계약

박종석
계약금,계약의 해제와 계약에서 아파트 잔금 못내면
계약금,계약의 해제와 계약에서 아파트 잔금 못내면
계약의 종류에는 무상계약과 유상계약이 있으며, 말로 계약 즉 구두로 계약을 체결하였으나 상대방이 말로취소해 버리면 그만인 무상계약으로 도의적 책임은 있으나 아니했다 끝까지 이기면 별수 없는 계약으로 무상계약이라 한다. 유상계약이란 정식 계약으로 금전 또는 유채물을 제시함으로 게약의 혹실함과 실효성을 발휘할수 있으며, 계약금은 일반적으로증약금 위약금 해약금의 세 종류가 있으며 매매 임대차도급 등에서 유상으로계약을 한다. 우리 민법에서는 계약금을 해약금으로의 성질을 갖고 있다고 하나 양 당사자가 해약을 할수 있다는 것이다. 한쪽은 계약금을 포기하고 해약을 할수 있으며, 한쪽은 배액을 지불하고 해약을 할수 있으며,계약금은 총매매액의 10%로 정하고 있으며, 임대차도 임대액 총액의 10%에 대한 배액이 된다. 그리고 가계약도 계약이며 해약에는 게약과 똑 같은 효력을 발생한다.

경기 불황으로 살고 있는 집이 팔리지 않거나 전세금을 돌려받지 못해 자금계획이 틀어졌기 때문에 아파트를분양받고 입주지정일이 지나서도 잔금이 없어 집들이를 못하는 사람들이 많다. 건설사들에도 최근 부쩍 잔금을 연체하면 어떻게 되느냐는 문의전화가 많아졌다. 잔금을 못 낸 경우 일반적으로 건설사들은 입주기간으로30~60일을 주며, 입주예정자들은 이 기간 내에 잔금을 내면 새 집에 들어갈 수 있지만 그렇지 못할 경우 입주도 못하고 연체료까지 내야 한다.  실제로 최근 가격을 낮춰 분양 계약중인 용인 신봉의 한 아파트의 경우 입주 개시일로부터 60일내에 잔금을 납부하고 입주하지 못할 경우 2008년 2월 한국은행의 예금은행 가중평균대출금리+국민은행의 연체기간별 가산금리를 적용한 이율로 연체료를 부과할 예정으로 1개월 미만 12%에서 6개월 초과 16.7%의 연체 이자율이 적용한다.

2009년 5월 입주하는 경남 마산시 교방동 교방블루밍의 경우 1개월미만 11.25%에서 6개월초과 16.25%의 연체이자율이 적용되고 광주 금호동에서 2009년 1월 입주할 쌍용예가는 기간에 따라 10.5~15.5% 선의 연체이자를 내야하는 건설사에 따라서는 연체기간에 따라 20%가 넘는 연체이자율을 적용하고 또 입주는 하지 않더라도 관리비 등을 청구한다. 2008년 단 2가구만 입주하는 것으로 알려진 판교신도시 첫 입주아파트 부영 사랑으로는 2009년 2월28일까지 입주일을 지정할 수 있는데 이를 넘길 경우 연체료율은 14%선으로 이 아파트는임대아파트여서 3월부터는 임대료를 매달 내야 하기 때문에 잔금연체료 뿐만 아니라 임대료, 관리비 등에 대해서도 각각 연체료를 낸다. 

준공을 했지만 입주자가 잔금을 내지 않은 아파트는 법적으로 이를 보존등기 해둔 시공사의 자산으로, 상품으로 치면 재고가 돼 최근 같은 불경기에는 건설사가 금융기관 등을 통해 입주자의 잔금 마련 알선에 적극 나서기도 한다. 연체 기간이 너무 길어지면 건설사가 재고를 처리하기 위해 계약해지를 통보할 수는 있지만 장기간 잔금을 연체했더라도 건설사가 계약을 해지하는 경우는 드물다. 계약금과 이미 납부한 중도금 등이 걸려 있고 건설사도 이를 다시 팔아야 하는 부담이 크기 때문이다 

유효하게 성립된 계약의 효력을 일방적인 의사 표시에 의하여 그 계약이 처음부터 없었던 상태로 됨을 뜻한다. 계약 해제의 발생 원인은 채무불이행으로 인한 이행지체.이행불능.불완전 이행 등이 있다.  계약의 4가지자유는 1;체결의 자유-하고 말고는 본인의 선택이다, 2;방식의 자유-서면이든 구두건 상관 않음.특별한 요식이 없다, 3;내용의 자유-법의 굴레안에서는 자유로, 4;상대방 선택의 자유-누가와 계약을 하든 자유이다.그러나 자유인 계약은 스스로 책임도 져야 한다. 

