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박종석 |
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위약금 물고 거래 해약,세입자에게 매물 떠 넘기기 |
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위약금 물고 거래 해약,세입자에게 매물 떠 넘기기
버블새븐이후 거래해약, 깡통 아파트 등장, 미분양, 미입주, 분양연기 등 갖가지 부동산 시장의 교란현상이 나타나고 있다. 여당은 5.31지방선거 참폐로 거래세인하, 보유세 인하, 3기신도시 등 갖가지 호재을 띄우자 계약된 주택의 해약도 곳곳에서 나타나고 있다. 완전 풍선효과가 나타나고 있다. 허나 정부와 건교부는 어떤 경우에도 부동산 정책은 물러서지 않고 기존 정책 밀고 나갈거라 자부하고 있다. 요즘은 계약하기도 겁나 걸핏하면 해약하기 일쑤며, 대표적인 곳이 경기도 중동 신도시다. 지난 4월 중순 은하마을 A아파트 거래했든 아파트 49평형을 4억2000만원에 팔기로 한 집주인이 보름새 집값이 수천만원 오르자, 위약금을 물고라도 해약하겠다고 나선 것이다.
집주인은 집값도 예측 못하고 이렇게 계약서를 쓰게 하느냐며 거세게 항의한 것이며,결정은 매도인과 매수인이 하는 것인데 잘되면 지가 똑똑해 잘한 것이며, 못되면 타인 탓하는 지방선거와 같은 결과가 부동산 거래에서도 나타난 것이다. 이 아파트값은 4월 중순 이후 갑자기 오르기 시작, 현재 49평형이 5억5000만~6억원으로뛰었다. 호가로는 7억~8억원짜리도 있다. 조금 싸게 계약했다가 나중에 집값이 뛰면 복비(중개수수료)를 절반으로 후려치는 집주인도 있다. 이런 사람은 평생 살아도 훌륭한 사람이 될수없는 얼치기 인간을 것이다. 그저 그런 인간 삶일 것이다,.
산본 신도시 상황도 비슷해 가장 비싼 아파트로 꼽히는 산본동 7단지 D아파트 46평형은 2006년 초 6억원선이었으나, 지난 2월부터 값이 뛰어 최근엔 7억5000만~8억원선으로 올랐다. 이 평형은 2005년 초까지만 해도 3억5000만원선이었다. 최근 정부가 버블 세븐으로 지목한 지역 강남·분당·평촌 등은 집값이 주춤한 반면, 인접 지역인 신도시와 뉴타운 지역 및 용산 등지로 오름세가 확산되고 있다. 일산·중동·산본 등 1기 신도시는 초강세다. 서울 송파(-0.12)·양천구(-0.07%) 집값은 전주(前週) 대비 마이너스로 돌아섰다. 평촌(0.29%)·분당(0.15%)도 상승세가 주춤했다. 중동·산본·일산은 0.7~0.9%대의 높은 상승률을 이어갔다.
4월 한 달간 0.42%오른 중동은 5월에만 4.98%나 급등했다. 일산은 분당·평촌에 뒤이어 올랐던 40평대와 60평대의 상승세가 주춤하면서 이번에는 20평대가 뛰고 있다. 6억원 이상 대출제한이 시행되면서 상대적으로 20평대 수요가 늘어 매물이 부족하다. 잠잠했던 신도시 집값 상승의 가장 큰 이유를 소비자들의 추격 상승 심리탓으로 보고 있다. 중동은 2년 전만 해도 일산과 중동의 집값 격차는 5000만원에 불과했는데 2006년 초에는 2배 가까이 벌어졌다. 같은 신도시인데, 왜 우리만 집값이 싸냐는 반발 심리가 작용한 것 같다.
여기에 부녀회나 인터넷 동호회 중심의 아파트값 담합 움직임도 영향을 미쳤다. 주택 중 아파트는 대단지로 1천가구 이상 건설사로 주위 포함 3-5천가구 이상,신도시 대단지가 투자성이 높기 때문에 버블 새븐지역서 신도시 대단지 및 개발지로 점차 확산되고 있는 것이다. 이들 지역이 어느정도 오를시 버블새븐지역은 한꺼번에 수억씩 재상승하는 시기도 멀지 않게 된다. 지금도 급매물 버블새븐지역은 매점 매석 준비 상태다. 초기 매수시 급매물이 나오지 않은 관계로 더 하락을 기다리고 있는 것이다.
버블새븐지역 1억에서 1억5천정도 고점가가 낮아졌으나 2억이상시 유동자금은 1-2일 사이 모조리 매수할 것으로 예측해 본다. 상승시 하락한 지역, 하락시 상승한 지역, 하락하면 상승기대, 상승하면 조정기 있게 마련이다. 이런 가운데사정급한 다주택 집주인 세입자에 넘기기 늘어난 가운데 서울 역삼동 S아파트 25평형에 사는 세입자 는 며칠 전 집주인에게서 현재 살고 있는 집을 5억원에 매입할 생각이 있느냐는 것이다. 중개업소를 통해 들은 시세보다 2000만~3000만원 정도 싼 가격이어서 고민에 빠졌다.
집주인이 대치동 은마아파트 두 채와 이곳을 보유하고 있는 3주택자인데 세금 때문에 싸게 판다며 매입을 권유했다. 현 전세금을 제외하면 3억5000만원이 필요한데 좀 더 기다렸다 사야 할지 고민중이다. 사정 급한 집주인들이 주요 지역 아파트를 처분할 때 세입자들에게 먼저 매입 의사를 묻는 사례가 늘고 있다. 막연히 중개업소에 매물로 내놓으면 시간이 오래 걸리고 급매물일 때는 인근 집주인들의 눈총을 받기 십상이기 때문이다.
