계약

박종석
규제지역과 분양권 및 분양권 전매상식
규제지역과 분양권 및 분양권 전매상식
분양권이란 아파트를 분양받은 권리로 일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다. 주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다. 말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서 안정성과 수익성을 갖춰최고의 재테크상품으로 평가받고 있다. 

분양권전매란 법적 용어가 아니라 입주자로 선정된 지위의 명의변경 즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주전
현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로 선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다. 

분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가 2002년
9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다. 투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고 계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다. 다만, 주택건설촉진법령 시행일 이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는 분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권전매를 받은 자에 대하여는 최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다.

그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해 입주(소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면 금지시켰다. 2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고 300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다. 

< 투기과열지구 지정현황>
지역 지역명 지정일 
서울 전지역 2002.09.06 
경기 고양시 대화, 탄현, 풍동, 일산2지구,
남양주 호평,평내, 와부읍
화성시 태안읍,봉담지구, 동탄지구 2002.09.06 
용인시 동백지구 2002.11.18 
인천 삼산2지구 2002.09.06 
송도신도시(제2공구) 2002.12.06 
대전 노은2지구 2003.02.05 
서누, 유성구 2003.04.29 
충남 천안시 불당동, 백석동, 쌍용동 2003.04.29 

분양권 전매금지 조치 시행일인 2003년 6월 7일 이전에 분양권을 획득한 경우에 대한 경과조치는 2가지의 경우로 구분된다. 종전에 투기과열지구로 지정된 곳의 분양권을 보유하고 있다면 종전 규정에 따라 아파트 분양계약 체결일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 한해 분양권을 1회에 한해 팔 수 있다. 그동안 투기과열지구에서 제외돼 있다가 신규로 투기과열지구에 포함된 지역의 분양권 보유자는 계약체결일로부터의 기간 규정이나 중도금 납부 규정에 관계없이 언제든지 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다. 이 두 경우 모두 7일 이전에 계약을 체결한 경우에만 적용된다. 분양권을 매수한 사람은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 이 분양권을 전매할 수 없다. 

미분양 아파트를 매입할 경우도 분양권 전매 금지의 적용을 받지 않는다. 분양권 전매금지를 적용받는 경우는 아파트 분양공고 절차를 거쳐 업체가 정한 순위별 청약일에 청약해 당첨된 경우(신규분양)에만 적용된다. 미분양 아파트의 경우는 엄밀히 말하면 분양권으로 볼 수 없다. 재건축이나 재개발 조합원 지분을 매입한 경우는 재건축이나 재개발 조합원 지분도 분양권으로 볼 수 없다. 조합원 지분은 분양권이 아니라 사실상 소유권이다. 따라서 분양권 전매금지 적용에서 제외된다. 

분양권 전매금지 조치가 시행된 이후 투기과열지구로 편입된 경우의 분양권 전매는 역시 투기과열지구 지정일 이전에 분양권을 보유한 경우는 지정후에 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다. 투기과열지구 지정 이후에분양권을 사들인 경우와 신규분양자는 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 분양권 전매가 불가능하다. 투기과열지구에서의 아파트 공급관련 규제로 분양권 전매가 금지되는 것 외에도 많은 청약조건 제한이 있다. 

우선 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 50%를 35세 이상이고 5년 이상 무주택 가구주에게 우선공급 된다. 청약통장가입 후 2년이 지나 1순위 자격을 갖췄더라도 해당아파트 분양공고일로부터 5년이내에 분양되는 아파트에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상 소유자,가구주가 아닌자 등은 1순위 자격이 박탈돼 2순위 청약자격이 부여된다. 투기과열지구내에서 건축허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 또는 오피스텔은선착순 분양이 금지되고 공개청약 접수후 추첨하는 방식으로 공급하도록 의무화했다. 

지역 및 직장조합아파트와 주상복합에 대한 분양권 전매제한은 2003년 7월 1일부터는 주거면적 비율이 90%이상이거나 300가구 이상인 주상복합 아파트는 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받아 일반 아파트와 같은 분양절차로 아파트를 공급해 분양권 전매가 금지된다. 법 시행일 이전에 사업승인을 받은 곳은 전매제한을 받지않는다. 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 같은 날부터 투기과열지구에서는 일반아파트처럼전매가 전면 금지된다. 다만 개정법 시행일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에서는 경과규정을 적용해 사업승인이후에 한 차례에 한해 전매할 수 있다. 

분양권 전매 절차,분양권 세금 상식,분양권 취득시 세금은 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다. 따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다. 다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다. 등록세와 취득세의 세금부과기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다. 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는 1억이 된다는 것이다. 분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와관계없이 세금을 납부하여야 한다. 

분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다. 양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다. 이때취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데, 이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에 진위여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게 된다. 양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고잔금을 이행했다면 매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를하면 된다. 양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 한다.     
일시 : 2016-01-23 [07:59] / IP : 27.119.39.206
Total : 7건
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