부동산 상승 여력없어 융자받지 않은 침체장
내집마련의 융자는 분양가나 매가의 20%정도, 금액으로는 5천이하가 좋은데도 융자을 많이 받아야 재테크에서 성공하는 것처럼 비추어졌다. 은행융자가 투기을 부추기고,신용불량자나 노숙자가 되고 이혼 지경에 이른데도 융자를 선호했으나 180도 달라진 2010년이다. 눈높이 낮출시 가정 화합되고, 단합된 가정생활을 꾸밀수있는데도 자신의 집에 3억원, 부모의 집에 5억을 합해 8억 융자받아 매달 4백만원의 이자만이 문제가 아니라부동산 값이 구입가보다 3억정도 하락했는데도 매도되지 않는 시기도 있었으나 그런 시대는 종지부을 찍었다. 알다가도 모를 재테크 방법이었다.
집값 하락 우려로 주택거래가 거래 중단과 국가 채무 사상최대,개인들의 대출도 사상최대로 중산층이 날로 무너지자 중대형 아파트에서 중소형 아파트로 거주 공간을 줄여 소형아파트는 거래가 되었으나 내집마련 할 사람들의 통장 잔고가 없소 소형아파트마져 하락세에 접어들어 융자내어 집살 사람 사라진지 오래이다. 서민들이 낮은 이자로 대출해주는 기금대출의 주택구입자금도 이용하지 않은 반면 근로자와 서민이 주택구입을 미루고 전세주택으로 쏠리면서 전세자금 대출은 증가하고 있다. 국민주택기금에서 내집을 구입하는 서민이나
근로자에게 장기 저리로 대출해 주는 근로자·서민주택구입자금은 급감해 금융위기로 촉발된 주택경기 위축과 담보인정비율 및 총부채상환비율 등의 주택수요 억제 조치로 인해 구입자금 대출이 급감했다. 근로자·서민주택구입자금은 대출액이 대폭 감소로 서민들의 살림살이가 어느 정도인지 알수 있다.
한국의 주택은 70%이상에서 70%이상의 주택이 10-50%정도 고평가 된 것이다. 이때 호가가 낮아질시 융자을 많이 받은 사람들은 버블상태 도래할 가능성이 높다. 부동산 가격이 급락하면 금융위기가 올 수 밖에 없다.부동산값이 하락하면 은행들은 연체가 나타날시 수개월안에 경매에 붙이거나 주택담보대출 회수에 나서고 결국 빚을 갚기 위한 급매물이 나오면서 집값이 떨어질 것이다. 집값이 폭락하면 주택담보대출 규제를 완화하는방안을 검토하나 많은 사람들이 환란때와 같이 쓰러진 후에 정부는 대책을 마련한다는 것이다. 이때 갖은자들은 매점매석하고, 일시적으로 정부는 버블시 구입한 주택에 대해서는 양도소득세 면제해 주는 환란때 정책을편다는 것이다.
수도권 아파트 값은 지역을 가리지 않고 대부분 하락이다. 매도자들은 급매물을 속속 내놓고, 매수자들은 가격의 하락이 더 나타나길 기다리고 있다. 서두룰 필요가 매수자 입장에서는 없다.주택가격의 상승보다 거래가이루어지길 정부는 바라고 있으나 거래 중단은 2006년말 이후 3-4년째 대부분 지역서 나타나고 있으며, 미분양 아파트는 공급이 매년 13만가구 줄었슴에도 크게 줄지 않고 있으며, 시장은 정부 통계의 2배이상 미분양아파트다. 주택시장이 지나치게 급랭하지 않도록 조절하는 것도 정부의 책임이기 때문에 대출규제 완화를 거론하고 나선 것은 그만큼 아파트값의 폭락 가능성이 일부 지역서 있다는 반증이다
거치기간 없는 원리금균등분할상환이나 고정금리를 선택할 경우에는 DTI비율이 각각 가산돼 최대 60%까지다. 주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안을 통해 DTI 40∼60%이내라는 가이드라인을 제시했었으나 시중은행 주택담보대출의 대부분이 거치식, 변동금리 대출인 점을 감안하면 사실상 DTI적용비율은 모범규준안보다 낮아진 50%가 적용되는 셈이다. 은행들은 투기지역과 수도권 투기과열지구의 아파트 담보대출 때 대출액이 1억원을 초과하면 DTI 40%를 적용하되, 5천만원 초과 1억원 이하면 50%를 적용한다.
