입주물량 감소와 2년차 아파트 찾아 나서야
수도권 내 2011년 아파트 입주물량이 2010년 보다 절반가량 줄어들어 10만가구에 미치지 못함에 따라 미입주, 미분양 등으로 인한 집값하락 속도가 다소 느려지는 반면 전셋값 등 임차가격 불안요소는 더욱 커질 것이다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 입주물량은 총 9만3356가구로 10만가구로 2010년 7만8119가구에 비하면 52%수준이다. 5년간의 수도권 입주물량을 비교해 보면, 2006년에는 대략 13만 가구, 2007년 12만 가구에서 2008년과 2009년 14만~15만 가구였으나 2011년은 2007년분양가 상한제 적용에 따라 밀어내기 식으로 공급했던 물량들이 준공되면서 17만가구가 넘는 물량이 입주를 맞았다.
입주물량이 2011년 줄면서 주택시장은 입주폭탄으로 인한 집값하락과 미입주, 미분양 등의 사태가 다소 진정될 전망이다. 입주물량이 각 지역 내에서 동일한 숫자로 줄어드는 것은 아니지만, 용인 등 입주폭탄 지역인 경기도에서 공급이 크게 줄어들 예정이어서 집값 낙폭이 어느 정도 줄고 시장침체가 해소되는 사인을 줄 수 있다. 입주물량 감소뿐만 아니라, 공기관의 대규모 개발사업 축소 및 지연 등으로 인한 공급 감소도 가격 낙폭확대를 완화시킬 것이다. 한국토지주택공사 서울시 등 사업구조조정을 통해 부채 절감을 선언하면서 장기적인부동산 인허가 공급 총량을 줄이는 움직임이 일고 있다.
수도권 전세시장이 수급불균형으로 불안한 모습을 보이면서 봄 이사를 준비하는 전세수요자들은 전셋집 구하기에 어려움이 커지고 있는 가운데 입주 2년차 대단지 아파트로 전세계약이 통상 2년이라는 점을 감안하면 지난 2009년초 입주한 아파트는 전세계약 만기 물건이 나올 가능성이 크다.오는 2~3월 입주 2년차를 맞은 아파트는 수도권에서만 16개 단지 1만2395가구다.
지역별로는 ▲서울 7개단지 4810가구 ▲경기 8개단지 7257가구 ▲인천 1개단지 328가구다. 입주 2년 차를 맞는아파트는 서울 강동구과 경기 용인, 판교, 인천 서구에 집중돼 다.주로 택지지구 내에 공급된 대규모 단지로비교적 중소형 비율이 높다. 2009년 3월 준공된 강동구 강일동 강일리버파크 3단지는 총 987가구로 59~84㎡의중소형으로 구성돼 있다. 84㎡ 전셋값은 2억~2억2000만원 선으로, 오는 2~3월 입주 예정인 인근 고덕 리엔파크 1, 2단지보다 1000만원 정도 저렴한 수준이다. 2년 만기 물건은 설 이후에 쏟아질 것으로 재계약하려는 이들이 많아 전셋값 하락은 없을 것이다.
경기도 성남시 판교 봇들마을1단지 풍성신미주(1147가구)도 내달 입주 2년 차다. 109㎡의 중형으로 구성돼 있고 전셋값은 3억원 선이다. 경기 성남 판교 풍성신미주의 경우 전세 물건이 다른 단지 보다 많이 나오는 편이지만 바로 소진되고 있다.인천 운서동 영종어울림1차는 총 328가구로 2009년 2월 입주를 시작했다. 공급면적은 84㎡~126㎡로 중소형 비중은 적은 편이다. 작년 12월에 개통된 인천공항철도 운서역을 차량으로 이용 가능하고 84㎡~126㎡ 전셋값은 1억원 선이다.
보금자리 축소발표도 있었고 입주물량이 줄어들면 2010년말이나 2011년부터 수요층에 자극을 줄 수 있을 것이다. 부동산 상품은 공급이 비탄력적이고 실제 상품이 만들어질 때까지 시간이 걸리기 때문에 예정 공급량은 몇년 뒤 시장을 내다 볼 수 있는 지표가 된다. 입주물량 감소는 임대차시장에서 공급부족지역에 불안요소로 작용할 것이다. 입주물량 자체는 원래 매매보다는 전세에 바로 영향을 주며, 입주공급이 줄어들 때 전세난이 심한 곳에는 더 크게 불안을 가할 것이다. 단 거래 자체가 안 되고 있는 요즘 상황에서는 입주규모가 매매가에도 영향을 줄 수 있으며 입주감소로 인해 매매가 하락폭이 어느 정도 줄어들 것이라는 심리가 시장에 반영될 수 있다 |
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