확정일자와 전세권설정의 차이점과 효력
주택임대차보호법 제3조의 2에서 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여전.월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것이며, 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있다. 대체로 동사무소에 주민등록 전입신고에 전.월세계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을제시하고 구두로 청구하면 받을 수있다.
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다. 따라서확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아두어야 한다.
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없다. 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있다.
첫째, 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나, 전세권등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 든다.
둘째, 확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다. 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나, 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니므로 보다편리하다.
셋째, 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 한 전세권자는 판결절차없이도 직접 경매신청을 할수 있다.
넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 판례는아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했다.
어떤 사정으로든 임차인이 잠시 동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고 한 그때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게된다. 다만, 계약기간이 끝났으나 임대인이 보증금을반환치 않아 법원의 등기명령으로 임차권등기가 종료되면, 임차인이 다른곳으로 이사를 하거나 주민등록을옮기더라도 확정일자의 효력은 기존대로 지속된다.
계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 굳이 새로이 계약서를 작성하지 않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속된다. 다만, 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아, 보증금을 인상하기 전에 작성한 구 계약서와 함께 보관하는것이 매우 중요하다. 구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다앞서고, 구 계약서에 적힌 보증금액은 구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가 적용된다.
계약서상의 지번이 잘못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우, 또는 공동주택의 명칭과 실제동 호수 표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다.
확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할수 있는 방법이 없고, 새로이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 된다. 다만, 판례는 확정일자 받은 사실은 확정일자를 준 기관의 공정증서대장 등, 다른 방법으로도 입증할 수 있다고 했다. |
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