$(201)금리 인상시 부동산 대출자 소득없는 연령층 많아 3년후 경매로 주택담보대출의 총부채상환비율 제도가 감독원의 부실한 계산법 규정탓에 4년 넘게 들쭉날쭉 운영되어 주택담보대출의 3분의 2를 차지하는 원금분할상환대출시 소득과 담보가 똑같아도 DTI계산법이 달라지면 대출 한도가 20%까지 차이나 대출자들이 골탕을 먹어 수도권의 200만가구 이상이 고무줄 DTI 규정을 적용받아 공평하게 적용받아야 할 원칙이 허점을 드러내면서 높은 금리의 대출을 받고 있다. 부동산 담보대출자의 반 이상이 50대이며, 40대로 명퇴자가 될 대출자가 3/2로 경기 부진과 부동산 값 하락시 3-5년안에 현제의 매년 주택2만 4천가구 경매에서 5만가구 경매 시대로 돌아 올 가능성이 높아지고 있다.
은퇴 시기의 주택담보 대출은 소득이 없기에 금리 인상 시 집값 급락에 따 부동산 시장 불안으로 2015년 전후 나타날 가느성이 높아지고 있으며, 중산층이 무너진 상태서 중산층 50%달성은 한국의 경제 여건상 2020년 전후가 될 것이기 때문에 서민들의 고난은 날이 갈수록 더 커질 것이다. 담보대출은 40대 이상서 약 80%가 대출자로 소득이 없는 경우가 상당하며, 부동산 대출 비율이 높다.
시중은행들의 주택담보대출 금리가 상승중이며, 부동산시장은 집값은 정중동이며, 매수세가 뒷받침되지 않고 있어 대출을 받아 집을 산 사람들의 금리부담이 갈수록 커져 금융시장의 총체적인 부실위험이 커지고 있다. 전세금의 상승과 전세 품귀 현상으로 전세를 찾기 어려워 대출을 받아 내 집 마련시 대출금리가 연 5%대에 달한다. 시중은행의 코픽스연동 주택담보대출 고시금리가 6개월 변동 신규취급액 기준으로 3.83~5.61%을고려하면 최고금리를 웃도는 수준이다.
주거래고객 우대와 급여통장 이체와 공과금 등 각종 생활비 자동이체, 신용카드 발급 등을 통해 대출금리를5.08%까지 낮출 수 있다. 코픽스연동 주택대출을 적용 4.62%까지 금리를 낮출수 있으며, 보금자리론의 대출금리가 4.80%로 코픽스연동 대출보다 약간 높지만, 15년간 고정되기 때문에 시중금리 상승기에는 6개월마다금리가 변하는 코픽스연동 대출보다 유리하다. 기준금리 인상으로 시장금리가 오르면서 은행 변동금리형 주택담보대출 금리가 고정금리형 주택대출 금리 수준에 육박하고 있다.
금리가 높을 경우 한국 부동산시장에 미치는 직접적인 영향은 매우 높다. 부동산 광풍에 따라 대출을 끼고 아파트 사기에 열중했으며, 엔화 대출 투자가 집중됐던 부동산시장의 위축 현상이 두드러지고 주택시장의 관망세가 더욱 짙어지는 영향은 피할 수 없었다. 주택담보대출의 변동형 주택담보대출 금리가 상승하면서 대출자의 이자 부담이 커져 주택담보대출의 금리를 6%내외 적용으로 금리가 오른 것이며, 대부분의 은행들의 변동형 주택담보대출 금리도 올라 신한은행,우리은행,농협도 올랐으며, 오른 금리는 좀처럼 내려주지 않는다.
내집마련은 보금자리 주택 2012년까지 매년 2회 사전예약하니 싼 보금자리 사전에약에 집중 하여야 할 것이며,가능한 융자는 적게 받아야 할 것이다. 7억원짜리 아파트를 주거래은행에서 연 6% 금리에 20년간 원금분할상환으로 2억6000만원, 은행의 계열사인 캐피탈에서 연 12% 금리에 3년 후 일시상환으로 4000만원을 빌렸다.
비싼 제2금융권 대출까지 내야 했던이유는 은행이 DTI 규정 때문에 최대 2억6000만원밖에 못 빌려준다 했기에 3억원을 최장 20년간 원금분할상환을 해도, 첫해 갚아야 할 원리금이 3200만원에 달해 50%의 DTI 규제에걸리지만 다른 은행이었다면 3억원 전액을 빌릴 수 있었다. 은행과 은행은 다른 은행보다 0.1%포인트 높은 금리를 제시하면서도, 연간 원리금 상환액을 2900만원으로 계산했다. 첫해에 약 3330만원을 상환해야 하지만, 20년간 내야 할 이자를 평균 내면 약 2900만원으로 낮아진다.
주택담보대출에 대한 총부채상환비율을 확대 적용하는 등 채무상환 능력 심사를 강화하고 비은행권도 리스크관리에 나섰으나 헛수고다. 위험대응능력이 떨어지는 저축은행의 주택담보대출에 대해서는 대손충당금 적립률을 상향 조정하는 경우 부동산시장이 동요하지는 않을 것이나, 상당기간 자금이 빠져나가는 것은 부정적인영향임에 틀림없다.
경매시장에는 아파트 등이 시장에 나올 가능성이 높아 주택값의 호가가 낮아지고 있으며, 부동산 거래가 멈춘 상태로 부동산 거래가 없다. 1가구 2주택의 융자는 먼저 돌아온 융자을 반드시 상환해야돼 융자 규제와, 거래중단으로 금융권 시장은 거래중단 버금가는 불경기이며, 은행과 가계가 동시에부실로나타날 징후가 나타나고 있고, 경매는 늘게 되며, 저축은행의 부실의 현실화다.