중도금은 잔금과 같아 어떤 부동산에 계약을 체결하였고 중도금및 잔금을 지불한다. 허나 중도금일에 중도금을 지불하지 못할시는 계약금은 포기해야 한다. 단 중도금을 지불하고 잔금을 지불하지 못할시는 중도금은잔금으로 간주되어 게약을 해제할수 없다.단 도의적 책임과 그에대한 손해배상을 청구할수는 있다. 계약에서는1,2,3,4등의 여러사람이 곳곳에서 각자의 물건을 매도함으로 연쇄반응이나 사고을 일으킬수 잇다. 서로 추후합의할 사항이다. 그리하여 태평양경제전략연구소는 1;어떤 게약을 할시 잔금일을 나에게는 빠르게 잡는게좋다. A라는 부동산을 매도한 후 B라는 구입할때 A의 중도금을 받은후 5일후에 B라는 부동산을 게약하는데 먼저 계약금 보다 적게 지불하고 ,중도금도 몇일후 적게 지불해야 부동산 사고시 대처 방법이 나옴의 명심이다      

계약의 종류에는 무상계약과 유상계약이 있으며, 말로 계약 즉 구두로 계약을 체결하였으나 상대방이 말로 취소해 버리면 그만인 무상계약으로 도의적 책임은 있으나 아니했다 끝까지 이기면 별수 없는 계약으로 무상계약이라 한다. 유상계약이란 정식 계약으로 금전 또는 유채물을 제시함으로 게약의 혹실함과 실효성을 발휘할수 있으며, 계약금은 일반적으로증약금 위약금 해약금의 세 종류가 있으며 매매 임대차도급 등에서 유상으로 계약을 한다. 우리 민법에서는 계약금을 해약금으로의 성질을 갖고 있다고 하나 양 당사자가 해약을 할수 있다는 것이다. 한쪽은 계약금을 포기하고 해약을 할수 있으며, 한쪽은 배액을 지불하고 해약을 할수 있으며,계약금은 총매매액의 10%로 정하고 있으며, 임대차도 임대액 총액의 10%에 대한 배액이 된다. 그리고 가계약도 계약이며 해약에는 계약과 똑 같은 효력을 발생한다. 

계약의 해제 
유효하게 성립된 계약의 효력을 일방적인 의사 표시에 의하여 그 계약이 처음부터 없었던 상태로 됨을 뜻한다. 계약 해제의 발생 원인은 채무불이행으로 인한 이행지체.이행불능.불완전 이행 등이 있다.  

계약의 4가지 자유는?
1;체결의 자유-하고 말고는 본인의 선택이다.
2;방식의 자유-서면이든 구두건 상관 않음.특별한 요식이 없다
3;내용의 자유-법의 굴레안에서는 자유로
4;상대방 선택의 자유-누가와 계약을 하든 자유이다.그러나 자유인 계약은 스스로 책임도 져야 한다. 

중도금은 잔금과 같다. 
어떤 부동산에 계약을 체결하였고 중도금 및 잔금을 지불한다.허나 중도금일에 중도금을 지불하지 못할시는 계약금은 포기해야 한다.단 중도금을 지불하고 잔금을 지불하지 못할시는 중도금은 잔금으로 간주되어 계약을 해제할수 없다. 단 도의적 책임과 그에 대한 손해배상을 청구할수는 있다.계약에서는 1,2,3,4등의 여러사람이 곳곳에서 각자의 물건을 매도함으로 연쇄반응이나 사고을 일으킬수 있다.서로 추후 합의할 사항이다.  
일시 : 2020-01-15 [14:10] / IP : 59.4.48.149
Total : 7건
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