내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야
신도시 주택공급 확대와 공공택지 분양가 인하, 투기지역 및 비은행권 대출 규제 강화 후 주택시장은 강남 등버블세븐지역과 재건축 아파트가 침체를 보인 반면, 강북과 의정부ㆍ시흥시 등은 그동안 소외지역은 강세를보이는 등 역 양극화 현상이 두드러졌다. 또한 세금폭탄ㆍ대출규제 여파로 중대형 고가 아파트의 매수세가 꺾인 반면 중소형의 저가 아파트가는 상대적으로 인기를 끌었다.
급등하던 집값이 안정세를 찾는 등 주택시장은 변화를 겪고 있다. 신도시 주택공급 확대와 공공택지 분양가인하, 투기지역 및 비은행권 대출 규제 강화는 부동산시장 안정화 방안이 시장에 커다란 영향력을 발휘하고 있다. 집값 상승을 견인해온 강남 등 버블세븐 지역 가격이 약세로 돌아선 반면 비강남권의 소외지역은 오히려강세다. 인천을 제외한 서울, 신도시, 경기지역의 상승폭이 꺾였다. 인천이 강세를 보인 것은 대출 규제가 집중된 공시가격 6억원 이상 고가 아파트가 많지 않아 대책의 영향이 적었던 데다 아시안게임 유치, 송도신도시분양 등 개발호재가 발표됐었다. 분당과 송파구도 아파트값이 떨어졌다. 평촌신도시와 용인시도 안정세로 돌아섰다. 과천 재건축 아파트값이 하락해 낙폭이 컷다.
상승지역은 대출 규제 영향이 적은 6억원 이하 소형 아파트가 많고, 리모델링, 경전철 등 개발 호재가 작용했기 때문이다. 2006년하반기 급등했던 아파트값을 잠재우는데 큰 역할을 했다.주택 구매심리가 크게 위축돼 있어 이같은 분위기는 당분간 계속될 것이다. 서울과 경기도 내 소외지역의 아파트값은 상승세를 보여 강북지역인 서울 노원구, 강북구, 도봉구, 동대문구, 서대문구, 중랑구 등은 1년 동안 상승폭이 커졌다. 경기지역에서는 의정부시가 높은 상승세를 보였고, 시흥시, 광주시, 양주시, 오산시도 많이 올랐다.
대출 규제 영향이 적은6억원 이하 소형 아파트가 많고, 리모델링, 경전철 등 개발 호재가 작용한 때문이다. 특히 경기도 내에서도 소외지역으로 꼽히던 의정부와 시흥시는 지하철 개통과 미군부대 이전, 시화멀티테크노밸리 등 대형 개발호재덕분에 올들어 유난히 상승폭이 컸으나 이들 지역은 호가 내린곳에 비해 집값은 전체적으로 높지않다. 집값싼지역 아무리 집값 올라도 버블새브니 지역의 주택값 따라갈려면 수십년 걸 릴 것이다.
버블새븐지역의 재건축 단지가 거래중단과 호가 하락이 이어지면서 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 강북지역 중심으로 오름세를 타고 있는데 반해 강남지역은 거래가 부진해 강남. 북의 아파트값 격차가 줄어들고 있다. 매수희망자들이 선뜻 매수에 나서지 않아 당분간 추세는 이어질 것으로 장기적으로 접근해야 할 것이다.재건축 규제와 분양가상한제로 수익성까지 위협받고 있어 매수세가 자취를 감쳤다.
잠실동 주공5단지는 제2롯데월드 건립이 무산된 여파와 신규입주아파트의 물량공세로 매수세가 없어 급매물이 출현하고 있다. 112㎡의 경우 11억4000만원선에 매물이 나타나고 있지만 침체상황이 계속되고 있어 거래는 올스톱 상태다. 대치동 은마아파트도 급매물만 간간히 거래될 뿐 102㎡의 경우 10억에서 5000만원 내린 가격에 매물이 나오고 있다. 강남, 서초, 송파 등 강남권 재건축대상 아파트 가격은 하락했다.
고가아파트인 강남 재건축단지의 매수타이밍에 결정을 하지 못하고 있다. 강북지역이 오름세를 타는데 비해강남 재건축의 하향세로 실수요자들은 관심시기다. 강북이 많아 오르고 있어 강남.북간의 집값 격차가 줄어들고있어 강남이 실수요자들은 싼매물 위주로 매수에 나서도 좋다. 투자자들의 경우 대출규제 등이 여전해 투자수요로 본다면 규제가 대폭 완화되긴 힘들어 장기적 안목으로 여유돈으로 매수하여야 한다. 하향추세가 이어지면 장기적인 관점에서 투자해야 할 것이다.
