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박종석 |
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전세대란 2009년부터 2013년까지 이어져 |
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전세대란 2009년부터 2013년까지 이어져
서울 시내 전세대란이 2009년부터 본격화 될 전망이다. 전·월세 물량 부족현상과 전세값 상승도 서울시가 벌여 놓은 뉴타운 사업이 대부분 마무리되는 2016년경까지 이어진다. 서울시가 추진하는 뉴타운 사업이 한꺼번에 진행되면서 2009년부터 2012년경까지 이주와 철거가 대거 몰려서다. 이주, 철거부터 주택이 준공되기까지는 어림잡아 3∼4년사이 세입자는 물론 가옥주까지도 새로운 보금자리를 마련해야한다. 3차 뉴타운 11곳 중 9곳이 이미 정비구역으로 지정돼 구체적인 추진계획이 발표됐으며, 나머지 2곳도 연내에 지정, 발표된다.
뉴타운 사업지구 9곳에는 공동주택 11만2200여가구가, 시흥과 창신·숭인뉴타운 2곳을 포함하면 13만가구가넘는다. 9곳의 수용인구는 32만명이며, 11곳 모두 합하면 37만여명 규모다. 뉴타운 지역마다 단계적으로 사업을 시행하고 있지만 서울시의 계획대로라면 결국 2009년부터 2013년까지 이주와 철거가 집중되는 셈이다. 동시다발적인 뉴타운 사업 진행으로 3차 뉴타운에서만 2009년부터 연평균 3만 가구 이상이 이주 계획을 세워야한다. 가장 빠른 곳은 수색증산뉴타운으로 시는 2013년까지 뉴타운 조성을 끝마칠 계획으로 1만2438가구의공동주택이 건립되며 수용인구는 3만3500여명에 달한다. 임대주택은 1960가구가 들어선다.
서울시는 뉴타운 사업지구 중 규모가 가장 큰 장위뉴타운에 2016년까지 공동주택 2만2846가구(임대 4072가구)를 건립키로 했다. 수용인구만 7만3270여명 규모다. 장위뉴타운의 영향으로 이미 석관동 등 인근 집값 및전세값은 크게 뛰었다. 2015년 완공을 목표로 하고 있는 곳은 이문휘경뉴타운을 비롯해 북아현·신길·흑석·신림뉴타운 등이다. 2016년까지는 장위뉴타운과 거여마천·상계뉴타운 등 3곳이고 시흥과 창신숭인뉴타운의 경우도 완공시기는 큰 차이가 없다. 여기에 2차 뉴타운 12곳의 사업도 앞으로 활발하게 진행될 것으로 보여 향후 4∼5년 사이 이주해야하는 가구수는 25만 가구를 넘어선다.
2차 뉴타운 전체 면적은 850만㎡로 3차 뉴타운보다 규모가 200만㎡ 가량 작지만 전체 12곳 중 미아·가재울·답십리·노량진 등의 일부 사업구간을 제외하고는 아직 이주 단계까지 가지 않았다. 매매시장과 분양시장 전망이불투명해 관망세가 짙어지면 상대적으로 전세시장이 불안해질 가능성이 커 지역별 수급에 따라 국지적으로전셋값이 들썩이는 곳도 나오지만 싸게 전셋집을 구할 수 있는 방법이 있다. 대규모 입주 단지와 서울시의 장기전세주택이다. 연말까지 전국적으로 8만여 가구가 입주, 서울에선 8800여 가구가 입주한다. 용산·종로·마포 등도심권에 입주 물량이 많아 광화문·여의도·강남에 직장을 둔 수요자라면 관심을 가질 만하다.
용산에선 주상복합인 파크타워가 10월 입주한다. 지하철 4호선 이촌역·신용산역과 올림픽대로·강변북로 등이가깝다. 114㎡ 전셋값이 2억원 안팎이다. 마포구 신공덕동에서 브라운스톤공덕이 11월 입주한다. 83㎡ 전셋값이 2억2000만원 선이다. 성산동에선 월드컵아이파크가 12월 집들이한다. 유원성산 아파트를 재건축한 이 단지는 지하철 6호선 마포구청을 걸어서 이용할 수 있고, 월드컵경기장과 홈에버가 가깝다. 119㎡가 2억3000만원 선이다.
