 한다. 경기도는 입주가 임박하면서 급전세가 쏟아지며,주택형에 따라 일부만 세입자에게 돌려주고 재계약을 하고있다.
만기가 한참 지났는데도 집이 안빠지는 경우 집주인이 대출을 받아 전세금을 갚기도 한다. 집주인과 사이가안좋을 경우 임차권 등기를 설정하고 전세보증금 반환 청구소송을 진행하는 사람도 있다. 월세 체납과 관련한다툼도 늘었다. 소형은 보증금이 300만-500만원의 소액이다보니 월세가 몇 달만 밀려도 보증금을까먹기 일쑤다. 경기 침체에 대한 불안감이 주택 시장을 짓눌려 수도권의 입주가 대기중이어서 전세가격 약세는 계속될것이다.
학군이 좋고 유명 학원가에 가까운 지역은 4천만원씩 오르는 등 학군 수요로 가격 상승을 이끌고 있다. 서울은 매물이 모자라 집주인이 내놓기만 하면 곧바로 거래다. 전세 시장은 불안 요인이 많아 상승세가 이어질 것이며, 보금자리 대기수요와 뉴타운.재개발에 의한 멸실가구 증가 등으로 전세 수요는 증가하는 반면 아파트입주 물량 증가폭은 미미하고 대체재인 다세대. 다가구 주택의 신축도 줄었다. 2010년도 아파트 입주물량은 30만3천여가구로 추산돼 6%가량 많지만, 2000~2008년 평균 입주물량인 32만가구에는 못 미친다.
서울은 2010년도 입주 예정물량이 3만5천여가구로 2000~2008년 평균인 5만7천여가구의 61% 수준에 불과하며, 지역별로 수급 편차가 심하다. 재개발 단지와 뉴타운 완공으로 강북구와 동대문구, 성북구, 은평구, 중랑구 등 강북권 입주물량은 증가하지만 강남지역 3개구의 입주 예정물량은 적다. 뉴타운이나 재개발 사업 착수로 예상되는 멸실 가구수는 9만8천여가구로 2009년 2만800여가구의 4배 이상이다. 뉴타운.재개발 이주 수요와 임대 수요층이 겹치는 다세대.다가구.단독.연립주택의 인허가 실적은 턱없이모자라는 수준이다.
상대적으로 저렴한 보금자리주택 공급 계획을 잇따라 발표하면서 섣불리 집을 사기보다는 전세에 머무르며,보금자리 당첨을 노리는 보금자리 대기 수요도 늘어나 전세수급에 영향을 미칠 것이다. 2010년에는 뉴타운과재개발 이주 수요 본격화, 실물경기 회복세, 보금자리 수요 등이 겹치면서 이사철마다 주기적으로 전세난이일어날 가능성이 있으며, 대형보다는 서민이 주 수요층인 소형 물량이 부족 할 것이다 |
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