저금리시대에 무리한 대출 내집마련은 패가망신
부동산은 상승시에도 하락한 부동산과 지역이, 하락시에도 상승한 지역과 부동산이 있다. 2009년 전반기 부동산 시장이 대표적으로 경부선 축의 강남권 이남은 상승으로, 기타 지역은 약보합이엇으며,상승한 지역은 해외자본과 유동성자금 1200조우너의 일부가 시장에 침투했으며,청라지구 청약률 높은 곳에도 투기자본이 침투해프레미엄만 건져먹고 떠났으며, 전매하지 못한 아파트는 마이너스 프레미엄 청자지구 놀려있으며, 이유인즉인천은 10곳의 신도시가 개발되면서 분양되어 주택공급 과잉지역이며, 인구가 서울과 더블어 늘지 않은 수도권 유일지역이며, 수도권서 주택값이 싼 지역이다.
투기세력이 지나가자 주택가격 하락 우려로 금융권의 중도금대출 축소 애드벌륜 띄우는 척하면서 금리 인상으로 돌아서려는 은행들의 속임수가 여실히 드러났다. 이유인즉 투기지역만이 아니라 부동산 값이 오른 지역을 대상으로 대출규제라 하지만 부자들은 얼마든지 저금리 융자 가능하며,피해는 서민들에게 돌아간다. 서민들 위한 지원 내 놓았지만 1/10도 이행하지 않고 슬그머니 꽁무니 빼기 일수 엿으나, 양도소득세 6억에서 9억으로, 자주택자 중과세에서 일반과세, 종부세 가구별에서 개인별로와 동시 6억에서 9억까지 완화했으며, 고분양가로 미분양 아파트 난 건설사 집중적으로 매입해 주었는데 세금 감소로 인해 재정적자 40조원으로 예측하고 있으며,모조리 서민들의 전기세와 가스비 인상과 각종 부가세 인상으로 돌려 막는다. 이게 부자와 서민으로 나뉘어 통치기반 만들려는 전략이다.
경기의 회복조짐이뚜렷하지 않아 본격적인 실적개선을 기대하기는 이르다. 국내 경기상황의 악화 속도가 둔화했지만 구체적인 회복신호를 찾기는 어렵다. 순이자마진 하락으로 이자이익이 줄고, 수수료 등 비이자부문수익도 줄 것으로 보여 은행들의 수익성 악화는 불가피하다. 연체율 등 건전성 관련 지표도 아직 개선을 기대하기는 어렵다. 대출 증가의 큰 힘은 저금리와 유동성이었다. 각종 정책 완화 및 개발 특수를 누린 지역에 넘치는 유동성이 흘러 들어 집값을 끌어올려 강남 재건축단지를 중심으로 국지적인 과열이 감지되자 대출 옥죄기, 금리 인상 등 투기 억제를 위한 금융 규제 방안은 부동산 시장으로 유입되는 유동자금을 차단해 거품을 걷어 내겠다는 것이다.
은행들 연속 적자는 적자는 면했지만 경기침체가 상당기간 지속될가능성이 크고, 금리 하락에 따라 이자수익도 급감할 것으로 보여 본격적인 실적 개선은 기대하기 어려워지자 다시 금리 인사으로 패턴 바뀐 투기지역과 부동산 값 오른 지역 대상으로 규제라지만 실질적으로는 금리인상이다. 은행권의 주택담보대출이 부동산투기 열풍이 불었던2006년 11월 이후 가장 많이 늘었으나 2008년 무리한 융자로 2만4천가구 이상의 주택이 경매당했다. 실업자는 늘고, 가계수입은 줄고 있는데도 무리한 융자로 내집마련보다는 청약저축으로 국민임대주택이나 장기전세 주택, 보금자리주택, 주공아파트의 단계적 거주 공간 늘리는 전략이 절실하다.
소비 진작과 경기 활성화를 위해 부동산 규제를 완화한 데다 저금리 기조가 유지되면서 대출 수요가 살아난데따른 현상으로 가난은 옛부터 임금금도 구제 못한다 했다. 가난은 스스로 해결하여야 한데도 주택에 대한투기와 분양가나 매가의 무리한 융자는 노숙자로 가는 길목이다. 경기침체가 장기화하면 과도한 부동산 관련 대출은 추가 부실을 키울 수 있다.제2-3금융권 융자와 사채업자는 호황이다. 신용이 좋은 사람은 제1금융권 융자을 얻어쓰기 쉽지만 투기.모험.또또복권 좋아한 사람들은 상당수가 제2-3금융권 이용하나 걷치례일 뿐이다.
