#(202)버블경고는 대출 완화로 거품이 사라져가는 신호탄
고분양가 논란을 빚던 아파트 가운데 시세가 분양가 아래로 떨어져 묻지마식 분양은 고분양가, 청약이나 계약자는 깡통아파트로, 깡통 인생에 직면했으나 버블새븐지역의 상승수 주택값은 2006년 말 최고가 대비 80%이상 복구한 상태나 호가가 높아 안심 할 단계는 아니며, 호가의 높낮이는 반복되고 있으며, 고평가 된 주택이태반이기에 경매 매물이 줄지 않고 있다. 저금리와 재건축 규제 완화 등의 여파로 집값 상승폭이 컸다지만 버블지역에서 아파트 경매 물건이 증가한 것은 투기세력에 의한 일부지역,일부 아파트만이 거래되었으며, 대부분이 고평가 된 주택이라 할수 있다. 경매가 많다는 것은 고평가 된 주택으로 경매가가 낮기 때문이며, 투자성낮은 주택과 감정가격이 높았기 때문이다.
국내 부동산 시장의 버블 붕괴를 경고하는 목소리가 잇달아 전해지고 있지만 지난 정부에서부터 대출에 대한규제로 세계 어느나라보다 제1금융권 대출은 안전한 대한민국으로 부리한 대출자가 아닌 경우 100%안전하나제 2-3금융권의 12%가 넘는 대출이나 제도권 금융이라 하면서 20%넘은 대출자들이 문제이며, 이들은 눈높이낮추지 않은 사람들로 100%무너져야 할 사람들이다. 대출은 분양가나 매가의 20%이하, 금액으로는 5천만원이하가 안전한데도 무리한 융자로 문제성이 있었던 것이며, 이들에 의한 버블이라는 말은 당치도 않는다.
투기는 전재산 날리지만 투자만이 가정의 평온이다. 한국과 중국, 홍콩, 싱가포르, 인도 등 아시아 주요국에서고가 주택의 가격이 금융위기 이전 수준을 넘어섰으나 대한민국은 주택보급율이 2010년 현제 115%가 넘아서날이 갈수록 짖는 주택만큼의 주택값 하락이나 건축비에 대한 상승은 가능핮만 미분양 아파트가 12만가구 이하에서만 절대적이다.
정부는 고분양가를 낮추기는 커녕 부동산 경기 활성화를 명분으로 분양가 상한제를 폐지하고, 분양원가공개
항목을 줄이며, 건설사 지원으로 시장은 요지경 속이 된 상태다. 양도소득세, 종부세 가구별에서 개인별,투기꾼들의 다주택자 양도소득세 완화에만 매달리지 서민들을 위한 정책은시늉만 내고 있어 다이아몬드식 사회구조는 삼각형 구조로 날로 바뀌고 있으며, 범법자들만 경기 침체로 늘고 있다. 2012년까지 40조원의 재정적자가 날 판인데도 4대강 개발은 30조원 이상 들려 서두리고 있기에 날로 중산층은 무너지고 있다. 정책이 미래지향적이지 못한 과거 지향적으로 흐르고 있기 때문이다.
주택담보대출 잔액 중 서울 강남.서초구등 버블세븐 지역 대출비중이 높아 담보대출을 50%이하로 줄였으며,서울 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 경기도 분당, 평촌, 용인으로의 대출 쏠림 현상을 부추긴 결과는 국민, 신한, 우리, 하나,외환, 기업, 농협, SC제일은행, 한국씨티은행 등 9개 은행들의 주택담보대출잔액 변동 추이에의한결과다. 거래부진은 상당기간 지속 될 것이다. 부동산 거래 활성화을 잡기엔 너무 많은시간이 흘렀으며,매수자 입장에서 더 하락해야 한다는 것이 시장 분위기다.
거래부진과 호가하락이 나타나고 있으며, 고분양가 아파트는 일부 건설사가 여전히 분양중이며, 분양해도 1명도 청약하지 않은 단지가 나오고 있으며, 100%계약된 단지는 찾아보기 힘들다. 50만가구 공급에서 45만 가구 공급 정책으로 줄였으나 2009년에도 2008년 37만가구 보다 공급량이 줄어든 32만 가구에 그칠 전망이나 미분양 아파트는 통계는 줄지만 시장에서는 20만구 이하로 줄지 않이다.
아시아 각국 정부가 경기부양책을 사용한 것이 부동산 가격 상승의 원인이었으며, 거래부진과 융잔느 가정 파괴로 만든 주범이다. 물가 대비 아파트 가격상승 정도가 미국과 일본의 과거 정점 수준을 넘어섰으며 가구소득 대비 주택가격도 미국, 일본에 비해 높으며, 가구당 수입감소, 실업자 증가, 정부재정적자의 불안감, 중산층 몰락, 물가상승,은행 창구의 고금리, 도시화 둔화, 저출산, 너무 높은 가격, 금융권 차입여력 부족 등으로인해 아파트 가격은 하락 할 것이며, 주택가격 하락은 전국으로 수년간 나타날 것이나 급락은 없다. 급락보다 더무서운 것은 하락이 1-2년에 그친것이 아니라 5년이상 지속될 경우 경제는 더 악화일로로 된다는 것이다. 상승과 하락의 반복이 경제 살리지 연속과 지속적 하락은 언제 멈출지 모르는 주택경기 침체가 되어 경제 사회적으로 침체가 지속되기 때문이다.
