208)집값 상승서 하락지역으로 옮겨가는 과정서 서브프라임 대비을 집값이 오르거나 주택담보대출 수요가 급증하는 지역에 대출 규제를 강화하는 방안은 외국의 투기자금 3조원과 유동자금 수조원 동원해 강남권 투기와 청라지구 청약과열을 불러 일으킨후 그들이 사라지자 강남권은 약세, 청라지구는 프레미엄 없는주택으로 전락했다. 투기꾼들은 몇천만원 프레미엄에 빠져나갔으나 일부 투자자들이나 계약자들은 마이너스 프레미엄에 울고 있다. 아파트 가격이 급등한 경부선 축과 서울강남권을 포함한 일부 지역이 적용 대상이지만 서민 피해를 막으려고 생계비 마련 목적의 주택담보대출은 규제 강화 대상에서 제외됐지만 믿는 사람은 없었으며, 서민들 정책은 말로만 정책이지 실천한 경우는 소수 몇사람만 제공하고는 몰라라했다
집값 상승의 주도권을 잡았던 버블새븐 지역의 입지가 흔들려 하락의 진앙지로 변종됐다. 집값 하락세는 서울및 수도권 전역으로 확산돼 주택거래 활성화 방안에도 불구하고 침체의 골은 깊어지고 있다. 시장에서는 수억원씩 하락한 매물이지만 절대적으로 30%내외 급등한 가격의 조정기이며, 하향세는 2015년 전후까지 갈 가능성이 높아지고 있다. 매물은 적체되고 매수세는 사라진지 경기도와 강북과 인천은 2-3년,강남권은 1년도 채아니되었는데도 권력자와 졸부들의 하수인들은 전국적 하향으로 몰고 가고 있다.
지방은 2002년 6월 주택보급율이 100%에 도달하자 미분양이 넘쳐났으며,공급 중단까지 했다. 거래활성화 대책은 현정부 한번도 내 놓지 않았으며, 졸부들과 권력자들의 양도소득세 인하, 종부세 인하, 보금자리 주택 서울 값 낮은 가격 사전예약이 전부였으며, 기타 지역은 서민들 대책은 며칠만에 없는 것으로 하여 중산층이 무너졌으나 지난 정부 10년간의 책임으로 몰아세웠다.
우리경제에 큰 영향을 미치고 있는 미국 경제가 서브프라임 모기지 사태로 인해 장기불황에 빠지지는 않을 것이나 경제는 더 고통스러운 후유증을 앓고 있다. 서브프라임으로 금융권이 자금을 상각해 전세계 금융위기가진행되고, 기업 신용디폴트스왑과 연관된 부채담보부증권이 2차 금융위기를 초래할 것이며, 정부의 자금이부족해 세계 각국이 시늉만 내고 불량 달러가 각 나라서 판치고, 후유증은 불보듯하고 있으며, 국무총리는 충청권에 사는 행정도시 지사에, 대통령은 필요 이상으로 해외 경제와 외교 핑개치고 나가나 모두 국민의 혈세다.
전세계 증시는 시간적 공간적 지역적으로 상승과 하락 반복하고 있으며, 주택가격 안정은 2012년 이후, 2015년 이후나 안정인데도 건설사와 각 나라 정부, 투기꾼들이 보유한 부동산 매도에 혈안이다. 집이 남아도는 선진국의 주택가격 안정인데도 건축과잉으로 몸살을 앟는 것은 당연히 것이나 지역적으로 매도을 위한 투기조작이며, 손실이다.
프라임론과 서브프라임론의 중간에 해당하는 Alt-A 모기지에 대해 지나치게 낙관적이다. 주택시장 저점에서서브프라임 모기지가 위험한지에 대해 알고 있지만 Alt-A에 대해서는 관대하거나 모른다. 신용이 우수하고 상환만 제때 된다면 큰 문제가 아니겠지만 상환이 불가능할 정도로 수직 상승할 가능성이 있는 변동 금리에 시장은 연체율 하락에 대해 서브프라임 모기지 사태 해결의 서광으로 최악의 상황이다.
강남3구를 비롯한 수도권 버블세븐 지역에서 하락세가 이어져 송파구 잠실주공 5단지가 112㎡ 주택형은 12억5000만원에서 10억 후반대에 매물이, 잠실동 주공5단지는 112㎡의 경우 10억9000만원의 매물이, 강남구는 재건축 아파트 시세차익에 대한 회의론과 추가 하락을 우려로 강남구 개포동 개포주공1단지에는 8억2000만원짜리 44㎡ 매물이 등장, 분당신도시 정자동 동양파라곤 227㎡가 19억원에서 15억원으로, 아이파크분당 240㎡가12억7500만원에 매물이, 용인시 수지구 성복동 LG빌리지 아파트는 2~3년 전 7억원이 넘던 161㎡형이 5억원대 초반까지, 중소형은 3000만 원, 대형은 1억원 이상 분양가보다 싼 분양권으로 집값이 하향 안정세로 접어들었다.
