내집마련 개발 호재와 저금리에도 5년후로
고속도로 개통, 전철개통, 도시개발, 재건축 완화, 저금리 등과 보금자리 주택 공급 등 호재에도 불구하고 부동산 시장은 썰렁하기만 하다. 전국에는 200여곳의 아파트 단지가 3년채 공사중단과 입주 할 아파트가 반년이 지나도 입주 할 사람이 없어 텅텅비어 있고, 공사장은 공사중단으로 키높이만한 풀들이 자라고,웅덩이에는 썼은 물이 고여있는 와중에도 청소년들의 불량장소,노숙자들의 주거공간,어린이들이 놀이터로 이용하고
있다. 매년 50만가구 공급 정책은 33만가구 공급에도 미분양 아파트는 한두달 줄다가도 늘어만 가며, 2년째
사상 최대의 미분양 아파트가 나올 가능성이 높아져 식어버린 부동산 시장은 소득감소,신용불량자 증가, 실
업자 증가, 경제악화와 고분양가에 내집마련 하려는 사람은 없으며, 계약 후 해지하고픈 사람들만 늘어나고
있다.
가파른 아파트값 하락에 따라 높은 가격에 집을 샀던 집주인이 되팔면서 돈 한 푼도 못 받는 대출만 매수자에게 안기고 아파트를 넘기는 시기가 2번째로 찾아올 시간적 시기 조절장이다. 다가구 주택을 실제 거처에 따라복수로 처리하고 1인 가구도 가구수에 포함 할 경우 우리나라 주택보급률은 113%로 현행 주택보급률이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 새로운 주택보급률 산정방식을 마련해 주택보급률은 주택수를가구수로 나눈 것으로 주택정책 수립을 위한 중요 지표다.
새로운 주택보급률은 그동안 1주택으로 봤던 다가구주택을 실제 거처에 따라 복수로 처리하고, 가구수에 포함시키지 않았던 1인 가구도 가구수에 포함시켜 2007년 기준 주택수는 1천629만4천800가구가 되고, 가구수는360만가구가 증가한 1천636만3천600가구가가 되나 2009년말에는 주택수는 1천7백만 가가구가 될 것이며, 오피스텔이나 주상복합, 미분양, 미입주 아파트 포함시 2천만 가구가 넘을 것이다. 또한 단독주택으로 2-19가구가 살고있는 가구까지 합하면 3천만원 가구가 넘으며,이들 가구의 상당수 가구는 학생들이나 나홀로 직장인들이 사용한다.
보금자리 주택 공급이 끝나자 전세금도 진정세를 보이고 있다.2005년부터 보금자리 주택 분양받기 위해 지장서 수도권으로 주민등록 옮긴 가구가 10만가구가 넘었기에 서울 및 수도권 아파트 매매가와 전세가가 지역적으로 동반 상승했었다. 2010년 4월 보금자리 주택 위례신도시서 공급하기 전에 지방서 최소한 1만가구 이상이수도권으로 주소 옮기어 2012년안에 사전예약 신청 할 것이다. 서울, 신도시, 경기,인천 모두 약보합세다. 보금자리 주택 공급이 끝난 후 입주가 2012년부터 입주 한 지역의 주택값이 10-25%정도 빠지기 시작해 2015년전후에는 상당폭의 아파트 값이 하락세을 면지 못할 것이며, 내집마련의 호기가 될 것이다. 태평양경제전략
연구소의 예측은 빗나간 적이 없으며, 앞으로 40년간 부동산 예측을 이미 기고했다.
우리나라의 주택보급률은 113%가 된다.서울은 새로운 방식에 따를 경우 99%로 높아진것은 다가구 주택이
많아 주택수가 상대적으로 많이 늘어났기 때문이다. 우리나라의 주택보급률 통계는 100%에 못 미쳐 현행 주택보급률이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 새로운 주택보급률 산정방식을 마련, 계산한 결과실제 주택보급률은 높아진거다. 주택보급률은 주택수를 가구수로 나눈 것으로 주택정책 수립을 위한 중요 지표다. 시계열적 흐름을 파악할 수 있는 현행 산정방식을 병행해 사용 할 계획이며, 이걸 응용하는 연구소나 전문가는 없으며, 건설사의 총 분양가의 2-3% 광고비로 선전용 앵무새 역할만 하고 있다.
