발목잡힌 위례신도시 갈수록 꼬여 분양 늦어져
국책사업인 보금자리 공급에 올인하면서 과거 정부가 추진한 신도시 사업을 등한시 하고 있어 2기 신도시들이 유탄을 맞고 있다. 동탄2·옥정·검단·위례 등의 2기신도시는 개발 일정이 늦춰지거나 보상이나 시설이전 문제 등에 걸려사업일정이 연기되거나 불투명해졌다. 분당급 신도시로 낙점한 경기 화성 동탄2신도시 아파트분양은 계획보다2년 정도 미뤄져 2012년께나 이뤄질 것이며, 개발계획 승인, 보상, 택지분양 등의 절차가 지연돼 분양계획도 늦춰졌다.
위례신도시 분양 일정을 앞당기기 위해 별꼼수을 썻지만 최초 분양이 2년간 늦어지게 되었으며, 동탄2기 신도시도 2년이상 늦어져 분양예정이나 수도권 10개의 보금자리 주택 30-50%싸게 공급하기에 토지소유자들과의민원미해결로 갈수록 늦어질 가능성이 높아지고 있다. 이미 1년이상 늦어진 신도시들도 2-3년이상 늦어질 가능성이높아지고 있으며, 서울서 먼거리의 신도시는 100%분양이 아닌 축소 할 위기에 처한 것은 민간건설사의분양이 대폭 줄고 있음에도 미분양 아파트는 줄지 않은 것은 정부가 수급에 대한 통게도 없기 때문이다. 주택보급율이 113%이상인데도 공급에도 염두해 두지,수급조절을 할 능력이 있는 정책가는 한명도 없기 때문이다.
후분양이 아닌 선분양 방식을 택하더라도 2011년 이후에나 분양이 이뤄질 전망이다. 동탄2신도시의 분양이 2년가량 늦어지는 데 이어 송파신도시까지 지연이 확실해짐에 따라 신도시에서 내집마련을 기대해 온 청약대기자들의전략 수정이 불가피하였으나 보금자리 주택 공급이 겸쳐 청약자 없는 아파트 분양이 2010년부터 더욱 세차게 일어날 가능성 높아지고 있다. 송파신도시 개발계획을 확정짓기 위해 국방부, 서울시 등 관련 기관과 마지막 협의를 하고있으나 아직까지 매듭짓지 못한 문제는 임시 골프장 문제와 SH공사의 공동사업 시행여부 등이다.
위레신도시에 2010년 4월 보금자리주택 사전예약을 앞두고 있지만 서울시와 경기도 등의 사업 시행참여, 우선 공급물량 배정, 골프장 이전 문제 등이 실타래처럼 꼬여 있다. 사업시행지분 참여를 둘러싼 한국토지주택공사와 서울시.경기도간 갈등에 지역우선공급, 골프장 이전 문제까지 겹쳐 난항을 거듭하면서 아파트 분양이제때 이뤄지기힘들 것이다. 위례신도시 678만8,000㎡ 가운데 약 41%인 278만7,000㎡가 성남시에, 38%인 260만6,000㎡가 서울시 송파구에, 21%인 139만5,000㎡가 하남시에 걸쳐 있으며, 전체 부지 가운데 73%는 국방부의 땅이다.
서울시가 38% 경기도가 25%, 성남시가 10% 등 사업 공동 시행을 요구하면서 중재를 해왔지만 각 지자체간합의를 이끌어내지 못해 협상이 결렬이다. 국방부는 군부대 이전 사업의 원활한 진행을 위해 국방부 땅은 LH가단독시행해줄 것을 공식적으로 요구하고 있으며, 땅 27%을 나눠서 각 지자체가 사업 참여를 하는 쪽으로 설득 했으나 의견차를 좁히지 못해 다음 협상 일정은 아예 잡지도 못한 상태다.
군 소유의 남성대 골프장을 수용하는 조건으로 미8군 성남골프장을 넘겨주기로 합의했으나 미8군이 오산으로 이전하는 2017년까지 임시 골프장을 마련해 달라는 요구로 국토부는 인근에 있는 퍼블릭골프장을 임대해주는 방안등을 추진하고 있지만 결론을 내지 못했다. 수도권 주택공급 확대를 통한 시장 안정을 위해 추진하는 2기 송파신도시 개발사업이 출발부터 1645㎢ 규모의 개발제한구역 해제를 둘러싸고 해당기관들이 갈등은 그린벨트 해제결정을 연기하면서 갈등이 노골화다. 명분과 실리 사이에서 엇갈리는 충돌이다.