시중은행들은 DTI기본비율을 50%로 낮추는 대신 거치기간 없는 장기 원리금 균등분할 상환,고정금리, 고객의 신용등급이 좋을때,국민주택 규모 이하(전용면적 25.7평 이하) 시가 3억원 이하인 아파트 에 대해선 각각의 항목에 가점을 매겨DTI비율을 늘려주되 최대 60%를 넘지 않도록 한다. 대출금이 5천만원 이하이면 DTI를적용받지 않는다. 집값이 안정되고 있으나 언제든지 다시 오를 가능성이 있는 데다, 고정금리. 원리금균등상환을 유도하기 위해 DTI 기본비율을 모범규준안 보다 낮췄다.
반대로 공식 소득 증빙 서류가 없거나 신용등급이 낮은 경우 등 채무상환능력이 떨어지는 계층에 대해선 페널티를 부여해 DTI비율이 35% 안팎까지 낮아질 수 있다. 공공기관이 공식적으로 발행하는 각종 소득 증빙 서류이외에 자기신고 소득 등 인정소득에 대해 DTI를 차감하고, 신용대출 등 부채규모가 크거나 다양한 연체기록이 남아있는 등 신용등급이 매우 낮은 고객에 한해 페널티를 준다. 자기신고 소득은 신용카드 매출액, 은행 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등 공식적인 소득 입증 자료는 아니지만 실질적인 소득이 있는 것으로 인정할만한 소득이다.
연소득 3000만원 도시 근로자나 보통의 봉급자가 당분간은 자력으로는 집을 장만하기 불가능한 시대가 됐다.은행 문턱도 높아져 연봉에 따라 대출금액을 제한하는 총부채상환비율 제도가 시행됨에 따라 은행 빚으로 집을 불려 나가던 전통적인 내 집 마련 공식도 무용지물로 전락했다. 샐러리맨이 집 값의 절반을 저축으로 갖고있는 경우라도 서울 25개 구 중 17개 구에서는 30평 아파트를 사는 것이 불가능하다. 이제 눈높이를 낮추거나부모의 도움을 받거나, 변두리로 이사하거나 하여야 할 판이다.
근로자·서민주택구입자금은 국민주택규모(연면적 85㎡ 이하) 및 3억원 이하 주택을 구입하는 사람에게 최대 1억원(3자녀 이상 가구는 1억5000만원)까지 지원되나 주택구입자금 대출이 급감하는 것은 주택경기 위축으로서민들이 내집마련을 미루고 있기 때문이며, 하락에 대한 불안감이 더 크기 때문이다. 서민들은 전세자금 대출은 늘어나 국민주택기금에서 지원된 전세자금대출액은 1조9820억원으로 같은 기간 주택구입자금 대출액에비해 16배 이상 많다. 전세자금 대출은 연 소득이 3000만원 이하인 사람을 대상으로 전용면적 85㎡ 이하 주택을 전세로 얻을 경우 최대 6000만원(3자녀 이상 가구는 8000만원)까지 융자해 주는 자금이다.
소득이 평균에도 못 미치는 경우 집값 장만은 더욱 어렵다. 연 소득이 2700만원이라고 가정하면, 자신이 보유한 전세값과 저축액 포함 1억2천만원으로 대출 끼고 30평 아파트를 살 수 있는 지역은 서울서 별로 없었으나늘고 있다. DTI규제가 서민 대출 기회를 축소시키고, 빈부 양극화를 심화시켜 봉급이 적은 사람은 5000만원이하 소액대출은 DTI 적용을 하지 않는 등 눈높이을 낮춘 실수요자를 배려했다. 부동산 정책 실패 피해가 서민들에게 부메랑이 돼 돌아왔다. |
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