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박종석 |
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거래 실종과 양극화는 현정부 부동산 폭등에 대한 보상이다. |
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거래 실종과 양극화는 현정부 부동산 폭등에 대한 보상이다.
버블새븐지역의 재건축 아파트만이 아니라 공동주택 전체가 거래는 실종된 상태다. 이로인해 버블세븐 지역의 급매물값 폭락 압력이 커지면서 주택시장의 불안도 가중되고 있다. 강남권부터 목동 및 분당.과천과 용인도 매한가지다. 몇천만원 호가가 낮은 아파는 구입할 사람에게는 고평가되었다는 게 정설로 최고가 대비 5천에서 2억이상의 호가가 낮아진 매물이 흔하다. 택지개발지구인 용인시 흥덕지구나 의왕시 광교지구가 평당
8-900만원대 분양했다.그 주위 아파트 아파트는 대체로 시세가 평당 1천2백만원을 홋가한다.거품이 많이 끼었다는게 매수자 입장의 기본적인 생각이다.
우리나라 부동산 중 공동주택의 70%이상에서 70%이상이 10%정도는 호가가 낮아졌지만 앞으로도 15%이상호가가 낮아져야 정상적인 매물이며,그때나 구입할 의사가 있다는게 매수자들의 입장이다. 급매물은 현제 없으며, 이로인해 현제의 매물로는 거래성사가 당분간 어려울 것이란게 정설이다. 한 건만 거래되어도 단지 전체 집값에 매수세가 돌아설 것인지의 분위기로 돌아서 줄 것으로 바라는게 매도자들의 마램이다. 현제의 매물현황이나 시세가 잡히지 않아 세금폭탄을 우려한 매물이 한꺼번에 쏟아져 나올 경우 집값 연착륙 가능성이높아지고 있다.
매수자들이 집값이 더 떨어질 것으로 기대하며 움직이지 않는 상황에서는 집값 하락 폭은 더욱 커지고 매도자들의 매물도 크게 늘어날 수밖에 없어 예상치 못한 집값 경착륙이 현실화될 수도 있다. 연일 호가가 낮아지는것은 일시적으로 2주택자가 된 사람들 때문이 소형에서 대형으로, 헌집에서 새집으로 갈아타기 위해 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 된 것이지만 이들도 지금은 여유를 부릴 시간이 없다. 5월 말까지 한 채를 팔지못하면 보유세와 양도소득세 부담이 크게 늘어나지만 부동산 규제로 거래중단으로 시장이 냉각되면서 기존주택을 팔지 못해 엄청난 심리적 압박감을 느끼고 있다.
세금폭탄을 우려해 2채 중 한채라도 매도하려 하지만 2006년말부터 전화 몇통 받은게 전부다. 매도가 되지 않고 있다. 시가보다 훨씬 싼 가격을 제시했지만 그 가격이라면 몇년 더 기다려야 할 것으로 보인다는 것이다. 그말을 듣는 순간 주먹질이라도 하고 싶었지만 참아야 할 매도자들의 심정이다. 2006년 하반기 매수한 사람들 중일시적 1가구 2주택자들은 더욱 불안감에 있다. 보유세 문제가 다가오고 있으며,분양가 상한제가 실시되면더 할가할수 없을 것이란게 매도자들의 심정이다.현제 시장 분위기로는 세금만 왕창 물게 되겠다는 생각이다.일시적으로 2주택자가 된 사람들은 다급한 나머지 가격을 낮춰서라도 매도하려 하지만 거래가 되지 않고있다.
다주택자들은 양도세를 한 푼이라도 아끼기 위해 성년 자녀에게 증여하거나 가치가 떨어지는 주택을 멸실이다. 그러나 공동주택은 멸실도 되지 않기에 2개주택 보유자들은 2개 다 시장에 내 놓는다.집이 팔리지 않는 경우 캠코에 공매를 의뢰해 몇차례 공매를 거치면 가격이 낮아지지만 1년 안에 공매를 통해 주인만 찾는다면 양도세를 내지 않아도 된다.집도 팔고 양도세도 면제받는 일석이조의 기회를 기대하고 있다. 4억원 선인 아파트를 3억5000만원에 팔게 되면 2억원의 양도차익에서 7000만원을 양도소득세로 내야 하지만 공매를 거치게 되면 양도세는 면제된다.
