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박종석 |
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부동산 계약 절차와 계약서 없는 거래 |
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부동산 계약 절차와 계약서 없는 거래
바뀐 소득세법에 따라 2006년 1월1일부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세가이뤄지는 상황에서매입 시점의 가격을 어떻게 산정은 예전 부동산 매매계약서를 갖고 있지 않으면 국세청이 실거래가를추정해양도세를 부과한다.양도세 실거래가 기준 과세에 따라 과거 농지를 상속받았으나 도시에 거주하고 있어 경작하지 않고 있다면 2009년까지 팔아야 양도세 중과를 면하게 된다.1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 상태에서입주권을 샀어도 주택 양도시점에 1주택 비과세 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 주기로 했다.아파트는시세 정보지 1-2곳을 찾아 구입당시 시세표를 복사해 신고하면 되나 아파트 이외는 사실상 불가능하다. 또한정보지에 광고를 냈다면 토지나 주택은 그때 광고지를 찾아 양도소득세 신고하면 된다.
계약서 없으면 국세청이 실거래가 추정 2006년부터는 2주택 이상 보유자 및 부재지주 등이 주택이나 농지 등을 팔 때 실거래가를 기준으로 양도세를 내야한다. 과거 취득 당시 실거래가 기준으로 신고하지 않았다는데있다. 아파트는 국세청 기준시가나 다운계약서(허위계약서)를 작성해 취득가를 신고해온 것이 관례였다. 취득가액은 기준시가로 하고 양도가액은 실거래가로 하면 양도차익이 커져 세금을 많이 내야 한다. 실제 매매계약서에 나와있는 실거래가를 기준으로양도세를 계산하는 게 원칙이며 만약 매매계약서를 분실했다면 국세청이실거래가를 추정해 양도세를 매긴다. 국세청의 실거래가 추정방식은 보유 기간의 기준시가 상승률을 참고해 실거래가를 환산하는 것이다. 이런 계산법에 따라 산출된 실거래가가 실제 취득가액보다 적다는 주장이나올수 있지만 매매계약서 없이는 이를 증명할 수 없는 만큼 분쟁에서 이기기 어려울 전망이다.
농지 상속 부재지주 2009년까지 팔면 중과 면해상속받은 농지라도 본인이 일정 기간 경작하지 않아 부재지주판정을 받으면 2007년부터 양도세가 60%로 중과된다. 이 같은 제도 변경에 따른 불이익을 줄여주기 위해 과거상속받은 농지에 대해선 2009년 말까지 팔면 양도세를 중과하지 않기로 했다. 예를 들어 1990년에 상속받아 지금까지 갖고 있지만 한 번도 경작하지 않은 땅이라도 2009년 말까지 팔면 일반세율(9∼36%)로 세금을내면된다. 2007년부터는 상속받은 농지는 상속시점 기준 5년 내 양도하면 양도세 중과대상에서 제외된다. 상속농지는 5년 내 팔건,이후 팔건 관계없이 8년 자경요건(이중 상속받은 사람은 반드시 3년 이상 자경)을 갖추면5년간 1억원 한도 내에서 양도세액 공제를받을 수 있다.
1주택자 평생 입주권 재테크 가능재경부 세제실은1월 8일 주택 한 채와 입주권 하나를 갖고 있는 사람이 종전주택을 팔 때 양도세 비과세 판정은 입주권 취득시점이 아닌 종전주택 양도시점에서비과세 요건 충족 여부에따라 결정된다. 입주권을 살 때는 종전주택이 1주택 비과세 요건(3년 보유,서울 과천 5대 신도시는 2년 보유추가,양도가액 6억원 이하)을 갖추지 못했다 하더라도 시간이 흘러 양도시점에 이 요건을 맞추면 비과세가 가능하다.
통상 입주권 상태인 주택(대개 아파트)이 재건축 결정 후 완공되는 데 3년가량걸린다는 점을 감안하면 입주권 상태 주택이 완공될 때까지(3년 보유 요건)만기다리면 종전주택을 팔 때 세금을 내지 않아도 된다. 이로인해 1주택→1주택+1입주권(입주권 매입)→1주택(종전주택 양도 및 신축주택 입주)→1주택+1입주권(입주권 매입)… 등의 입주권 재테크가 평생 동안 가능하다는 얘기다. 재경부는 이 경우 신축 주택 완공 후 1년 내 세대전원이 이사하고 1년이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있으며,이런 세대는 실수요 차원이다.
매매 계약서
부동산 종류별로 약간의 차이는 있으나,토지 건물.준부동산으로 대별된다. 기재 사항은 거래 당사자의 인적사항,물건의 표시.물건의 인도.권리의 이전내용.거래대금과 계약금 중도금 잔금의 지불방법.특약사항 등이다. 특약사항이란 매매비용 부담의 귀속,위험부담의 약정.해제권.매도인의 담보책임.위약금 등등이다.
부동산 매매 계약은 장차 매수인이 대금을 지불하는 댓가로 매도인이 소유권을 이전해 주기로 하는 하나의 채권 계약이다. 매매을 할때는 해당 부동산의 지번. 지적. 등기부 등본,토지대장.가옥대장.임야대장.도시계획확인원.용도지역.등등을 확인한후 현장 확인을 하여 서류와 현장이 일치하는가을 대조한후 계약을 해야한다.소유권이전등기 신청시는 등기필증.매도인의 매매용 인감 증명서.인감도장.검인계약서.등록세납부영수증.신청서.매도인의 주민등록등본.매수인의 주민등록등본 및 매수인의 도장이 필요하다. |
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| 일시 : 2016-01-16 [07:30] / IP : 27.119.39.206 |
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