양도성예금증서 연동 주택대출 금리는 4.62~6.41%로 올랐다. 시중은행의 CD연동 주택대출 금리는 급등했다. 코픽스 연동 주택대출 금리가 6개월 변동 신규취급액 기준으로 작년 3.42~4.82%에서 4.21~5.61%로 오르는 등 대부분 시중은행의 코픽스 연동 주택대출 금리도 상승세다. 금리 상승기에 이자 부담을 줄이려면 고정금리 대출을 선택하는 것이 유리하다.
한은은 2010년 7월 이후 세 차례 기준금리를 인상했으며, 추가 인상될수 있다. 1억원을 3년 거치, 15년 만기로대출받은 경우 3년 후 시장금리가 0.50%포인트 오르면 코픽스 대출의 원리금은 월 87만4천원에서 월 92만원수준으로 오르지만, 보금자리론의 원리금은 88만원에서 변하지 않는다. 추가로 기준금리를 올릴 것이라는 전망이 우세한 만큼 시장금리는 계속 오를 것으로 보여 금리상승기에는 대출을 줄이는 것이 바람직하며, 코픽스는 시장 금리 움직임을 즉각 반영하기 때문에 고정금리형 대출이나 잔액기준 코픽스 연동 대출을 받는다.
금리가 오르고,아파트 호가가 낮아지고, 거래는 중단되고, 미분양이 나타나고, 수도권에서는 기존 주택보다보금자리 주택 청약에 더 관심을 갖고 있어, 호가의 하락이 지속시는 경매물건이 더 나올 것이다. 융자가 많은아파트는 버티기 힘들며, 금리가 높은 제2금금융권 대출자들이 겉잡을수 없는 혼돈 상태다. 시장은 금리에 의한 교란 상태가 나타나고 있으며, 청약시장도 극과극의 청약이 나타니고 있다.
금리 상승과 경기침체로 수익률이 예상치를 밑도는 등 어려움이 가중되고 있다. 대출 금리는 치솟는데 경기침체로 대출 이자와 가계 수익률이 예상에 못 미쳐 부부가 벌어도 어려움이 커지고 있다. 주택담보대출 금리가 오르는 것은 기준이 되는 3개월 만기 양도성예금증서 금리가 상승, 주택담보대출금리가 상승하면서 가계의 이자부담도 커지고 있다.
들쭉날쭉 DTI 적용은 부동산 시장에서 대출 한도가 부족한 경우 한도가 잘 나오는 제 2-3금융은행으로 대출을증액하여 피해는 대출자 상당수다. DTI는 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠서 구한다고 되어 있는데,연간이 길게는 20년에 이르는 전체 대출기간 중 언제라는 얘기가 없어 원금분할상환 대출의 경우 상환액의 기준 해를 뒤로 미룰수록 대출한도가 늘어나 DTI 규제가 효과를 발휘해 대출을 실행하면서 (연간 이자액을) 어떻게 계산하느냐는 은행에 맡겨왔으나 은행간 계산법 차이가 문제다.
금리부담을 최소화하는 방법으로 이자부담 경감을 위해 투자보다 대출 원금부터 갚는 것이다. 대출 규모가 자신의 소득수준과 비교해 적정한지 점검한 후 상환 여부를 결정이다. 주택관련 부채는 소득의 20%,금액으로 5천만원을 웃돌지 않도록 하여 금리 부담 때문에 심리적 마지노선에 달한 이들이 늘고 있지만 매물로 내놓아도팔리지 않고 있다. 실수요자용 주택으로 갈아타고 대출을 갚는다. 경기가 침체되면 고가 부동산 상품은 몇차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 많기 때문에 현금을 확보해 급매로 나온 부동산을 노리는 것도 좋다.
집을 사더라도 매도할 자세가 있는 사람만이 구입이 좋으며, 저가의 소형주택 구입과 대출이자가 생계에 부담이 돼지 않는 융자다. 금리 상승기에는 예금보다 대출 금리 상승속도가 훨씬 더 빠른 만큼 대출 상환에 적극나서야 한다. 대출 금리가 일괄적으로 올랐다고 가정하면, 추가로 발생한다. 기존 대출액이 1억원인 가계라면이자부담이 늘어난다. 금리가 상승세여서 가계의 부담이 더 커질 가능성이 높다. 경기회복으로 금리를 인상 할요인이 커지고 있는데도, 부동산 가격 상승 기대감으로 대출 수요는 계속 늘고, 대출 금리도 오를것이다
인플레이션 압력 상승으로 금리 인상이 예고 된 시점에서 담보대출의 고연령층 쏠림 현상은 부동산 시장 불안요인이다. 은퇴와 채무 상환 능력은 반비례 관계에 있기 때문에 직장 생활을 그만 둘 경우 소득이 감소, 담보대출 상환 부담이 높고, 금리 인상까지 이뤄지게 되면 부담이 더 커진다. 부동산 경기 장기 침체로 주택 가격상승에 대한 기대가 줄 경우 주택 매각해야 할 것이다.
주택 가격 급락 등 부동산 시장의 불안감과 경매 시장으로 내 몰리고, 임대차에 사는 사람들은 임대보증금도 100%받지 못할 것이다. 전세가격 상승도 가계에 치명타다. 이런 경제 상황, 부동산 시장서도 융자내어 집 사라하는 권력자는 어느나라 권력자인지 곰곰히 생각해 보아야 할 것이다. 담보 대출시 대부분이 은행 창구에 들릴 경우 고금리나 2-3금융권 융자을 추천받는다
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