선진국의 부동산 가격 하락하고 있으며, 90년대 부동산 시장 붕괴 등으로 촉발된 일본의 장기불황시 142개의금융기관이 도산하고 180개 은행 및 신용조합에 모두 24조9800억 엔이라는 막대한 공적자금이 투입됐다. 서브프라임 사태로 미국경제도 일본식 장기불황에 빠지는 것 아니냐는 우려다. 한국은행은 일본의 장기 불황과미국의 서브프라임 사태가 오랜 시간에 걸친 금융완화정책과 무리한 대출경쟁, 부실금융기관에 대한 자금지원이라는 유사점이 있지만 미국경제가 일본식 장기불황에 빠질 가능성은 낮다.
미래에 오를 집값을 담보로 받는 대출로, 당장은 연 5% 내외의 적은 이자만 지불하고, 나중에 집을 팔아 오른집값에서 나머지 이자를 변제하는 것이다. 물가 상승률 이상으로 집값이 오른다면 더 없이 좋은 제도가 될 수있지만 반대의 경우라면 모기지 대출자는 빚더미에 앉게 될 수도 있다. 집값이 올라갈 것을 예상하고 무리수를둬 대출을 받은 사람에게는 주택경기 침체가 독이 되는 것이다.
신용경색의 진원지가 됐던 미국의 서브프라임 모기지 부실 문제가 최악의 상황을 지나고 있다. 패니매와 프레디맥 구제 조치로 미국의 모기지 금리가 크게 하락하고 있는 가운데 서브프라임 모기지 연체율은 하락 전환했다. 연체율 하락은 대출 자산을 근거로 만들어진 파생상품의 건전성을 개선시키는 역할을 해 서브프라임 모기지의 연체율은 전분기에 비해 하락했다. 모기지 변동금리가 그동안 꾸준히 올랐지만 변동금리 대출 연체가 안정되고 있다.
주택 가격 하락에 따른 주택잔존가치 감소는 모기지 연체 증가 요인으로 작용할 것이다. 일본이 대규모의 부실채권을 은폐했다가 정책대응 시기를 놓쳤던 점을 상기시키며, 신속한 정보공개를 촉진할 수 있는 제도 마련이 시급하다. 한국은 부동산시장에는 직접적인 영향을 주지는 않을 것이나 경기 불안으로 주택수요 기반이약화될 경우 공급도 덩달아 위축된다. 주택 보유에 따른 기회비용인 금리가 치솟지 않는 한 집값은 급락하지 않을 것이다.
1997년 환란 당시엔 금리가 급등하면서 집값이 폭락했지만 이후 금리가 하향 안정세로 돌아서면서 집값은 단기간에 회복됐다.시중 단기금리 추세와 집값이 반대곡선을 그리며 움직이나 인위적으로 금리를 인상하지 않는 한 외환위기 때와 같은 수준의 집값 폭락은 없으며, 집값이 폭락할 징후는 전혀 보이지 않고 있으며, 없다고 자부한다. 금리와 집값이 정반대라 할 수는 없지만 외환위기 때나 집값이 급등했을 때의 통계로 미뤄보면반대로 움직이는 게 일반적이다.
가계소득과 소비 감소로 주택 소유자들의 매물이 늘어 집값이 급락하는 현상이 나타날 수도 있으나 주택 수요자에게 미치는 영향이 없고, 우리나라는 이미 은행서 주택가치의 50%이하만 4년전부터 융자로 관리해 전 세계적으로 찾아볼 수 없을 정도로 엄격하게 주택담보인정비율과 총부채상환비율을 관리하고 있어 큰 문제는없으나 2009년 투기자본이 주택시장의 교란용으로 사용되고 있다는 것이며, 그 증가로 경부선 축 강남권과 청라지구 청약경쟁율이다. 가계수입이 줄고,고금리와 미분양 증가가 장기적으로 나타날시 일시적으로 경기위축이장기화되나, 심화될 경우 수요가 붕괴돼 주택시장이 불안해질 수도 있다.
서브프라임으로 겪었던 일들을 은행과 보험사, 자산운용사들이 자산 상각에 돌입해야 할 수도 있다. 거래되고있는 합성담보부증권 중 기업 신용디폴트스왑과 관련된 증권은 달러당 10센트 미만의 헐값에 거래돼 금융기관들의 추가 자산 상각 가능성을 예고하는 것이어서 금융위기의 골이 더 깊어질 수 있다. 주택담보대출을 일률적으로 규제하면 미분양이 많은 지방이나 서민이 피해를 볼 수 있다.
주택가격이 불안하고 대출 수요가 몰리는 지역에 대해 대출 규제를 강화하는 방안은 강남지역을 비롯해 투기지역에서 풀린 수도권 일부 지역을 중심으로 대출이 늘고 있있다. 주택담보대출이 몰리는 지역에 대해선 투기지역 지정 여부에 관계없이 은행들이 자산 건전성 관리 차원에서 자율적으로 대출 취급액을 제한하나 서민들의 생계자금용 대출에 대해선 예외다.투기.비투기 지역에 관계없이 주택가격이 급등하고 대출이 많이 이뤄지는 지역을 중심으로 LTV를 낮추거나 DTI를 적용해 대출을 억제다.
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