집값이 오른 만큼 세금을 내는 게 당연하며, 양도소득세 많이 낸다는 것은 재테크 성공햇다는 것이다. 그런데도 양도소득세 내지 않으려 한다는 것은 나라 경제 엉망으로 만들겠다는 처사와 다를 게 없다. 기껏해야 종부세는 전국 모든 가구의 2.1%인 부유층만이 내는 특권세이며, 권력자들과 버블새븐지역의 소유자들의 재산인데도 만석궁이 1석 채우려는 얄팍한 술수의 나라에서 대한민국 대다수의 국민들이 살고 있다. 가난이 죄고, 권력갖지 않은 것이 죄라 여기며 살아갈 수 밖에 없다. 출세을 해야 고통 덜 받는 세상에서 누구을 탓하랴,다.종부세가 500만∼1000만원인 가구는 0.2%, 1000만원이상인 가구는 0.13%에 불과했다.
서민들에게는 그림의 떡인 저금리 정책과 융자도 지역과 고객들에 의해 금리의 차가 심하며, 수익이 없는 사람들은 담보대출도 받기 어렵다. 융자가 적은 지방보다 융자가 많은 수도권부터 버블이 온다면 버블이 나타날 가능성 높다. 융자가 많은 일부 수도권 지역의 아파트들 소유자들은 버블에 대한 불안에 떨며, 2008년 1년간 2만4천가구 이상의 주택이 경매 당했으며, 2009년도 크게 줄지 않았으며, 2010년에도 진행형이며, 경매당한사람들 대부분이 분수에 맞지 않는 생활, 눈높아 낮추지 않은 사람들이 대부분이었으며, 태평양 경제전략연구소(http://www.realer.co.kr)의 20년간 부르짖는 융자는 분양가나 매가의 20%이하, 금액으로는 5천만원이하을 거들떠보지 않은 막가파들이 태반다. 경기가 급랭할 경우 집 값이 일시에 하락해 가계발 금융위기로 번질가능성이 있다.
국내 주택 가격은 버블버다는 장기간 하락 징후가 존재하며 중장기적으로 가계 소득의 급감과 금리 등 외부충격이 발생할 때 급락할 위험이 내재해 있다. 서울 아파트를 기준으로 가계 소득 대비 주택 가격 비율은 13배로미국 LA 11.2배,호주 시드니 8.5배, 뉴욕 7.9배, 영국 런던 6.9배에 비해 높다. 서울과 강남 지역의 아파트 가격은 내재 가치에비해 고평가돼 거품이 있다. 선진국에 비해 몇배가 높은 위험에 놓여있다.주택담보대출이 주택버블징후가 큰 수도권 지역에 집중되고 변동금리 대출도 주택 가격 하락이나 금리 상승에 따른 충격 강도가매우크다. 금융권의 추가 담보 요구, 신규 대출과 만기 연장 기피, 대출 금리 추가 인상 등 악순환의 고리가 형성되면 가계발 금융 위기가 나타날 가능성을 배제 할 수 없다.
주택 주 수요층인 35~54세 인구의 감소,금리인상은 시기상조다. 우리나라 부동산 가격은 고평가 된 가격의 조정이며, 5년이상 하락해야 할 하락이 일시에 나타나지 않고 있으며, 하락은 더 높게 내려야 하며, 현재와 같은하락은 더 이어져야 한다. 과거 일본 같은 부동산 버블 붕괴는 오지 않아 물가안정,통화정책이 필요불가결이며, 과거지향형이 아닌 미래지향형의 정부가 되어야 할 것이다. 외국과 정부는 한국 경제에 대한 전망이 비교적 좋아 부동산 경기도 폭락하지 않을것으로 보고 있으나 분양시장도 분양가가 높은 곳은 청약자들이 없는반면, 택지개발지구서 분양가가 낮은 보금자리 주택은 청약 경쟁 높다.
고분양가를 정부가 용인하거나 부추기고있어 소비자들이 또다른 낭패를 볼 수 있는 근거는 아파트 분양시 단
10명도 청약하지 않는 아파트는 고분양가인데도 정부는 건설자금 지원과 미분양 아파트 구입해주는 이율배반적 정책을 정부 출발 2년간 유지하고 있다. 2009년 입주했거나 입주예정 아파트 17여가구 중 11만여가구가 분양가 이하로 하락했는데도 고분양가는 여전하며, 정부는 단속은 커녕 지원뿐이다.
투자성 전혀 없는 아파트들인데도 미분야아파트 판매하려 건설사들은 아우성이며, 정부는 맞장구 쳐주어 계약자는 노숙자에 신용불량자,가정 불화의 화근이 된 것이다. 걸래는 빨아도 걸래인데 이걸 계약한 90%내외는잘못 선택한 결과 초래다. 미분양 아파트는 지난 3년간 꾸준히 분양 당시부터 고분양가라는 지적이 많았으며,주위 시세의 1.5배이상 높은 가격의 분양이었다.
바로보는 안목이 재테크에서도 중요하다. 대출을 끼고 아파트를 구입했다가 글로벌 경제 위기와 실물경기 침체를 겪으면서 빚을 갚지 못해 경매에 넘어간 사례가 많다. 경매 물건이 많았던 곳은 대출을 받아 집을 사는투자수요의 비중이 다른 지역보다 높았기 때문이다. 경기침체와 집값 하락으로 매수자를 찾지 못한 물건이 경매로 나와 저금리가 지속되고, 집값이 하락 할 경우 경매물건은 더 늘어날 것이며, 대출 규제로 제2금융권 융자가 늘어날 것이다. |
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