#(212)주택보유자들의 이자와 자신의 신용도 높혀 저리로 갈아타야 한국은행이 기준금리는 오랫동안 동결했지만 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이며, 일반인은 제1금융권못지 않은 제 2-3금융권 12%담보대출 사용중이다. 제 2-3금융권 10%넘게 쓴 사람은 하루라도 빨리 경매 당해 인생 새로이 시작하여야 하는 사기꾼 인생살이와 같은 사람들이다. 걷만 반지르하고 실속은 텅텅빈 신용불량자와 다를게 없다.
개인적으로 4%금리이나 갖은 부동산도 수도권에 집 한채며, 30년넘은 스리브 집이다. 마이너스 통장도 신용으로 7천만원이지만 6%대로 21세기는 신용사회이다. 시중은행이 담보대출 금리를 낮추면기존 대출자들의 이자 부담이 감소해 주택 매물이 줄어드는 효과는 기대할 수 있지만 꽁꽁 얼어붙어 있는 매수심리가 회복되기는어렵다.
우리나라는 서민을 위한 금리는 없으며, 몇달 서민대출후 사라지곤한다, 모기지도 신용이 좋은 담보대출보다금리 역고, 역못기지도 신용도 높은 담보대출보다 높으며, 학생들의 학자금 대출도 신용좋은 부자들의 대출금리 보다 높아 서민을 위한 정책은 없다고 봐야 할 것이며, 보금자리 주택도 강남권은 주이 시세의 40%전후 싸게, 경기도와 인천은 90% 싸다고 하나 실제로는 주위 시세로 미분양 아파트가 되어 돈만은 권력자들과 고위직들의 수백년 이어온 서민들을 위한척 하는 선거용, 자신의 자리 보존용이나 민주주의 사회에서 독재사회로만들려는 시대에 맞는 술수에 불과하다.
주택금융공사가 채권 관리를 직접 수행해 대출 금리를 대폭 낮춘 온라인 주택담보대출 상품인 유보금자리론이 판매 전부터 예약 신청이 기업은행을 통해 실행되기 시작하면 최저 3.3%대의 저금리를 무기로 주택담보대출 시장에서 점유율을 크게 높일 것으로 예상되고 있어 대형 은행들이 입주 아파트을 기준으로 3% 중반대 담보대출을 신청하였었으나 서민들은 모르거나 알고도 사용못한다
부동산 시장 분위기는 여전히 냉랭하다. 주택 거래를 활성화하고 대출·세제 규제 완화를 통해 실수요자들의 금융 부담을 낮추지만 글로벌 금융위기와 국내 경기 침체 등의 영향으로 주택 가격의 하향세는 이어져 주택관련 조치는 주택청약 제도를 비롯해 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 예상되는 만큼 새로운 제도에 맞는 전략을 준비중이나 실패한 부동산정책이었으며, 갖은자들을 위한, 고위직들 강남권 부동산 보유한 소유자들의 대책으로 강부자 내각이 지속되고 있으며, 권력자는 숨소리까지도 거짖말, 2인자는 양파껍질 벗기듯 파렴치범이다. 대통령은 시간만 나면 혈세로 해외에서, 총리는 행정도시 반대을 위해 충청도에 머물고있다.
주택경기 침체속에 분양권을 매도하려는 움직임이 강하게 확산되면서 집값의 추가 하락 가능성도 배제 할 수없으며, 건설사는 미분양 털기에 여념 없으나 시장은 냉랭하다. 고분양가 주택으로 집이 남아돈 시기에 20%싸게 분양가 보다 미분양 아파트 주지만 주변 시세보다 20%정도 비싸다. 미분양 아파트 분양권 구입 할 필요가 없다. 분양 당시 청약경쟁률이 높았던 인기 단지들도 분양가 아래로 내려간 매물은 흔하며,청약당시 프레미엄 억대 붙은 아파트도 마이너스 프레미엄, 프레미엄 보장 아파트도 프레미엄 붙는 아파트 찾아보기 힘들다,
수도권 고분양가 아파트의 경우 보금자리 주택 입주시는 값이 떨어질 가능성이 더 높아 경기 인천은 프레미엄 3천만원이 마이너스 1천만원 내외로, 강남권 프레미엄은 3억내외에서 1억내외로까지 낮아질 가능성이 더높아 기존의 아파트는 20%는 더 2015년 전후까지 내려 갈 것이나 재개발이나 뉴타운 대지지분 높은 곳은 값상승도 나타날 것이다.