목동에만 아파트 3채를 보유자도 가장 작은 평형을 처분할 계획이다.다른 단지 중대형 아파트는 여전히 보유가치가 있다고 보고 최근 가격이 떨어진 20평형 아파트를 시세보다 싸게 매도하기로 세입자와 합의한 상태다.목동은 4억5000만원에 실거래됐던 20평형이 최근 4억2000만원에 매물로 나와 있다. 상대적으로 전세금과 매매가 차이가 적고 보유 가치가 떨어지는 소형 아파트를 대상으로 집주인과 세입자의 소유권 이전이 증가할 조짐이다. 재건축 아파트 보유자들에게는 이러한 처분도 쉽지 않다. 상대적으로 세입자들의 경제적 능력이 떨어지기 때문이다. 개포동 개포주공1단지 17평형은 매매가가 12억원인 데 비해 전세금은 1억1000만원 선에 불과하다. 집주인이 세입자에게 매입 의사를 묻기조차 힘든 상황이다
버블 세븐에서 밀려난 수요자들의 대체수요가 몰린 탓도 있다. 분당·평촌 집값이 너무 비싸 집을 못 구한 소비자들이 거래에 나서면서 값이 뛰기 시작했다. 일산은 한류우드 조성, 제2자유로 건설 같은 호재도 영향을 미쳤다. 최근 너무 오른 탓에 매수세는 주춤하고 있다. 산본은 한두 달 전만 해도 웬만큼 거래가 됐는데, 요즘엔뚝 끊겼다. 추가 상승 여력에 대해선 현지 부동산 업계와 전문가 시각이 다소 엇갈린다. 다소 조정을 받더라도 추가 상승 여력이 있다. 이미 너무 올랐고 계절적으로 비수기란 점을 감안하면 상승세가 오래 가기는 어려움 등으로 전망이 다르나 추격 매수는 위험하기 마련이다.
정부여당의 세법이나 부동산 규제 오나화하지 않는한 상승은 어려울 것으로 보이며, 가장 먼저 부동산 법 개정은 지방도시의 미분양 지역의 거래완화 대책이 우선이다. 미분양 아파트 나온지역의 전매 즉시 가능이라 할수 있다. 두번째가 거래세 인하, 세번째는 수도권 신도시 예정지역 발표가 될 것이다. 강남권의 아파트 대량공급에 의해 강남권 주택가격이 급락하는 공급 충격(Supply Shock)이 발생할 것이다. 향후 5년간 강남·송파·서초구 등 강남 3구와 그 인접 지역인 송파신도시(4만6000호), 판교신도시(2만9000호) 등에서 약 10만 가구의주택이 공급된다.
현재 강남 3구의 아파트 총량 24만 가구의 42%에 이르는 엄청난 물량. 재건축 물량도 9만5738가구나 된다. 기존 아파트를 헐어 내고 재건축된다는 점을 감안해도 1만가구 정도는 추가 공급효과가 있다. 공급 충격은 급락보다는 장기 조정이 가능하다는 것이다. 공사기간을 감안하면 실제 공급 충격이 나타나는 시점은 2010년 이후일 것이다. 공급 충격이 발생할 경우 급락보다는 장기 가격 조정의 형태가 될 것이다. 1980년대 후반 치솟던집값은 정부의 200만 가구 주택 공급 계획에 따라 분당, 일산 등 5대 신도시의 입주가 이뤄지면서 하락세로 돌아선다.
88년 18.5%, 89년 18.8%, 90년 37.6%로 폭등하던 서울 아파트가격은 91년 4.5% 하락세로 돌아선 후 95년까지 약세가 지속됐다. 정부의 공언대로 10만 가구의 공급이 제대로 이뤄진다면 2010년 이후에는 가격이 서서히 하락, 강남권 주택시장이 소프트랜딩할 것이지만 정부의 보유세 강화 등으로 인한 수요 충격 발생 가능성도 배제할 수 없다. 수요 충격이란 수요자가 급속도로 줄어드는 현상으로 IMF 외환위기처럼 투자 심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 수요가 급감할 경우 가격이 급락할 수 있다. 정부의 세제 강화로 수요 충격도 배제할 수 없다.
강남권의 양극화론은 공급충격에 대한 반론도 만만치 않다. 우선 대형 평형의 공급이 제한적이라는 점이다.
송파신도시의 절반 정도가 임대아파트이고 판교신도시도 38평 이상 중대형 평형이 5000가구 정도에 불과하다. 60% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 짓게 하는 소형평형의무제, 재건축개발이익환수제, 임대아파트의무제 등 그물망 규제로 재건축이 제대로 추진되기 어렵다. 근본적인 문제는 강북과 수도권 등 다른 지역 간의 교육·교통 여건 등 주거 환경 격차. 강남권에 대한 수요는 이미 전국적이다.
강남의 이주자들은 서울 강북, 수도권뿐만 아니라 부산, 광주 등 전국적이다. 일단 집값이 떨어지면 강남권에 진입하겠다는 대기 수요가 많아 공급 충격효과가 크지 않을 수 있다. 공급 충격이 일어날 경우 강남지역내 양극화현상이 본격화될 것이다. 강남에서도 새 아파트, 대단지, 입지별로 차별화가 본격적으로 진행될 것이다. |
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