급매물이 소화가 되지 않으면 시장에 급매물이 쌓이는 동시에 값은 더욱 내려가고 결국 집값에 영향을 미쳐폭락을 유도할 수 있다. 여기에는 정부와 민간정보업체들이 내놓은 집값 동향과 시세에 이런 급매물값이 반영되지 않는 것도 한 요인이 될 수 있다. 현재 집값이 안정 국면에 접어들었다고 단정하기에는 무리가 있다. 만약시장에 나와 있는 급매물 시세까지 집값 통계에 반영한다면 서울 강남지역 매매가 하락보다 하락 폭이더 클것이다
버블새븐지역은 고평가 된 아파트로,기타 수도권지역은 투자성에, 수도권 변두리는 주택보급율이 높아,지방은환란후 미분양 아파트 최고치로 공동주택 시장이 피멍들어 있다. 만약 주택법이 통과된다면 기존 아파트 시세는 10-20%정도는 호가가 낮아져야 한다는 것이 매수자의 입장이다. 주택보급율은 전국적으로 2007년 108%에 근접해 있으며, 3-5년안에 선진국 수준인 112%가 넘어선다. 기존 아파트로 호가가 낮은 매물 시장에 나오지 않을시 매년 50만 가구 분양하는 청약시장에 뛰어드어야 한다는 것이 내집마련하려는 사람들의 공통된생각이다. 2017년까지 340만 가구의 임대주택을 짖는다. 임대주택 반만 지어도 집은 넘쳐난다는 것이다.
부동산 시장은 살고 있는 아파트을 호가 낮게 매물로 내 놓았으나 매수자가 없어 매도자들은 전전긍긍하고있다. 매도자나 중개업소도 얼마나 가격을 내려서 집을 내놓아야 할지 감이 잡히지 않는 요즘 부동산 시장이다. 잇따른 시장안정 대책으로 매수세가 사라지면서 이사를 포기하는 사례가 속출하는 등 시장이 급격히 얼어붙고 있다. 매수자들은 민간택지 분양가 상한제와 분양가 내역 공개 등을 골자로 한 주택법으로 주택 구입을늦추고 있다.
시세보다 수천만원씩 싼 매물이 나와도 거래가 안 되고 매수·매도 호가 간 차이도 수억원까지 벌어지고 있다.용인시 수지나 분당서도 32평형 아파트를 주변 시세보다 싼 매물로 내놓았지만 집이 팔리지 않는다. 몇몇 매수자들이 집을 보러 왔지만 구경만 하고 가 버리기 일쑤다. 보유세 부담 전 매도, 금융비용을 줄이려거나, 학생들의 학비조달,사업 자금이 필요해 급하게 아파트를 팔아야 하는 데 문의조차 없다.
이들 아파트들은 2002년부터 너무 급등한 아파트들이다. 매수자입장에서는 가격조정이 나타나야 할 것이란게 기본적 생각이다. 아파트 가격이 현정부서 너무 폭등한데다 저렴한 아파트 공급에 대한 기대감으로매수자들의 관망세가 길어지고 있다. 매도자들이 시세보다 가격을 싸게 내 놓아도 매수자들은 더 낮은 가격을요구하는 등 부동산 시장은 매수자 우위로 돌아선지 5개월째로 2006년 11월15일이후 부터다. 그런데도 시세제공업소들은 이제야 아파트 값 하락으로 돌아섰다고들 한다. 거래실종은 분명코 2006년 11월 15일 이후부터였다.
매수세가 사라지면서 강남권과 그 주변으로 폭을 넓혀 아파트를 중심으로 가격 하락세가 이어지고 있다. 강동구 고덕2단지 18평형은 8억5000만원에 거래됐지만 8억원 아래로 하락했고, 16평형도 6억8000만원에서 6억원초반대다. 재건축단지 분양권 가격도 잠실 3단지 재건축인 트라지움 33평형은 떨어져 10억원에, 서초구 반포동 주공2단지 재건축인 래미안 2차 34평형은 11억원선대다. 이사철이지만 예년과 같은 특수의 1/3도 기대하기 어려운 실정이다. 부동산은 마냥오르거나 하락하지 않는다. 오랫동안 침체시는 상승기을 맞게 된다. 어느정도 하락한 상태에서는 호가가 낮은 매물, 경매시장에 매물이 급히 나올시는 매수세에 접근해야 할 것이다.
대다수의 부동산 관련 업종의 종사자들이나 내집마련에 대한 미련을 갖어본 사람, 재테크에 능통한 사람들의평상시 생각일 것이며, 당연한 귀결이다. 분명한 것은 당분간은상승 기대가 다소 낮지만 여전히 주택가격에대한 상승 기대가 있으며,시기는 2012년 전후까지 수시 올 것이다. 2012년 전후까지는 수시로 가격 안정화 정책이 상승 심리를 완전히 꺾지는 못한 것이란 예측이다. 금융정책 강화로 경제적 부담이 커지면서 소득이 적은사람들은 주택 거래가 점점 더 어려워지고 있다. 2007년은 다주택자들은 매도후 재테크 포토폴리오을 다시 세워야 하며, 2012년 선진국형 주택보급율이 달성될시 재차 재테크 전략 세워야 할 것이다. |
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| 일시 : 2016-01-27 [07:54] / IP : 27.119.39.206 |
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