주택금융공사가 유보금자리론 사전 대출 신청을 접수한 결과 실적이 좋다. 유보금자리론이 최저 연 3.39%의낮은 대출금리다. 코픽스 연동 주택담보대출 금리는 3.64~6.24% 수준으로 고시되고 있으며, 실제 대출은 4%대 후반~5%대 초반이다. 은행이 하던 대출심사와 사후관리 등 업무를 주택금융공사가 전담하고, 기업은행과삼성생명은 담보설정과 대출만 실행하도록 업무 절차를 개선해 대출금리를 낮췄다.
유보금자리론의 대출금리는 은행 창구서 신청하는 티보금자리론 금리보다 0.40%포인트, 인터넷으로 신청하는 이보금자리론보다 0.20% 포인트 낮다. 코픽스연동형 유보금자리론을 선택해 근저당 설정비와 이자율 할인수수료를 내면 최저 연3.39%로 대출받을 수 있으며, 코픽스 기준금리 변동에 따라 6개월마다 금리가 변하는변동금리를 3년간 적용받을 수 있다. 변동금리 적용기간 중 원하는 시점이나 3년 후에 고정금리로 전환해 10년 동안 5.10%를 적용받을 수 있어 장기적으로 대출 금리가 상승할 경우 유리하다.
이사 목적의 실수요자라면 도시의 중심가나 1천가구 이상 대단지, 아파트 보다는 단독주택 구입으로 낮은 가격에 내 집을 마련하는 기회로 삼을 만하다. 융자받아 내집마련할 사람들이 대폭줄고 잇어 은행마다 3-4%저금리 대출해 주지 못해 안달이다. 갈아타는 지혜가 중요하다. 가계의 금융비용 부담을 줄이기 위해 수도권 처분조건부 대출을 받은 주택 소유자의 상환기간을 2년으로 연장, 종전의 주택을 팔 수 있는 기한을 늘렸다.
일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택 기한도 연장해 1년이라는 여유 기간이다. 집값 반등을 기대하며 1년을 더 버티다가, 주택경기 침체가 지속돼 1년 뒤 매도가격을 지금보다 더 낮춰야 하는 상황이 올 수도 있다. 집값 하락폭이 크거나 주변에 신규 입주 물량이 많은 곳, 대출이자가 부담스러운 상황이라면 매물로 가급적 처분하는 게 낫다. 주택 구입 후 가격이 오른 상태이거나 향후 집값 상승 여력이 충분치 않은 곳이라면 대출이자를 물면서 가격 하락을 견디기보다 시세의 10~20%를 깎아 처분이다.
매도자들은 가격이 올라야 정상인데 지금은 낮은 금액에 매물이 나와도 안팔릴 정도로 시장이 악화돼 있어 글로벌 금융시장부터 안정기미를 보여야주택거래 심리도 회복될 것이다. 급기애 금리을 내폭 내렸지만 통장에잔고가 없어 투자 할 사람이 없기에 건설사는 털고 보다는 전략으로 수정했으며, 아파트 공급도 대폭 줄였기때문에 공공아파트만 공급되고 있다.
급등하던 대출 금리가 콜금리 동결 조치로 당분간 주춤하거나 더 하락할 가능성이 있어 주택담보대출의 원금은 그대로 두고 이자만 갚아나가는 기간을 2년 정도 추가로 부여하거나 통상 15년인 만기를 20년으로 연장하는 방안을 추진이다. 대출금리 기준을 변동금리에서 고정금리로 바꿀 때 물어야 하는 대출 받은 지 3년 미만인 경우 상환금액의 0.5~1.5%도 절반 수준으로 낮추었다.