송파신도시가 뉴타운 등을 통한 강북개발로 지역균형발전을 추구하는 주택정책을 근본적으로 위협했으며, 교통 혼잡 문제를 들어 반대 목소리였었다. 신도시는 개발 자체가 무산될 경우에 떠안아야 하는 부담 때문이며,개발이 백지화되면 스스로도 간절히 원했던 부대이전 등이 이뤄지지 않고 이로 인한 지역 주민들의 원성을 살가능성도 높았었다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법에 따르면그린벨트 해제에 앞서 해당 지역 주민들의 공람과 지방의회의 의견을 반드시 거쳐야 한다. 신도시 개발을 위한 그린벨트 해제 시기는 법령에 규정돼 있진 않지만 개발계획 수립시 지자체 의견 등을 사전에 반영하기 위해 해제와계획 수립을 병행처리하고자 하는 것이다.
송파신도시 일정은 당초 예정보다 6개월에서,1년,이제는 2년이상 늦춰질 가능성이 높아졌다. 후분양에서 선분양으로 간다하더라도 2년이니 실제는 더 늦어진 것이다. 현행 주택공급에 관한 규칙상 송파구에 지어지는물량 전체는서울 거주자에만 공급되며 성남과 하남에 지어질 주택분양분은 각각 30%씩 지역우선으로 배정된다. 송파구에 들어서는 1만8600여가구는 서울 거주자가, 성남2만100여가구과 하남1만300여가구은 공급 물량중 각각 6000여가구와 약 3100가구가 지역주민에게 할당된다.
강남 속 뉴강남으로 조성될 서울 송파신도시 개발계획이 일단 오는 2012년 이후로 전면 유보된다. 송파신도시개발은 그린벨트제도 근간을 뒤흔들고 도시연담화 현상을 초래하는 등 득보다 실이 커 용적률 및 층고 완화를통해 뉴타운 등 재개발과 강남 재건축을 활성화해 주택 공급을 늘려나가는게 바람직하다. 택지 선수공급, 주택 선분양 등의 방법이 동원되더라도 분양은 2011년 이후에나 가능할 전망이어서 송파신도시를기대하고 있는청약 대기자들은 청약 전략을 수정이다. LH가 단독 시행하는 원안을 밀어 붙이는 방안도 검토하고있지만, 위례신도시 사업 승인 절차 등에서 각 지자체와의 마찰이 불가피하다.
청약 자격 문제도 여전한 걸림돌로 위례신도시 지역별 우선공급물량에 대한 협의를 벌였으나 결론을 도출하지 못해 경기도가 기초지자체 30%, 광역지자체 50%, 수도권(서울 포함) 20%로 배정하는 수정안을 제시하고있지만 서울시는 거주자 100% 우선공급이라는현행 규정을 고칠 수 없다는 입장이다. 국토부가 기초지자체 30%, 광역지자체 20%, 수도권 50% 배정 중재안까지내놓았지만 서울시가 거부한 상태다.2010년 4월 보금자리주택이 들어설 1단계 사업지는 아직 사업부지 조차 명확하게 확보되지 않았으며, 국방부가 소유한 남성대 골프장 이전 문제도 첩첩산중이다.
수도권 북부 2기 신도시인 경기 양주신도시내 옥정지구도 사업 차질을 빚어 옥정지구의 완공시기는 오는 2011년말이었으나 토지매입이 제 때 이뤄지지 않아 2013년말까지로 2년 늦춰졌다. 한국토지주택공사는 2008년 6월부터 공급한 29개 필지 중 절반 정도인 14개 필지가 미분양으로 남을 정도로 민간건설업체가 토지매입을 꺼려 준공 시기를 늦췄다. 인천 검단신도시의 경우 보상작업에 난항을 겪으면서 2009년 분양은 사실상 물 건너가 시행자인 LH와 인천도시개발공사, 인천시가 1조2000억원에 이르는 보상비를 현금 대신 채권으로 지급키로해 땅주인들이 크게 반발하고 있다.
김포 한강신도시는 한강변 6만㎡의 부지에 수변상업시설을 공모형 프로젝트 파이낸싱으로 추진해 왔지만 기한 없이 보류됐다. 2기 신도시 사업을 추진하던 중 입지나 가격 경쟁력이 있는 보금자리 물량을 대거 쏟아내면서 신도시 사업의 맥이 빠진게 사실이며, 수요자의 혼란이 계속될 경우 장기 표류 할 가능성도 있다. |
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