가계대출 잔액은 2006년 11월 이후 최대치다.투기지역과 투기과열지구 해제로 담보인정비율과 총부채상환비율 등이 완화되면서 대출이 늘어 은행들도 중소기업 대출보다 상대적으로 위험이 적은 주택담보대출 영업을선호한게 몇달 전 부터다. 은행도 다람쥐 채바뀌 돌 듯 대기업에서 중소기업,중소기업에서 개인으로 수시로바뀐 대출 성행하고 있으나 언제 돌아설지모른다.
경기가 어려운 상황에서 주택대출 증가가 경기회생의 신호가 아닌 망할 길찾는 것이다. 기존 대출의 부실을막기 위한 추가 대출 수요 등이 포함 가계나 기업의 부실을 막으려고 적극적인 대출 여건을 조성하고 있지만, 주택담보대출 급증이 추가적인 부실 위험 신호탄이며, 경기는 2012년 전후라야 해동의 시작이 될 것이란게 대체적 시각이다. 담보대출은 분양가나 매가의 20%이하, 금액으로 5천만원 이하가 가장 안전하다.
주택공급은 50만가구에서 37만가구로 2008년 줄었으나 미분양 아파트는 사상최대엿으며, 경매주택은 2만4천가구 이상, 2009년 주택공급은 50만가구에서 45만가구로 축소했지만 년말에는 32만가구 공급도 어려울 것이나 경매시장에는 새로운 주택이 매달 나오고 있는 것은 공급 과잉의 주택정책에서 찾을수 잇으며, 무리한 신도시 개발과 택지개발이다. 집이 남아도는 시기에 반드시 찾아 올,불어닦칠 집값 하락에 대비해 주택구입시
자기자본 빙류을 높혀야 할 것이다. 본인의 자금 능력을 고려해 포트폴리오를 짜야 한다. 부동산 투자 포트폴리오의 흐름은 투기않고 투자만 하며, 본인의 자금력에 의한 투자, 안정적 접근이다.
금융회사의 건전성을 위해 정부는 금리인상과 투기지역에 관계없이 주택담보대출 강화의 틀은 이미 마련해
발표 시기만 남겨두고 있어 무리한 융자로 내집마련한 투자자와 미분양 아파트 60%무이자로 계약한 청약자는 가격하락과 마이너스 프레미엄으로 시장의 혼란이 이어질 것이다. 2009년 부동산 시장은 실물 경기 회복
보다는 유동자금과 투기자본에 의해 움직였기 때문에 금리인상과 대출 규제가 강화되면 주택값 하락으로 돌아서 전국적 경기 침체가 불가피하다.
호재가 있는 부동산에는 투기자본이 몰릴 것이나 신중한 투자전략이다. 대출 금리가 신용도나 담보가치,갚을능력,빈부의 격차에 의해 2~6%이고, 주택 구입자금의 60% 이상을 대출 받을시 연 5% 이상의 집값은 주택보급율이 높은 시대에 맞지 않는 대출이며, 수익성이 없는 투자로 국민임대주택-장기전세주택-보금자리주택-주공아파트 분양-중대형민간 아파트에서 단독으로 대지 330m2 이상의 주택구입이다.
투자나 내집마련시 자기 자본과 대출 비율을 8대2다. 소득 대비 대출원금과 이자상환비율을 낮춰야 할 것이며, 가능하면 융자는 해지 연체금 지불하더라도 갚고 없어야 할 것이다. 분양 아파트는 한번에 목돈이 들지 않지만 입주 때까지 6-8차례에 걸쳐 나눠내기 때문에 자금 마련을 위한 시간을 벌 수 있으나 무리한 융자로 신용불량자 되는 첫단추가 될 것이다. 미분양 아파트는 공급과잉지역이거나 고분양가로 주위 시세보다 30%이상 가격이 높은 아파트가 대부분이다. |
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