주택보급율의 증가와 미분양아파트 증가,지역적 주택 수급조절 미비와 경기 불황으로 아파트와 상가의 분양및 임대차 패턴이 아파트. 상가의 분양이나 임대차는 건설사 등 시행사가 먼저 분양을 한 뒤, 분양을 받은 이들이 직접 입주하거나 세입자를 구했지만, 분양시장에 선임대 후 분양의 역발상 내집마련과 투자식 분양 방식이 이루어지고 잇는 가운데 입주 승인 받아 미입주 아파트만 늘고, 2008년 50만가구 공급정책에서 37만가구공급했으나 사상최대의 미분양 아파트로, 2009년도 50만가구에서 32만 가구 공급에 그칠 전망이나 미분양 아파트는 2008년에 이어 사상최대의 미분양 아파트가 나올 가능성이 높아지고 있다.
과도한 대출로 인해 대출 이자를 부담해 못해 곧 경매로 진행될 아파트들이 경매로 진행되는 기간의 이자 부담을 피하기 위해 경매가로 아파트들이 나와 대출을 떠안는 조건의 급매물 아파트는 외환위기 이후 사라졌다가 수도권 외곽에서 나오고 있으며, 2008년 2만4천가구 이상이 경매에, 2009년 반짝 경매가 줄다가 2010년 경매 아파트도 사상 최대가 될 전망이나 금리 정책이 바로미터가 될 것이다. 아파트값 추락이 집을 팔고도 돈 한푼못쥐는 서글픈 상황이 돌아 올 날은 2012-2015년 사이 올 것이다. 분양시장에 2009년 전반기까지는 투기자금이 유입되어 부동산 경기을 지탱해 왔지만 보금자리 주택 공급이후 11월 부터는 약발이 점차 사글어 들고있다. 정부 통계의 경기는 살아난다지만, 시장의 경기는 살아나지 않고, 말로만 프레미엄 붙은 부동산에 있으나실제 프레미엄 받고 매도하기는 힘든 아파트가 대부분이다.
분양 가구수보다 미분양 수가 더 많은 지방 미분양 단지들은 최근 분양보다는 전세 놓기에 더 열을 올리고 있다. 미분양 적체로 단지 공동화가 되는 것을 막고, 자금 운영에 조금이나마 숨통을 트기 위해 건설사들이 도입한 임차인 책임 분양이다. 건설사는 분양자 구할 시간을, 입주자는 임대인을 찾아 분양계약하나 무이자 융자로 인해 2년후는 대체로 후회하고 있다.
지방에선 건설사가 판 분양가구 수보다 전세 임대로 나간 가구 수가더 많다. 경상, 전라, 충청,수도권까지 입주 할 아파트가 미입주 아파트로,분양 할 아파트가 미입주 아파트로,건설공사 할 아파트가 반년이상 공사도
못한채 나딩굴고 있는 아파트 천지다. 입주 할 아파트가 분양은 커녕 임대차도 나가지 않아 밤에 불꺼진 집이유령의 도의의 아파트가 된지 오래다.정부는 하루 빨리 50만가구 공급정책에서 30만가구 공급 정책으로,보금자리 주택 공급 중단으로 지방의 미분양아파트에 서울 거주자가 이사가서 10년간 살 경우 가구당 5-7천만원,경기 인천거주자가 지방 미분양 아파트 구입시 3천에서 5천만원 구입자금 무료로 대납해 준다면 수도권 인구20만명이 지방으로 이주가 가능해 국토의 균형개발과 지방화 시대가 열릴 것이며,수도권 신도시 1-2개 만들지 않아도 될 것이다. 행정복합도시 건설시 40만인구는 아니더라도 10만명의 인구 분산 효과 나타날 것이다. |
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