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박종석 |
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주택임차권의 대항력, 승계, 보장, 변제권 |
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주택임차권의 대항력, 승계, 보장, 변제권
1.주택임차권의 대항력
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록 (전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제3자에 대해 효력이 생긴다는 것은 임대인 이외의 자에 대해서도 세든 사람은 그 주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이것은 결국 임대차기간 중 임대주택의 소유자가변경되는 경우에도 임대인의 지위가 새 소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안 (보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지)그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.
주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행해졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸돼임차인은 새 소유권자에 대해 대항할 수 없다.따라서 타인의 주택을 임차코자 할 때는 최소한 등기부를 열람해 저당권설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.
2.임차주택양수인의 임대인지위 승계
임차주택의 양수인이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취득하자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의해 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다. 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 따라(경매 또는 본등기의 이행방법으로) 소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대해 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 임차주택의 양수인에 포함시켜서는 안된다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정해진 권리와 의무를 모두이어받는 것으로 임차주택의 소유권 변동 후에 발생할 차임 청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생했으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 생겼던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라고 봐야 할 것이다. 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담해야 한다.
3.임차인의 순위에 의한 우선변제권
구 법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권 등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡했었는데, 1989. 12. 30 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선 변제권을 인정하였다. 주택의 임차인은 주택의인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임 대차계약증서상의 확정일자를 갖췄을 때, 경매 또는 공매 때임차주택의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
후순위권리자기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다. 임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터즉시 받을 수 있으며, 이때 다른 권리자와의 우선순위를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결 후 빠른 시일안에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 보증금이 많은 경우에도 적용된다. 다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며, 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다.
4.주택임대차계약기간의 2년 보장
주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항).임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(법 제6조 제1항). 다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.
적용대상은 주택이어야 합니다.사실상의 용도를 기준 주택이냐 아니냐는 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등의 공부상 기재에 의하여 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도를 기준으로 판단한다. 건축물관리대장상 용도가 공장으로 되어 있으나 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있던 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤을 경우에는 주택임대차보호법상의 주택으로 보아 보호를 받을 수 있다. 처음엔 점포용 건물을 임차하여 점포로 사용하였으나 영업이 잘 되지 않아 점포를 주거용으로 변경하여 살고 있는 경우에는 보호를 받을수 없다.
주택의 일부가 점포인 경우 주택의 일부가 점포이고 일부는 주거용일 경우에 건물 중 주택과 점포의 구조와그 넓이, 건물의 주된 용도 등을 참작하여 비주거용건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있는 것으로 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있다. 내실이 딸린 다방을 임차하여 그곳에서 거주까지 하는 경우건물의 주용도는 어디까지나 비주거용인 다방이고 내실은 부수적으로 사용하고 있는 것에 불과해 전체적으로주거용이 아닌 것으로 판단되기 때문에 법의 보호를 받을 수 없다.
미등기주택인 경우 임차주택이 미등기인경우라도 입주후 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법의 적용을받는다. 따라서 확정일자까지 받아두면 앞으로 그 주택의 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매가 된다 하더라도 우선변제권이 있으며, 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있어 계약기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 계약기간이 끝난 이후라도 임차보증금을 반환받기 전까지는 주택반환을 거부할 수 있다.
대항력과 관련된 대법원 판례
인정한 경우
- 임대차계약당사자의 지방근무등 개인적인 사정으로 동거가족만 전입신고를 한 경우,
- 미성년자인 아들을 대신하여 아버지가 계약을 체결하고, 아들만 입주하여 전입신고를 한 경우,
- 전입신고 담당공무원등의 실수로 임차주택소재지 지번이 다르게 등재된 경우,
- 두 필지위에 신축된 다가구용 단독주택의 1실을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나
주민등록상 필지만 기재되어 있는 경우
인정하지 않은 경우
1)임차인의 착오로 전입신고를 잘못하여 임차주택의 소재지 지번이 잘못 등재된 경우,
2)임차한 주택의 실제 동표시가 공부상 표시와 다른 경우,
3) 다세대주택(아파트는 아니나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택으로 다가구주택과는 구별을 요함)을 임차하여 전입신고까지 하였으나 주민등록상에 동호수표시가 되어 있지 않은 경우,
4)처음 입주하여 전입신고를 하고 살다가 사정이 생겨 일시 이사를 갔다가 다시 와서 전입신고를 하였는데그 중간에 그 주택에 근저당권이 설정된 경우
5)임차주택에 입주한 후 전입신고를 바로 하지 않고 있던 중 그 주택에 제3자의 근저당권이 설정된 직후
전입신고를 한 경우,
6)가압류등기가 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을 제기, 승소판결을 받아 그 주택에 강제경매가 들어온 경우,
7)소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 후에 가등기에 기한 본등기나 처분금지가처분권자가 본안 소송에서 승소하여 이전등기를 마친 경우
임차인의 범위를
1)서울과 경기 등 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 4천만원 이하인 임차인에서 6천만원 이하인 임차인으로
2)광역시는 3천500만원 이하에서 5천만원 이하로
3)나머지 지역은 3천만원 이하에서 4천만원 이하로 확대했다.우선 변제금의 액수도 수도권 과밀억제권역은 1천600만원 이하에서 2천만원 이하로, 광역시는 1천400만원에서 1천700만원으로, 나머지 지역은 1천200만원에서 1천400만원으로 각각 상향조정했다. |
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| 일시 : 2020-01-15 [14:18] / IP : 59.4.48.149 |
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