대출금리 기준을 변동에서 고정으로 바꾸기보다 대출의 거치기간이나 만기를 연장하는 방안을 우선적으로 고려해봐야 한다. 변동대출 금리 유동성 공급 확대 방침에 따라 주택담보대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서 금리가 하향 안정될 수도 있어 고정금리로 바꾼다고 해서 큰 이익이 되기는 어렵다. 변동금리를 유지하는대신 원리금 상환 시기를 좀 더 늦추거나 만기를 연장해 대출 상환 부담을 최소화하는것이 효과적이다.
대출 이자가 하락해 레버리지 효과를 내려면 집값이 오른다는 기대감이 있어야 하는데 문제는 가격 전망이 불투명하다. 주택 거래량이 많았던 2005년- 2006년 대출자의 원리금 상환 시점이 돌아오고, 금리 부담은 높은수준이어서 금리 인하만으로 주택시장을 살리기에는 역부족이다. 금리가 떨어지면 집값이 오르는 게 일반적이나 지금은 글로벌 금융위기감이 해소되지 않고 있어 집값이 상승 탄력을 받기에는 한계가 있지만 대출자들의매물이 감소하면서 가격 하락폭을 줄여주는 효과도 나타나지 않고, 대출로 집을 사려는 사람이 없어 언제까지 하락세가 지속딜지는 확언하기 힘들다. 실제 부동산 거래 시장도 별다른 반응을 보이지 않고 있다.
기존 대출자들은 금리 인하 방침을 환영하면서도 매물 회수나 호가 상승으로 이어지진 않고 있다. 좀 더 시장을 지켜봐야 할 것 같다. 다만 금리 인하폭이 예상보다 컸던 만큼 심리적 공황 상태는 완화해줄 수 있다. 최저5-6%였던 대출 금리가 최근 10%에 육박했던 만큼 집값 하락을 기대해 구입을 미뤄온 실수요자들이 일부 매수 대열에 동참할 가능성이 있지만 거시경제 회복에 대한 확신이 설 때까지 대세 하락세가 반전되긴 쉽지 않으나 변동금리는 대부분 5%전후로 은행ㄷ르이 내려주었다.
건설사들의 중도금 무이자 대출 부담이나프로젝트파이낸싱 사업 등의 이자 부담도 줄어든다. 중도금 무이자는 회사가 이자를 대납하는 것이어서 금리 인하는 결국 건설사에 도움이 돼 쓰러져 가는 회사를 살릴 수는 없어도 일부 자금운용에 숨통이 트이는 효과는기대 할 수 있다.
고정금리 역시 시중은행의 고정금리형 주택담보대출의 금리 5.49~7.29%보다 낮다.변동금리를 3년간 적용한뒤 고정금리로 전환하지 않고 상환하면 조기상환수수료율이 1.0%이며, 변동금리 3년, 고정금리 2년을 포함해5년 후 상환할 때에는 수수료가 면제된다. www.e-mortgage.co.kr를 통해 대출을 신청할 수 있으며, 전화상담 후 우편 발송된 서류만으로 심사가 이뤄져 영업점을 방문할 필요가 없다.
1년간은 기업은행과 삼성생명을 통해서만, 대출 실행일은 기업은행이 2010년 6월 23일, 삼성생명이 2010년 7월 1일이다. 21세기는 신용사회다. 자신의 담보대출 금리 반으로 줄일수 있다. 눈높이 낮추어 살아간다면 2만5천달러 바라보던 국민소득은 현정부 2년간 1만7천달라로 말아먹었으며, 국가 부채는 사상 최대인데도 장악한 언론과 방송, 권력의 하수인 검찰 및 권력자의 장미빛 청사진이나 마수에 걸려들지 않아야 할 것이다.
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