수도권에선 수원·부천·동탄신도시 등지에서 대단지 입주로 부천에선 3090가구짜리 중동주공 재건축 단지가집들이한다. 부천시민운동장·중앙공원·솔안공원이 가깝다. 114㎡가 1억6000만원 안팎이다.지방에서도 대단지입주가 많다. 세종시(행정중심복합도시)와 가까운 충남 연기군 조치원읍에선 1429가구의 조치원자이가 10월 입주한다. 세종시는 물론 대전·천안·청주 등과의 접근성도 좋은 편이다. 109㎡가 9000만~1억원 정도다.
서울시의 시프트는 전셋값이 주변 시세보다 싼 데다 한 집에서 최장 20년간 살 수 있다. 청약 당첨 커트라인이유망 단지 일반분양 물량보다 높게 끊기기도 한다. 연말에는 강남권에서 대거 나온다.반포래미안·반포자이 등서초구 일대 재건축단지에선 12월 695가구가 한꺼번에 나온다. 전용면적 84㎡의 전셋값은 주변 시세(2억4000만원 선)를 고려하면 1억9000만원 안팎이 될 것 같다. 강동구 강일지구에 10월 1707가구가 나온다. 이 중 470가구는 전용면적 85㎡ 초과 중대형이다. 중대형 시프트는 청약예금 가입자도 청약할 수 있다. 당첨자는 청약가점제로 가린다. 전용면적 85㎡ 이하는 청약저축 가입자 몫이다. 재건축 시프트는 청약통장이 필요없고 무주택 기간과 서울 시내 거주기간이 각각 1년 이상인 사람이면 누구나 1순위로 신청할 수 있다.
경기도 고양시 가좌지구는 2006년 가을 4억1000만원에 사서 입주한 아파트가 지금은 3억원대 중반까지 하락세로 2008년이 입주한 지 3년 된 가좌지구는 2003년 분양 때 투기 수요까지 가세할 정도로 인기를 끌었던 곳이지만 양도소득세 비과세 요건(3년 보유)을 채운 1주택자가 내놓은 매물이 쌓이며 집값이 하락세로 109㎡의정상 매물은 4억원 선이지만 3억원대 중반 매물도 팔리지 않는다.
2002~2003년 주택시장 호경기 때 투자 수요가 대거 몰려 치열한 청약경쟁률을 보였던 단지들이 입주 3년을맞아 악몽에 시달린다. 분양 당시엔 인기 단지였지만 주변 집값까지 끌어내리는 애물단지로 서울(3년 보유, 2년거주)과 달리 3년만 보유하면 양도세가 비과세돼 다른 곳에서 전세를 살며 원정 투자에 나선 사람이 적지 않게 분양 받았던 집들이다.
개발 기대감에 비해 실수요가 제대로 뒷받침되지 않는 수도권 외곽 지역의 입주 3년차 단지들에서 매물이 많이 나온다. 2008년 수도권의 입주 3년차 단지는 11만9000여 가구로 2002~2003년 분양된 단지다. 인천 송도경제자유구역에선 풍림아이원 등 입주 3년 된 6개 단지 3800가구 매물이 시세 하락을 부추겨 풍림아이원 142㎡매도 호가가 2007년 9억원 선이었지만 8억원대 초반으로 매물을 내놓는 사람들 대부분이 서울 등지에 살고있는 투자자다. 파주 교하지구 4개 단지 3000여 가구에도 입주 3년차 단지가 적지 않다. 교하지구는 12월이면입주 3년이 되는데 갈수록 집값이 내려갈 것이다.
입주 3년차 단지들의 악몽은 대출 규제가 여전한 데다 1주택 양도세 비과세 요건이 강화돼 수도권 외곽 지역은 수요가 더 위축될 것이기 때문이다. 2009년에 추가로 입주 3년이 되는 단지도 9만8000여 가구에 달하는 교하지구 4개 단지 2700여 가구·송도 2개 단지 700여 가구 등지에 많다. 집값이 당분간 약세를 보일 것으로 예상돼 투기 수요가 계속해서 팔고 나가려 할 것이며 실수요자들은 입지 여건 등을 고려해 입주 3년차에서 나온매물 공략을 생각해볼 만하다. |
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| 일시 : 2015-12-15 [12:00] / IP : 27.119.39.206 |
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