깍고 깍아도 깍이는 깡통아파트와 미분양아파트
지방만이 아니라 중부권.행정도시와 수도권 및 서울서도 깍고 깍아도 깍이는 깡통 아파트와 30%이상 분양가보다 낮은 가격에 계약 할 아파트가 전국 각지에서 등장했다. 깡통 아파트는 분양가 보다 낮은 아파트이나 미분양 아파트는 청약시장서 청야하지 않은 아파트라 할 수 있다. 분양가 보다 낮은 아파트나 청약하지 않은 아파트나 가격 하락은, 분양가보다 20%이상 가격이 낮기는 매한가지나 깡통 아파트는 프레미엄 이하 아파트로,미분양 아파트는 계약하지 않은 아파트라 여겨도 될 것이나 싼게 비지떡이며, 소문난 잔치 아파트가 아닌 소문도 없이 패기 처분 아파트라 해도 무방하지 않나 하는 생각이다. 투자가치 제로의 아파트로 대부분이 고분양가 아파트로 내것은 1억이지만 남의 것은 5천만원으로 보는 건설사들이 분양한 아파트로 대체로적으로 중간 지점인 7천5백만원이 정상가지만 실제 시장은 이보다 30%낮은 가격이 정상가일 것이다.
서울 강남에도 시세가 분양가보다 낮은 깡통아파트가 등장해 깡통 아파트와 미분양 아파트에 대한 투자가치을 비교분석해 봐야 할 것이다. 서초구 반포동 SK뷰 267㎡ 시세는 최초 분양가 24억6100만원보다 낮은 22억원내외다. 2008년 8월말 입주한 강동구 성내동 건영캐스빌 109㎡도 기준층 기준 최초 분양가는 3억9950만원이었지만 시세는 3억8000만원선에, 성내동 신이모닝빌도 85㎡A 매매가는 2억3000만원선으로 상한가 기준 분양가 2억6220만원보다 저렴, 동작구 사당동 장은해그린 136㎡도 분양가격은 3억9550만원이지만 분양가 이하에,성동구 옥수동 경보이리스 122㎡ 분양가 4억1000만원, 시세 3억6000만원선, 동작 사당동 장은해그린 136㎡ 분양가 3억9550만원,시세 3억8000만원선이나 찾는 사람은 거이 없다.
매수자 대부분이 아파트 가격이 하락예상과 융자에 대한 고금리 대처 방법이 없으며, 가계수입의 감소로 내집마련 할 여유자금이 줄고, 주택경기에 대한 불확실성으로 매수에 나서지 않고 있는당연한 시장흐름으로 당분가 호가가 더 낮아질 것이다. 소규모 단지의 경우 매수세가 없으며, 고분양가로 분양한 아파트 대책, 저금리정책, 취.등록세 인하. 한시적 1가구 2주택에 대한 양도소득세 인하, 주택공급 매년 50만 가구서 40만 가구로 정책변화가 시장 흐름을 조금이라도 바꿀 수 있을 것이다.
서울지역 중소형 아파트 보유자들은 중대형으로 갈아타기가 위해서는 중소형 매도후 호가가 낮은 매물이 나올경우 갈아타야 할 것이다. 소형 아파트 값이 약세는 이제 시작으로 갈수록 폭이 더 커지고,기간도 길어질 것으로 예상되어 있다. 중대형은 이미 2007년부터 1년이상 호가가 낮아지고 있어, 중소형 매도후 호가낮은 중대형을 구입하는 것이 현명한 투자가 될 것이나 아직 내집마련 못한 경우는 시장상황을 주시하면서 2012년 전후까지 기다리면서 호가 낮은 매물은 구입함이 좋다.
주택이나 부동산도 주식처럼 무릎에서 구입해 어깨에서 매도가 좋다. 한국의 주식은 거래소 1100포인트, 코스닥 300포인트 초반이 적정가로 이미 수개월전에 이멜과 홈피에 기재햤으며, 주식은 거래소 400%포인트 전후에는 집을 팔아서라도 5년간 보유할 여유만 있다면 투자하며, 이때 아니면 어떤 경우에도 주식은 망하며,증권사도 손해보고, 정부기관도 손해본다 분명히 했다.
서울지역 아파트의 경우 전용면적 60-85㎡에서 전용 85-102㎡으로 주택형을 넓히는데 필요한 비용은 평균 2억3천만원으로 낮아져,중소형에서 전용 102-135㎡으로 갈아타는 비용도 연초대비 줄었다. 소형에서 중소형으로 갈아타는 비용도 연초 2억원대에서 1억8천949만원대로 감소했다. 경기도도 중소형과 중대형의 가격 격차가 줄어들긴 했지만 금융시장 불안 등으로 중대형 매수세가 살아나지는 않고 있다. 양도소득세에 이어 종합부동산세도 완화되는 만큼 자금 여력이 있는 실수요자라면 호가가 낮은 매물이 나타난다면 넓은 주택형으로 갈아타는 것도 고려 할 만하다.
서울에서 매매가격이 분양가격 보다 낮은 이른바 깡통 아파트가 속출하고 있는 가운데, 강남에서도 나타나고있다. 서울지역 매매가는 매매 상한가가 분양가 이하로 형성돼있는 마이너스 프리미엄 아파트가 있다. 로열층, 비로열층 구분 없이 모두 분양가 이하로 시세가 형성돼있어 대출이자 등 금융비용과 기회비용 등을 감안한다면 손해의 폭은 더 클 수 밖에 없다. 깡통 아파트가 등장은 매수자 부재와 매수자 우위 시장, 고금리, 거래중단, 경기 불확실성, 정부 부동산 정책에 대한 신뢰로 인해 아파트값이 더 떨어질 것이라고 생각하는 매수자가 많아 섣불리 매매에 나서지 않고 있고, 소규모단지,도심의 변두리 아파트로 미래 가치 상실로 분양가 이하로도 거래를 하려 들지 않기 때문이다. 지역에 따른 입주물량 홍수는 주택보급율이 높아 더 이상 공급이 필요없이 매수자의 선택폭이 넓어졌기 때문이다.