부부가 맞벌이 한다면 매달 수입은 400만원 정도가 될 것이며, 반드시 부모의 집에서 내집마련 할 때까지 산다면 100만원이면 생활비가 된다. 목표는 내집 마련이며, 계획을 세워 준비다. 집을 구입할 지역과 가격대를 정하여, 자금준비기간의 목표을 갖고, 주택담보인정비율과 총부채상환비율 규제로 쉽지 않으나 3년 이내에 국민임대주택 입주는 가능하나 월임료 15만원+관리비15만우너으로 30만우너이 들기에 3년에서 7년으로 버티면 장기전세주택 1억원의 자금 마련이 가능할 것이며, 12년 기준으로 보금자리 주택 2억5천만원에 도전이다. 목돈은 무조간 2-3년 단위 정기예금에 가입하며,정기적금에 1-2년 단위로 가입해 자금을 더 부풀리는 것이다.
버블 세븐 지역 중 한 곳인 서울 송파구의 아파트 호가가 1억정도 낮은 매물과 2-3억짜리 나홀로 단지의 아파트도 있다. 강남권도 2012년 전후,2015년 전후 집값이 약보합세로 돌아설 것이며,최근들어 단지별로 1-2개 정도의 호가 낮아지고 있는 가운데 대기 매수자들이 좀 더 기다리자는 분위기다. 강북의 뉴타운 개발지역도 2-3억이면 구입 할 아파트로 500가구 단지서 찾을수 있으며,경기도의 경우 2-3억 아파트는 각 도시마다 흔하다. 서울 강북 일부지역 아파트 가격이 흔들리고 있는 것은 강남과 분당 등의 아파트 가격은 버블 논란 속에도 강보합세를 보이고 있지만, 강북 일부지역 소형 아파트는 투자수익을 낸 매물이 출현하면서 가격이 하락하는 모습이다.
소형 위주로 처분에 나서는 것은 대단지나 중심가로 갈아타기 위해서다. 매수자들은 가격이 더 떨어질 것을기대하며 주택 구입을 미루면서 나타나는 현상으로, 주택시장의 본격적인 가격 하락세를 의미하는 것은 아니라는 입장이지만 이같은 현상이 지속될 경우 차츰 중대형 평형 아파트 가격에도 경기부진, 실업자 증가, 가계수입의 감소, 미분양아파트 증가로 하락할 가능성이 높다. 단지 뉴타운 지역인 서울 경기 지역은 투자수익 실현으로 인한 매물이 소형평형 위주로 조금 나온다.
호가만 조금 낮은 매물만 나오고 있다 할 수 있다. 정부의 강력한 부동산 정책으로 피해를 보는 이들은 결국 소형 평수에 살고 있는 서민들이나 대다수가 경기 북부 지역이나 서울서도 북쪽에 더 치우친 지역이다. 반면 강남구의 경우는 오르는 등 대부분 지역에서 평수 가릴 것 없이 아파트 가격이 꾸준히 올라 대조를 보이고 있으나 막바지 가격 형성이다. 일시적으로 1-2개월 정도 호가가 낮았지만 결과는 올랏다는 것이다. 고로 호가가낮아질시 택지개발지구나 신도시, 대단지 및 한강조망권과 강남권 주택구입은 하여야 할 것이나 2012년,2015년 전후 가격 하락에 매도 준비가 된 상태서 구입이 현명하다.
매월 100만원을 소득공제가 가능한 장기 적립식 주식형펀드에 가입해 매년 소득공제혜택과 더불어 목표수익률을 10% 정도로, 1년 동안 불입한 금액의 20%, 2년 동안 불입한 금액의 15%, 3년 동안 불입한 금액의 10%를 소득공제를 받을 수 있어 투자소득에 대해 비과세적용을 받을 수 있다.
수요자들이 아파트 구입을 꺼려 매매가는 낮아진다 하지만 전세가는 물가를 반영해 꾸준히 오르는 것으로 현제까지는 풀이된다.주택시장의 거품 붕괴 현상으로 받아들이기는 이르다. 아파트에서 일시적으로 호가가 낮은 매물이 더 나올 것이다. 주택청약을 꿈꾸는 사람들도 적극적 사고의 소유자가 아니라면, 청약통장 가입자 중에서 1-2년 정도의 청약통장 가입자라면 내집마련 해 봐야 할 것이나 나이가 많고, 세대주기간, 무주택기간이 긴 청약자들은 내집마련 보다는 적극적으로 대단지 아파트 청약 전략이다.
서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편방안에 2012년까지 60만호의 보금자리주택이 공급될 것이다. 개발제한구역에 32만호와 도심 재개발 8만호, 신도시 등 공공택지에 20만호가, 신혼부부 특별공급주택, 근로자 생애최초 주택 공급 등을 고려해 청약에 기대를 걸어보기 위해서는 청약저축의 불입금액을 다소 높일 필요가 있다. 부족자금은 부부의 소득을 기준으로 경기지역에 아파트가격이 2억5천만원이라면 LTV 60%와 DTI으로 최고 1억5천만원까지 대출을 받는데 문제가 없으나 평형을 줄여 융자 적게 내야 할 것이다. |
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