주식시장과 금융시장의 불안을 감안하면 집값 전망 자체가 불가능 할 정도이나 제1금융권은 주택융자가 단독은 40%이하,아파트는 60%이하로 4년 전부터 규제했기에 전혀 문제가 없으나 융자가 많은 가계나 제2-3금융권 융자나 카드 및 기업들은 큰 타격을 받아 주택시장에 영향을 주어 호가가 높은 부동산의 호가가 낮아질 것이다. 하락세가 짧게는 2010년, 길게는 2012년까지전후까지 이어질 것이다. 매물은 크게 늘고, 거래 중단과 건설사 부도, 공급 감소, 깡통아파트 증가현상이 나타날 것이다.
국내외 환경이 좋지 않아 위기는 아니지만 위기로 갈 가능성은 다분하다. 수요자 입장에서는 2-3년이 기회로 소형에서 중대형으로,아파트에서 단독으로, 신도시에서 도시내의 중심가로, 소단지에서 대단지로 갈아탈 절호의 기회는 10년만에 올 수 있는 기회이나 주택보급율이 높아 20년 정도에서 찾아오기 힘든 기회이다.
고금리정책에서 저금리 정책, 강부자 정책이 서민들을위한 정책으로 바꾸어지는 경우 집장만이 시기가 될수있다. 한마디로 주택은 70%이상 전국에서 20-40% 고평가, 토지는 70%이상 지역서 30-300%고평가 된 상태서 집값이나 토지값 전망 자체가 무의미하다. 거시경제가 안정되지 않은 상태에서 집값이 더 떨어져야 하고,호가가 낮아질 것이기 때문에 내집마련은 미룰수록 더 효과적이며, 재테크 이재가 될 것이다. 서울을 포함한수도권만이 아니라 전국 모든 지역의 70%이상의 모든 부동산의 호가가 낮아져야 투자시기가 될 것이다.
1997년부터 시작된 외환위기 때 미분양 물량은 7만가구였지만 통계상 17만가구,대통령은 25만가구에 대한 대비책을, 시장은 45만가구, 청약이나 미분양 계약자들 해약하고 싶은 주택까지 합하면 70만 가구 이상의 아파트가 허공에 떠 있다. 이들 물량을 소화하는 데에도 5년 전후가 걸린다. 당분간 지방 미분양 물량은 해소하기쉽지 않을 것이며, 외환위기 때 지방 미분양 해소에 4년이 걸린 점을 감안하면, 주택이 남아도는 2008년부터는 50만가구 정책에서 40만 가구 이하 공급 정책으로 변하지 않는한 2012년이 아닌 2015년까지 미분양 아파트 해소는 없을 것이다.
극심한 지방 부동산 경기침체가 행정중심복합도시라는 개발 호재를 무색하게 하고 있다. 행정도시의 대표적수혜지로 한때 투기수요가 집중됐던 충남 연기군 조치원읍 일대 부동산시장의 경우 최근 개발 기대감이 상실된 채 찬바람만 불고 있다. 지난 2006년 충남 조치원 자이 아파트의 경우 대단지에다 브랜드 가치가 높아 투자자들의 주목을 한 몸에 받았으나 10월 말 입주를 앞두고 분양가보다 가격이 떨어진 분양권이 나돌아 112㎡형의 분양가는 2억1,990만원이었으나 싼 매물이 수두룩하다.
입주시기에 가격이 오르면 입주권을 팔려고 분양은 받아놓았는데 시세가 오르지 않으면서 계약금을 포기하고라도 손절매하려는 사람들이 늘어나 많지는 않지만 분양가보다 10% 이상 싸게 나온 매물도 구할 수 있다. 2005~2006년 참여정부 당시 행정도시 후광효과를 노리고 대형 건설사들이 잇따라 분양한 아파트들이 최근 한꺼번에 입주를 앞둬 물량 쇼크가 현실화되고 있다.
조치원 일대에 공급된 아파트는 2005년 3월 대우건설의 죽림 푸르지오 286가구를 시작으로 신흥 e-편한세상 640가구, 조치원 신동아파밀리에 275가구, 조치원 죽림 우방유쉘 513가구 등 약 3,500여가구가 입주를 완료했거나 2009년 초까지 입주를 앞두고 있어 새로 분양하는 아파트들도 미분양을 피해갈 수 없다. 대림산업이 2007년 말 분양한 충남 조치원 신안 e-편한세상의 경우 총 983가구 중 35%가 미분양으로 남아 있다. 지방주택시장의 몰락이 결국 행정도시를 피해가지 못해 개발 호재만 믿고 투기수요가 진입, 각종 프리미엄이 형성됐지만 막상 행정도시 기대효과가 상실되면서 고통 받은 사람들이 늘고 있다. 행정도시 내에서의 택지개발 일정도 불투명해지면서 인근 부동산시장의 불안감은 더욱 커지고 있다. 행정도시에서 토지공사가 분양한 공동주택용지 27필지 119만4,846㎡ 중 21개 필지 88만1,615㎡가 미분양됐다. 수도권 규제완화 정책이 본격화되며행정도시의 상실감은 더욱 커지고 있다. |
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